"Главбух", 2006, N 3

НОВЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ В СВЕТЕ ГЛАВЫ 31 НК РФ

Всем собственникам участков, где местные власти ввели земельный налог, необходимо срочно осваивать новые правила. Ведь многим отчитаться по нему нужно уже по итогам I квартала 2006 г. А порядок расчета и уплаты налога, заполнения и сдачи отчетности существенно отличается от прежнего. В нашем материале вы найдете всю необходимую информацию для расчета земельного налога по новым правилам.

Где вводится налог

О новых правилах, касающихся использования земли, было объявлено еще в Федеральном законе от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ. Он гласит, что с 1 января 2006 г. перестал действовать Закон РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю". В силе осталась только его ст. 25, которая устанавливает, как определять нормативную цену участка.

Старый Закон должны заменить нормативные акты, положения которых соответствуют гл. 31 Налогового кодекса РФ. А принимают эти акты советы депутатов, сельсоветы и другие органы муниципальных образований. В этих актах местные органы власти утверждают:

- ставки в конкретных пределах;

- порядок и сроки перечисления налога (в том числе ежеквартальные платежи);

- льготы.

С 2005 г. гл. 31 действует всего в нескольких российских городах, в том числе в Москве. Если же говорить о муниципальных образованиях остальных регионов, то, чтобы земельный налог был введен с 1 января 2006 г., чиновники должны были принять соответствующий нормативный акт и опубликовать его в местном печатном издании до 1 декабря 2005 г. (ст. 5 и п. 1 ст. 387 Налогового кодекса РФ). Если местные власти этого не сделали, то платить за участок в 2006 г. вообще не нужно. Ведь тогда получается, что новые правила так и не введены, а старый Закон РФ "О плате за землю" утратил силу.

Примечание. В столице земельный налог введен Законом г. Москвы от 24 ноября 2004 г. N 74.

Кто должен платить

Состав налогоплательщиков не изменился. Это организации, предприниматели и физические лица, у которых есть в собственности участки. Кроме того, налог обязан перечислять тот, кто имеет право постоянного (бессрочного) пользования землей или же право пожизненного наследуемого владения. Это прописано в п. 3 ст. 391 Налогового кодекса РФ.

Причем налог нужно платить, только когда участок прошел государственную регистрацию и покупатель получил соответствующее свидетельство. Это подтверждает Письмо Минфина России от 23 сентября 2005 г. N 03-06-02-04/75.

Если же срок владения землей ограничен, как, например, при аренде, то налог платить не надо (п. 2 ст. 388 Налогового кодекса РФ). То же можно сказать о ситуации, когда снимается помещение под офис. Платить налог с участка, на котором находится здание, арендатор не должен.

Какая стоимость земли берется в расчет

В п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ сказано, что платить налог нужно с кадастровой стоимости земли. Определить эту стоимость должно Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Это и есть налоговая база. Берется эта величина из Единого государственного земельного кадастра. Если же не определена кадастровая, то применяется нормативная стоимость земли. Это сказано в п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.

Примечание. Временные Методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков приведены в Письме Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14 июня 1996 г. N 1-16/1240.

Теоретически подразделения Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, а также муниципалитеты (сельсоветы) обязаны ежегодно информировать ИФНС обо всех облагаемых налогом участках и их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января. Сделать это чиновники должны не позднее 1 февраля. Налогоплательщикам же кадастровая стоимость должна быть сообщена до 1 марта. Так говорится в п. п. 12 и 14 ст. 396 Налогового кодекса РФ. Вот только в каком порядке - не сказано. По идее эту процедуру расписывают местные власти в том же нормативном акте, который вводит земельный налог.

Однако дожидаться, пока чиновники сами сообщат размер налоговой базы, можно очень долго. Поэтому, скажем, московские налогоплательщики (ведь они платят налог по гл. 31 Кодекса уже год) обычно поступают следующим образом. Владелец участка сам обращается в местный орган по регулированию земельных отношений и землеустройству. И запрашивает информацию о кадастровой или нормативной стоимости своей земли на 1 января текущего года. Правда, при этом придется внести государственную пошлину: 100 руб. за каждый документ (пп. 43 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Как рассчитать налог и авансовый платеж

Организации рассчитывают сумму налога самостоятельно. Более того, теперь так должны поступать и предприниматели, использующие земельные участки в коммерческих целях. В то время как раньше ПБОЮЛ платил налог на основании уведомления, которое получал из инспекции.

Общий принцип расчета

Своя налоговая база определяется для каждого участка и даже для каждой доли, если земля находится в общей собственности. Сумма самого налога - это стоимость, умноженная на ставку (п. 1 ст. 396 Налогового кодекса РФ). А авансовый платеж, если он предусмотрен, составляет 1/4 от общей суммы.

Что же касается налоговых ставок, то они, как уже было сказано, должны быть указаны в нормативных правовых актах представительных органов муниципальных образований (в Москве и Санкт-Петербурге - законами). Однако на федеральном уровне установлены пределы, которые местные чиновники не вправе превышать. Это порог в 0,3 процента от кадастровой стоимости для:

- сельскохозяйственных земель;

- участков, занятых жилищным фондом, объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ или жилищным строительством;

- земли, предоставленной для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства.

И порог в 1,5 процента от кадастровой стоимости для всех остальных участков. Такие ограничения предусмотрены ст. 394 Налогового кодекса РФ.

Пример 1. ООО "Тайп" имеет в собственности участок на территории муниципального образования Архангельской области "Андегский сельсовет". На этой земле расположены здание офиса и производственные помещения. Кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2006 г. составляет 3 000 000 руб.

