"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2007, N 2

ДОГОВОР НАЙМА-ПРОДАЖИ НИКТО НЕ ОТМЕНЯЛ

Фрагмент документа. Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 454. Договор купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Еще несколько лет назад область договорного права была похожа на черно-белое кино: это - черное, это - белое, все четко определено, отклонения не допускаются. Наличие других цветов и уж тем более оттенков не предполагалось. Студентам-юристам было четко дано понять, что есть договор купли-продажи, есть договор подряда, есть договор аренды и т.д. Договоры эти в жизни не пересекаются, выучили особенности - и вперед. Вряд ли это существенно облегчало жизнь молодым юристам, поскольку в силу несовершенства нормативной базы и консервативности подхода многие проблемы приходилось решать вне правового поля. То есть все, что не подпадало под прокрустово ложе договора, отдавалось на откуп "дикому бизнесу".

В настоящее время четко прослеживается тенденция к полной легализации бизнеса и, соответственно, усовершенствованию правовых механизмов. Так, купля-продажа трактуется современным правом не как банальное "купи-продай", а как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Это привело к изменению структуры современного гражданского права. Многие ранее самостоятельные договорные институты стали пониматься как разновидности договора купли-продажи (например, поставка, контрактация, энергоснабжение). Это позволило сформулировать ряд общих положений (ст. ст. 454 - 491 ГК РФ), применимых ко всем случаям возмездного отчуждения имущества.

Однако сфера действия договора купли-продажи слишком широка, чтобы можно было ограничиться только этими общими нормами. Отдельные особенности объектов продажи (недвижимость, предприятия, сельскохозяйственная продукция) оказывают серьезное влияние на регулирование соответствующих отношений. Правовое положение участников договоров (предприниматели в договорах поставки, государственные органы в договорах поставки для государственных нужд) также накладывает отпечаток на юридическое нормирование их отношений. Даже способ исполнения обязательства по передаче товара (в договорах энергоснабжения) может выступать видообразующим признаком договора.

Таким образом, в рамках общего понятия купли-продажи законодатель выделяет ее отдельные разновидности, регулируемые § 2 - 8 гл. 30 Гражданского кодекса: розничную куплю-продажу, поставку, поставку товаров для государственных нужд, контрактацию, энергоснабжение, продажу недвижимости и продажу предприятия. Наряду с ними Гражданский кодекс упоминает и о других видах договоров (продаже ценных бумаг и валютных ценностей, продаже имущественных прав), основная роль в регулировании которых принадлежит не Гражданскому кодексу, а специальным законам и подзаконным актам.

Более того, современные экономические условия часто подталкивают участников рыночных отношений к созданию новых форм договоров, объединяющих в себе признаки нескольких институтов гражданского права. Одним из таких договоров и является договор найма-продажи.

Особенности договора найма-продажи

Фрагмент документа. Гражданский кодекс Российской Федерации. Статья 501. Договор найма-продажи

Договором может быть предусмотрено, что до перехода права собственности на товар к покупателю покупатель является нанимателем (арендатором) переданного ему товара.

Если иное не предусмотрено договором, покупатель становится собственником товара с момента оплаты товара.

Особенностью этого вида договора является то, что он содержит в себе черты как договора купли-продажи, так и договора аренды. Согласно этому соглашению право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара. Однако соглашением сторон может быть установлено, что право собственности переходит к покупателю с момента оплаты части цены товара. Другими словами, "я продаю тебе товар в рассрочку, право собственности на товар остается у меня до полной (или частичной) оплаты, а пользоваться товаром ты можешь хоть сейчас".

К сожалению, договор найма-продажи был незаслуженно забыт многими специалистами. Сложное сочетание элементов аренды и купли-продажи, отсутствие соответствующей судебной практики и пробелы в юридической науке - все это делало его сложным для использования. Именно это создало благоприятную почву для различного рода криминальных схем.

Пример 1. В 2003 г. к руководителю одной из коммерческих фирм с названием, например, "А" обратился некий представитель южной республики. Он предложил заключить с принадлежащей ему фирмой "Б" договор аренды нежилого здания, собственником которого являлась фирма "А". Условия сделки были столь заманчивыми, что руководитель фирмы "А" не задумываясь согласился, поручив одному из своих заместителей, г-ну Иванову, подготовить проект договора.

