Вопрос: Облагается ли налогом на добавленную стоимость уступка права требования при передаче имущественных прав на недвижимость по договору инвестирования?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается, в частности, реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Как следует из пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, не признаются объектом налогообложения операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ.

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Статьей 384 ГК РФ установлено, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, причем условия договора определяются по усмотрению сторон либо согласно обычаям делового оборота, применимым к отношениям сторон. При этом в ГК РФ среди договоров разных форм отсутствует договор инвестирования - инвестиционный контракт.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Статьей 1 Закона N 39-ФЗ определено, что инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты являются капитальными затратами.

Согласно ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон N 1488-1) основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

При этом в соответствии со ст. 1 Закона N 1488-1 инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Минфин России в Письме от 20.09.2006 N 03-04-10/13 указал, что передача инвестором соинвестору права требования на долю в строящемся объекте является объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

Кроме того, Минфин России обратил внимание на то, что согласно п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется с учетом особенностей, установленных гл. 21 НК РФ.

По мнению Минфина России, на основании п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. При этом особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав на помещения в нежилых зданиях положениями гл. 21 НК РФ не установлены. Поэтому, отмечает Минфин России, при передаче имущественных прав на такие помещения налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав.

Исходя из положений вышеизложенных норм, уступка права требования при передаче имущественных прав на недвижимость по договору инвестирования облагается налогом на добавленную стоимость.

Однако судебная практика по данному вопросу, как правило, придерживается противоположного подхода. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 03.05.2005 N А56-23705/04 отмечает, что операции по договорам о долевом участии в строительстве не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг). Суд приходит к выводу, что, так как уступка права требования вытекает из операции, не являющейся объектом налогообложения, она не облагается налогом на добавленную стоимость.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 27.06.2006 N А33-32216/05-Ф02-3082/06-С1 отмечает, что при передаче организацией до окончания строительства права требования на строящийся объект, принадлежащий ей по договору об участии в инвестировании строительства, передается имущественное право. По мнению суда, данный договор является инвестиционным, следовательно, отношения между цедентом и цессионарием по передаче имущественного права также носят инвестиционный характер. Следовательно, поскольку соглашение об уступке права требования по договору об участии в инвестировании строительства объекта недвижимости не вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), а носит инвестиционный характер, такая операция не является объектом обложения налогом на добавленную стоимость. К аналогичным выводам пришел ФАС Восточно-Сибирского округа и в Постановлении от 04.05.2006 N А33-16391/05-Ф02-2052/06-С2, а также ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 28.06.2006 N А13-14505/2005-28.

Таким образом, учитывая позицию Минфина России по данному вопросу, а также сформировавшуюся судебную практику, уступка права требования при передаче имущественных прав на недвижимость по договору инвестирования облагается налогом на добавленную стоимость, правомерность же противоположной позиции налогоплательщику, очевидно, придется доказывать в суде.

Ю.М.Лермонтов

Минфин России

11.05.2007

————