В соответствии с Решением Совета депутатов муниципального образования от 15 сентября 2005 г. N 7-п ставка равна 1,5 процента. Значит, сумма налога за 2006 г. составит 45 000 руб. (3 000 000 руб. x 1,5%).

В муниципальном образовании предусмотрены ежеквартальные платежи. Бухгалтер ООО "Тайп" рассчитал сумму авансового платежа за I квартал 2006 г. следующим образом:

(45 000 руб. : 4) = 11 250 руб.

Эта же сумма будет уплачена по итогам полугодия, 9 месяцев и 2006 г.

Участок куплен или продан среди года

Изменился и порядок уплаты налога за участки, приобретенные или реализованные в течение года. Теперь ст. 396 Налогового кодекса РФ усложнила правила. Отныне налогоплательщик должен принимать в расчет коэффициент, который определяют так. Берут количество месяцев в текущем году, в которых плательщик обладал правами на земельный участок. И делят на общее число месяцев в календарном году, то есть на 12.

За месяц, в котором было получено свидетельство о праве собственности, налог платится следующим образом.

Если свидетельство оформлено до 15-го числа включительно, то земельный налог за полный месяц оплачивает покупатель, а продавец этот месяц в расчет не берет.

Теперь допустим, что покупка или продажа участка состоялась после 15-го числа. Тут все наоборот. Покупатель текущий месяц в расчет не принимает. А продавцу придется платить налог за полный месяц.

Примечание. Продажа земельных участков НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Пример 2. ЗАО "Инвестпроект" в январе 2006 г. приобрело на севере Москвы участок для строительства офисного здания (облагается по ставке 1,5%). Право собственности на эту землю было зарегистрировано 24 января 2006 г. (внесена запись в Единый государственный реестр земель).

Кадастровая стоимость участка на 1 января 2006 г. составляет 4 000 000 руб.

Чтобы рассчитать сумму авансового платежа за I квартал 2006 г., бухгалтер ЗАО "Инвестпроект" вычислил коэффициент. Так как в данной ситуации январь за полный месяц не считается, коэффициент равен 0,1667 (2 мес. : 12 мес.).

Сумма авансового платежа по этому земельному участку получилась такой:

4 000 000 руб. x 1,5% x 0,1667 = 10 002 руб.

А 4 мая 2006 г. ЗАО "Инвестпроект" продало другой участок, который находится на юге Москвы (облагается по ставке 1,5%). Кадастровая стоимость этой земли по состоянию на 1 января 2006 г. - 8 000 000 руб.

Рассчитывая авансовый платеж по южному участку за полугодие 2006 г., бухгалтер май не учел. В связи с этим коэффициент составил 0,0833 (1 мес. : 12 мес.).

Сумма авансового платежа по проданному участку была рассчитана следующим образом:

8 000 000 руб. x 1,5% x 0,0833 = 9996 руб.

Как отчитываться за 2005 и 2006 годы

Налогоплательщикам придется ознакомиться и с новыми правилами сдачи отчетности. Ранее организации только раз в году представляли в налоговый орган "земельную" декларацию, утвержденную Приказом МНС России от 29 декабря 2003 г. N БГ-3-21/725. О том, что все те, кто в 2005 г. руководствуется старым Законом РФ "О плате за землю", должны заполнять именно этот бланк, говорится в Письме ФНС России от 11 апреля 2005 г. N ГВ-6-21/286@. Последний раз отчитаться по этой форме нужно за 2005 г. Срок сдачи - не позднее 1 июля 2006 г.

А за 2006 г. надо подавать декларацию уже по форме, которая введена Приказом Минфина России от 23 сентября 2005 г. N 124н. Сделать это необходимо не позднее 1 февраля 2007 г.

Не повезло тем организациям, которым местные власти вменили в обязанность перечислять авансовые платежи. В таком случае количество отчетности, которую надо представить в инспекцию, возрастает. Помимо декларации сдаются еще и промежуточные Налоговые расчеты по авансовым платежам по земельному налогу. Этот бланк утвержден Приказом Минфина России от 19 мая 2005 г. N 66н. На подготовку такого Расчета отведен месяц со дня окончания отчетного периода (п. 3 ст. 398 Налогового кодекса РФ). То есть впервые отчитаться по авансовым платежам нужно не позднее 30 апреля 2006 г.

Когда платить налог

Земельный налог перечисляется по итогам года. Местные власти, хотя и устанавливают конкретные сроки уплаты, все же не вправе требовать налог до декларации, то есть раньше 1 февраля следующего года (п. 1 ст. 397 Налогового кодекса РФ).

Авансовые платежи, если они предусмотрены, нужно перечислять за квартал, полугодие и 9 месяцев в сроки, которые указаны в местных нормативных актах. К примеру, в Москве надо уложиться до последнего дня месяца, следующего за отчетным периодом включительно.

Как отразить земельный налог в бухгалтерском и налоговом

учете

Способ, которым фирма отражает в бухучете авансовые платежи по земельному налогу, зависит от ее учетной политики. Эти суммы включаются либо в расходы по обычным видам деятельности, либо в прочие операционные расходы. В первом случае налог показывают по дебету счетов учета затрат. Во втором же - по дебету счета 91 субсчет "Прочие расходы" в корреспонденции с кредитом счета 68 "Расчеты по налогам и сборам".

В налоговом учете плата за землю является прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ). При этом весь авансовый платеж учитывают в том отчетном (налоговом) периоде, за который он внесен. Это следует из ст. 318.

В.Н.Епифанова

Юрист - ведущий специалист

департамента налогового права

ЗАО "Порт-Аудит"

Подписано в печать

25.01.2006

     
   ——————————————————————————————————————————————————————————————————
————————————————————
——