После долгих переговоров представителей фирмы "Б" с господином Ивановым на стол генерального директора "А" лег некий договор, являющийся, по сути, договором найма-продажи. Генеральный директор "А" не глядя подписал договор, полагая, что речь идет о банальной аренде. После этого господин Иванов уволился по собственному желанию и переехал в новый собственный загородный дом. Фирма "А" в течение года получала от фирмы "Б" "арендные" платежи и была очень довольна добропорядочными арендаторами. Но в конце 2004 г. "грянул гром" - оказалось, что указанное здание уже не принадлежит "А", а, согласно свидетельству о праве собственности, является собственностью "Б".

Одним из основных условий договора найма-продажи является срок оплаты товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар. Это условие налагает на покупателя дополнительные обязанности не отчуждать товар и не распоряжаться им иным образом до момента его полной оплаты. Следовательно, продавец, имеющий право требовать возврата товара, получает дополнительные гарантии защиты своих интересов, ведь любая сделка покупателя по отчуждению товара будет считаться ничтожной.

Именно поэтому данный договор можно считать разновидностью продажи товара в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) с дополнительными гарантиями для продавца. Защита права продавца проявляется, в частности, в установлении в пользу продавца залога на товары, переданные покупателю, до момента их полной оплаты. Диспозитивное условие о залоге является обычным условием продажи в кредит. В случае просрочки или отказа покупателя от оплаты товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в установленном законом порядке. Оплата товара также производится через какое-то время после его передачи покупателю (т.е. в кредит), но не единовременно, а по частям. К существенным условиям такого договора относятся не только предмет, но и цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Особенность договора состоит в том, что уплата покупателем в общей сложности более чем 50 процентов цены товара значительно сужает права продавца в случае последующих задержек оплаты. Так, продавец по общему правилу уже не сможет требовать возврата неоплаченной части товара или расторжения договора (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Однако и в этом случае продавец вправе получить удовлетворение из стоимости заложенных товаров, а также требовать возмещения убытков.

К отношениям сторон по договору найма-продажи применяются общие положения об аренде, если иное не вытекает из существа обязательства. Так, покупатель до перехода к нему права собственности на товар пользуется в отношении его некоторыми правами арендатора (например, правом на получение плодов, продукции, доходов). Однако покупатель не должен платить продавцу арендную плату, т.к. размер и порядок оплаты товара определяются договором купли-продажи и Правилами продажи гражданам товаров длительного пользования в кредит; не обязан за свой счет производить текущий ремонт, т.к. в случае обнаружения недостатков, за которые отвечает продавец, вправе предъявить требования, предусмотренные ст. 503 в отношении некачественного товара. Представляется, что, если покупатель требует соразмерно уменьшить цену или возместить расходы на устранение недостатков своими силами или с помощью третьих лиц, соответствующая сумма может быть зачтена в счет причитающихся с него платежей.

Преимущества договора найма-продажи

Так какие преимущества получают стороны, заключив договор найма-продажи?

Продавец значительно снижает свои риски, связанные с возможной неплатежеспособностью покупателя. Ведь в случае неуплаты выкупной суммы по общему правилу товар возвращается продавцу. Тем не менее продавцу следует обратить внимание на то обстоятельство, что в случае выплаты 50 процентов выкупной суммы продавец не вправе требовать возврата товара в натуре.

Покупатель приобретает право пользования товаром задолго до полной его оплаты. При этом он освобожден от типичных для арендных отношений расходов.

Продавец в случае заключения данного договора отражает платежи как авансовые по купле-продаже недвижимости, не начисляя НДС на суммы фактически арендных платежей. Покупатель может отражать свои платежи фактически за наем как капитальные вложения.

Схемы с договором

Отметим также, что в последнее время договор найма-продажи часто используется для обналичивания или "отмывания" денежных средств. В подобных случаях сделка найма-продажи заканчивается ее расторжением по истечении указанного в договоре довольно длительного срока. Возврат полученных денежных средств от продавца к покупателю производится векселями без обеспечения или наличными денежными средствами в пользу третьего лица, часто физического.

