Вопрос: 1. Каков порядок уплаты госпошлины за госрегистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды? 2. Каков порядок уплаты госпошлины за госрегистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды на земельные участки, которым предусмотрена смена прежнего арендодателя при разграничении государственной собственности на землю?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 25 января 2007 г. N 03-05-06-03/05

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды, а также по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды на земельные участки, которым предусмотрена смена прежнего арендодателя при разграничении государственной собственности на землю, и сообщает.

1. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Согласно ст. 4 Закона N 122-ФЗ ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 1 ст. 26 Закона предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Подпунктом 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физическим лицам в размере 500 руб., организациям - 7500 руб., федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления - 100 руб.

Учитывая вышеизложенные нормы, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества в соответствии с утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), за регистрацию которого уплачивается государственная пошлина в размере, установленном пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Кодекса.

Согласно п. 44 разд. V Правил ведения ЕГРП подраздел III-4 предназначен для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, в том числе о договорах аренды. В соответствии с разд. V Правил ведения ЕГРП при регистрации договора аренды указываются предмет и срок аренды, стороны договора, реквизиты договора.

Изменение договора допускается лишь по соглашению сторон, а в одностороннем порядке - по решению суда либо в установленном законом порядке (п. 1 ст. 450 ГК). Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Также согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Статьей 451 ГК РФ установлено, что основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Федеральными арбитражными судами (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.06.2005 дело N А33-20264/04-С2-Ф02-2254/05-С2, Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2006 дело N Ф09-963/06-С6, Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2006 дело N А05-17873/2005-24) установлено, что дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя (например, изменение назначения использования земельного участка, переданного в аренду, изменение размера арендной платы, изменение адреса и др.), является неотъемлемой частью договора аренды, оно изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

В соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся смена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименование юридического лица или его адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. Данный перечень является открытым.

При этом изменения могут быть внесены только в уже существующие записи ЕГРП.

Согласно пп. 21 п. 1 ст. 333.33 Кодекса государственная пошлина уплачивается за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп. 25 данного пункта, физическим лицам в размере 100 руб., организациям - 300 руб., федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления - 50 руб.

Следовательно, за государственную регистрацию дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, должна уплачиваться государственная пошлина в размере, определенном пп. 21 п. 1 ст. 333.33 Кодекса.

Данная позиция изложена в Письме Минфина России от 02.10.2006 N 03-06-03-04/79.

2. На основании ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) при разграничении государственной собственности на землю прекращается право бывшего правообладателя на земельный участок и возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на данный земельный участок.

При этом переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Таким образом, при государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю договор аренды на земельный участок не изменяется и не прекращается, так как вещные права на земельный участок первоначального арендодателя переходят к другому приобретателю этих прав.

На основании существующего договора аренды возникает новый лист раздела ЕГРП.

Дальнейшее распоряжение данным земельным участком осуществляется на основании гражданско-правовых отношений, в том числе заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, за регистрацию которых уплачивается государственная пошлина в размере, установленным пп. 21 п. 1 ст. 333.33 Кодекса.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

25.01.2007

————