"Налоговый вестник", 2007, N 3

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛОГО ДОМА

1. Общие положения

Любое строительство обычно начинается с инвестиционного конкурса. Организация, которая выигрывает конкурс, становится генеральным инвестором и заключает с муниципальным образованием (администрацией города) инвестиционный (инвестиционно-строительный) контракт.

Предметом инвестиционного контракта является инвестирование средств инвесторов в капитальное строительство, которое в результате надлежащего исполнения договора переходит в индивидуальную собственность инвестора (или в долевую собственность нескольких инвесторов, но в этом случае это уже будет не просто инвестиционный договор, а инвестиционный договор долевого строительства).

Суть инвестиционного договора заключается в выделении администрацией города коммерческой организации, желающей построить либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних строительных организаций некий объект, земельного участка и в принятии решения на строительство, на основании которого организация может получить разрешение на строительство.

Следует заметить, что практика взаимоотношений организаций, желающих строить, с администрациями городов, муниципалитетами такова, что местные власти в полной мере используют свои властные полномочия, прежде всего в отношении распоряжения земельными участками, понуждают застройщиков передавать в свою собственность недвижимое имущество либо осуществлять иную деятельность в интересах муниципального образования (администрации города), при этом само муниципальное образование (администрация города) не вкладывает никаких средств в процесс создания имущества, а застройщик лишен возможности выбора модели поведения. Следовательно, говорить в данном случае об инвестиционной природе такого договора не приходится.

Обычно местные власти предоставляют землю и разрешают строительство жилого дома в обмен либо на квартиры, если целью строительства является многоквартирный дом, либо на строительство иных объектов социального назначения, например детских садов, музыкальных школ и т.д.

Иными словами, название договора "инвестиционный" свидетельствует лишь о цели договора вложения денежных средств. Фактически между сторонами договора заключается возмездный договор, ввиду того что местные власти не предоставляют право на земельный участок и не выдают решение на строительство жилого дома на безвозмездной основе.

При этом читателям журнала следует иметь в виду, что если условием существования подобного инвестиционного договора является предоставление администрации города или муниципального образования какого-либо социально значимого объекта в качестве платы за предоставление администрацией земельного участка для строительства, то расходы на возведение социально значимого объекта генеральный инвестор может отнести на увеличение стоимости объектов недвижимости, выделяемых другим инвесторам. Так, например, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2001 по делу N А56-12068/01 признано обоснованным отнесение организацией на себестоимость реализованных квартир затрат по строительству музыкальной школы, так как строительство школы было условием для строительства жилого дома (примечательно, что налоговый орган настаивал, что затраты по строительству музыкальной школы должны были относиться за счет собственной прибыли организации). В вышеуказанном Постановлении арбитражного суда констатировалось, что суды первой и апелляционной инстанций подтвердили правильность занятой обществом позиции, признав затраты на строительство музыкальной школы и ее последующую передачу в городскую собственность обязательным платежом на развитие городской инфраструктуры (обязательным взносом на право застройки), без которого строительство дома было бы невозможно, то есть расходами, связанными со строительством спорного жилого дома и поэтому увеличивавшими себестоимость 1 кв. м жилой площади. Арбитражный суд также отклонил довод налогового органа о безвозмездной передаче музыкальной школы, так как передача не носила безвозмездного характера, поскольку была осуществлена в счет обязательного платежа на развитие городской инфраструктуры.

2. Правовые отношения между застройщиком,

заказчиком и дольщиком при долевом строительстве

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Земельный участок, на котором будет возводиться дом, передается застройщику распоряжением местных властей о предоставлении участка для строительства, либо с переходом к застройщику права собственности, либо права пользования по договору аренды.

Застройщик финансирует строительство самостоятельно или привлекает инвесторов (соинвесторов) с заключением договора участия в долевом строительстве. В зависимости от содержания этого договора инвестор (соинвестор) вправе (не вправе) привлекать других инвесторов (соинвесторов).

Статус застройщика в инвестиционном контракте с администрацией города не влечет реальных последствий о принятии обязанностей по полному финансированию. В первую очередь названная застройщиком коммерческая организация является ответственной за то, чтобы строительство было осуществлено и администрация города получила обещанные ей квартиры.

Иными словами, коммерческая организация, имеющая:

- зарегистрированное право (аренды, собственности) на земельный участок;

- разрешение на строительство;

- опубликованную или размещенную проектную документацию, уже приобретает статус застройщика в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в то время как обязанности финансировать строительство своими силами у нее не возникает.

Застройщик по инвестиционному контракту имеет право построить дом на выделенном ему участке. При привлечении средств дольщиков (инвесторов) переуступки права требования у застройщика не происходит. Объясняется это тем, что денежные средства привлекаются для строительства объекта, а застройщик, владея правом построить, в определенной части оказывает инвесторам (дольщикам) услугу, которая в основном и состоит в том, чтобы привлечь достаточное количество денежных средств.

