Вопрос: В 2002 г. между организацией и физическим лицом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым в 2006 г. был заключен основной договор купли-продажи квартиры по цене, установленной предварительным договором. К моменту заключения договора в 2006 г. рыночная стоимость квартиры увеличилась. Возникает ли у физического лица доход в виде материальной выгоды, подлежащий обложению НДФЛ? Если да, то каков порядок определения материальной выгоды? Как исчисляется налоговая база по налогу на прибыль у организации: по цене квартиры, указанной в предварительном договоре, или исходя из рыночной стоимости на 2006 г.?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 8 февраля 2007 г. N 03-04-06-01/30

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения дохода физического лица, возникающего по договору купли-продажи квартиры, а также по вопросу определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Как указывается в рассматриваемом письме, в 2002 г. между организацией и физическим лицом был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым в 2006 г. был заключен основной договор купли-продажи квартиры по цене, установленной предварительным договором. К моменту заключения договора в 2006 г. рыночная стоимость квартиры увеличилась.

1. Согласно ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.

Превышение рыночной стоимости квартиры в 2006 г., над ценой квартиры, указанной в предварительном договоре, по которой квартира была фактически реализована, носит характер материальной выгоды.

Статья 212 Кодекса содержит перечень случаев, когда материальная выгода признается доходом для целей взимания налога на доходы физических лиц.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 212 Кодекса предусмотрено, что доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

В соответствии с п. 3 ст. 212 Кодекса при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимися взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Определение и перечень случаев, когда лица признаются взаимозависимыми, содержатся в ст. 20 Кодекса.

В случае если физическое лицо и организация признаются взаимозависимыми лицами в смысле ст. 20 Кодекса, материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть цены реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи квартиры, является доходом физического лица, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В случае отсутствия взаимозависимости между сторонами, заключившими указанный договор купли-продажи квартиры, подлежащего налогообложению дохода в виде материальной выгоды не возникает.

2. В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Обязательства, вытекающие из предварительного договора, имеют исключительно неденежный характер: стороны обязуются вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения в будущем.

Таким образом, доход, полученный от реализации, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме, установленной в основном договоре купли-продажи.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

08.02.2007

————