Вопрос: В 2006 г. организация арендовала нежилое помещение у другой организации по договору субаренды и произвела в нем ремонт. Возмещение расходов на ремонт арендодателем по договору субаренды не предусмотрено. На расходы на ремонт уменьшена налоговая база по налогу на прибыль в соответствии со ст. 260 НК РФ. В 2007 г. сделка субаренды была признана недействительной, поскольку была совершена без согласия собственника имущества, о чем субарендатору известно не было. Каковы последствия недействительности сделки для субарендатора? Нужно ли исключить из состава расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, расходы на ремонт?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В данном случае арендодатель (собственник имущества) согласия на сдачу нежилого помещения в субаренду не давал.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, указанная сделка является недействительной, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В рассматриваемом случае полученное субарендатором по сделке выражается в пользовании имуществом. Следовательно, он обязан возместить другой стороне по договору субаренды стоимость этого пользования. Таким образом, уплаченные суммы арендной платы соответствуют сумме возмещения за пользование имуществом, и, следовательно, единственным последствием недействительности этой сделки будет обязанность субарендатора прекратить пользование нежилым помещением.

Пунктом 1 ст. 260 Налогового кодекса РФ установлено, что расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

В соответствии с п. 2 ст. 260 НК РФ положения указанной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

В рассматриваемом случае договор субаренды был признан недействительным. Поэтому экономическая обоснованность произведенных затрат на ремонт представляется сомнительной, так как затраты в результате оказались экономически неоправданными.

Однако, учитывая тот факт, что при заключении сделки субарендатор не мог знать, что она будет признана недействительной, расходы на ремонт помещения являлись обоснованными на тот момент, когда они производились. Кроме того, документальным подтверждением данных расходов договор аренды в любом случае не является, поэтому на основании признания его недействительным нельзя считать расходы на ремонт неподтвержденными документально. С этой точки зрения налоговая база по налогу на прибыль правомерно была уменьшена на расходы, связанные с ремонтом помещения, арендованного по договору субаренды, признанного впоследствии недействительным.

Таким образом, данный вопрос четко не урегулирован действующим законодательством и налогоплательщик должен самостоятельно принять решение по данному вопросу, с учетом изложенных выше позиций, а также имея в виду, что мнение налоговых органов может не совпасть с мнением налогоплательщика и тогда его придется отстаивать в суде (ст. ст. 137, 138 НК РФ). Арбитражная практика на данный момент по рассматриваемому вопросу не сложилась.

Н.В.Заречная

Аудиторско-консалтинговая группа

"АИС"

17.05.2007

————