Переуступка права на строительство происходила бы в случае, если бы право на строительство передавалось новому застройщику либо если застройщик осуществлял передачу прав на уже профинансированные им площади для себя.

Застройщик может поручить заказчику само возведение дома. Если застройщик будет строить сам, договор застройщика с дольщиком будет регулироваться договором подряда. Заказчик может выполнять функции генерального подрядчика и привлекать для выполнения отдельных работ другие организации - субподрядчиков. Договор подряда и субподряда может содержать условие о переходе части квартир застройщику, заказчику или субподрядчику, которые точно так же могут продавать права на квартиры, точнее, привлекать инвесторов.

Таким образом, продавать квартиры, точнее сказать, права на получение квартир, в домах-новостройках может любой, кто приобретает право на получение квартиры. Если право на квартиру продается через агентство недвижимости, то риелтор действует на основании договора комиссии (договора поручения), согласно которому он привлекает частного инвестора и получает за это комиссионное вознаграждение или выкупает у застройщика, инвестора (соинвестора) права на квартиру, также становясь инвестором (соинвестором), с целью перепродажи права на строительство либо впоследствии готовой квартиры.

Форма и смысл договора, который заключается с физическим лицом, зависят от того, кто продает ему право на получение квартиры. Застройщик заключает договор долевого участия в реализации инвестиционно-строительного контракта. Все остальные участники заключают договор уступки (переуступки) права требования, что означает, что они передают (уступают) свои права на получение квартиры.

3. Содержание договора, который подписывает дольщик

Как бы ни назывался договор, который подписывает дольщик, в нем должны быть приведены следующие сведения:

1) описание квартиры согласно проектно-строительной документации, в том числе строительный адрес дома, номер подъезда или секции, этаж, количество комнат в квартире, планировка, метраж, высота стен, наличие или отсутствие отделки и в каком объеме (электропроводка, канализация, сантехника, другая инженерная "начинка", потолок, стены, пол и т.д.). Это необходимо для того, чтобы дольщик в итоге приобрел именно ту квартиру, на которую он рассчитывает;

2) цена квартиры и стоимость квадратного метра. Последнее важно потому, что при приемке дома государственной комиссией по обмерам БТИ площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной. Разница может составлять до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры. Некоторые организации практикуют "фиксацию цен". Это означает, что дольщик, начиная участвовать в инвестиционном проекте на ранних этапах строительства и заплатив определенную сумму, может не волноваться о том, что придется доплачивать при повышении цен на стройматериалы, рабочую силу и т.д. К сожалению, этот пункт договора пока не имеет законодательного обеспечения. Поэтому реальная фиксация цен возможна только в стабильных компаниях, которые уже успешно проводили такие акции;

3) сроки строительства. В качестве срока сдачи объекта указывается квартал года, но этот срок может быть перенесен;

4) штрафные санкции за невыполнение обязательств. Оговаривается также ответственность перед дольщиком в случае изменений параметров квартиры против изначально указанных в договоре.

Дольщику необходимо изучить все те документы, которые определяют строительство, всю цепочку его участников: существуют ли вообще инвестиционный контракт, распоряжение муниципальных властей о предоставлении участка для строительства, договор аренды; имеет ли право генеральный инвестор по договору с администрацией города самостоятельно реализовывать права на квартиры в строящемся доме. Если инвестор обратился к дольщику (соинвестору), то необходимо изучить договор между ним и застройщиком (генеральным инвестором). В этом договоре должно быть указано, имеет ли право дольщик (соинвестор) на реализацию квартир. Кроме договора, должны существовать акты выполнения дольщиком обязательств или иные документы, подтверждающие внесение платы. Кроме того, необходимо проверить, соответствует ли описание квартиры в договоре проектно-строительной документации;

5) гарантийный срок на объект долевого строительства (причем он не может быть меньше пяти лет);

6) адрес. Заметим, что, когда начинается строительство, объект застройки еще не имеет почтового адреса. Поэтому в договоре может быть указан строительный адрес, который значится в разрешении на строительство.

4. Правовые отношения, возникающие

при окончании строительства

Заключительным этапом строительства является прием дома государственной комиссией и оформление права собственности. Это может происходить различными способами, так как законодательство не определяет простой и четкой процедуры. После этого застройщик и дольщик подписывают передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости).

Право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в комитете прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения государственной регистрации на руки выдается Свидетельство о регистрации права. После этого дольщик будет считаться с юридической точки зрения покупателем квартиры.

В целях защиты граждан от противоправных действий введена учетная регистрация договоров инвестирования и уступки требования, которая является единственной гарантией того, что на квартиру не претендуют еще несколько человек.

Исходя из п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ, вступившего в силу с 1 апреля 2005 г., его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.

Поскольку иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до его вступления в силу, то действие этого Закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости, а следовательно, договоры долевого участия и договоры уступки доли регистрации не подлежат.

А.В.Титаева

Консалтинговая компания

"Налогово-правовые инновации"

Подписано в печать

06.02.2007

————