Пример 2. Так, между КБ "Ширли-банк" и ЗАО "Мырли" был заключен договор найма-продажи 4-этажного здания в центре Москвы. Надо сказать, что указанный банк на момент заключения договора имел достаточно плачевное материальное положение и готовился к неизбежному банкротству. Именно поэтому здание продавцом было оценено в "смешные" 3 млн руб., а ЗАО "Мырли" оказалось типичной подставной фирмочкой (ее зарегистрировал некий индивидуальный предприниматель, чтобы провернуть данную сделку). Расчеты по платежам производились, конечно же, неликвидными ценными бумагами АО "Дырка от бублика". Время шло, здание благополучно было переоформлено на ЗАО, т.е. самый дорогостоящий актив банка "уплыл" от кредиторов. Но хитрецов подвело излишнее рвение конкурсного управляющего и собственная недальновидность при существенном занижении стоимости здания. Именно усилиями управляющего сделка была признана ничтожной, здание вернули в конкурсную массу банка. ЗАО "Мырли" к этому времени уже не существовало, зато суду был предъявлен некий договор переуступки права требования. По этому договору право требовать возмещения уплаченных за здание денежных средств приобретал бывший сотрудник "Мырли" Букин Альберт Геннадьевич (друг предприимчивого бизнесмена). Таким образом, неликвидные акции были превращены в "живые" 3 млн руб.

Отличие от договора аренды с правом выкупа

Договор найма-продажи (типовой договор см. в примере 3) следует отличать от договора аренды с правом выкупа арендуемой вещи. Если основой договора найма-продажи является именно купля-продажа и ее основные условия, то договор аренды с правом выкупа базируется на четкой регламентации прав пользования. Право пользования арендатора, в отличие от одноименного права, входящего в состав или образующего основу того или иного вещного права (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута), предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом.

Пример 3.

Договор

найма-продажи

г. Москва 5 февраля 2007 г.

Закрытое акционерное общество "Респект-М", именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице Генерального директора Пестикова М.А., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Цветков И.Г., именуемый в дальнейшем "Покупатель", действующий на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серия 22 N 111222333 от 28.12.2006, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет и общие условия договора

1.1. В соответствии с настоящим договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю нежилое помещение общей площадью 1256 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, улица Дорожная, дом 164, стр. 1, а Покупатель обязуется принять и оплатить указанное нежилое помещение.

1.2. Право собственности на передаваемое по настоящему договору помещение переходит к Покупателю с момента его полной оплаты.

1.3. До перехода к Покупателю права собственности на нежилое помещение Покупатель является нанимателем (арендатором) указанного помещения.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязуется:

2.1.1. Передать Покупателю указанное нежилое помещение в состоянии, не препятствующем его дальнейшему целевому использованию.

2.1.2. Передать Покупателю помещение свободным от любых прав третьих лиц.

2.1.3. Предоставить Покупателю возможность до заключения настоящего договора осмотреть помещение, провести проверку его технического состояния.

2.2. Продавец вправе:

2.2.1. Требовать от Покупателя полного и надлежащего исполнения его обязательств по настоящему договору.

2.3. Покупатель обязуется:

2.3.1. В срок, установленный настоящим договором, принять указанное нежилое помещение.

2.3.2. Оплатить стоимость помещения в порядке, сроки и сумме, установленных настоящим договором.

2.4. Покупатель вправе:

2.4.1. В случае выявления существенных недостатков помещения после его продажи, если эти недостатки не были оговорены Продавцом, Покупатель вправе по своему выбору потребовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- незамедлительного безвозмездного устранения недостатков;

- возмещения расходов на устранение недостатков.

2.4.2. Вместо предъявления указанных в п. 2.4.1 настоящего договора требований Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать возврата уплаченной за помещение денежной суммы.

3. Стоимость и порядок расчетов

3.1. Стоимость нежилого помещения составляет 14 850 000 (четырнадцать миллионов восемьсот пятьдесят тысяч) руб.

3.2. Оплата производится в 3 этапа путем внесения равных денежных сумм в кассу Продавца не позднее 3-го числа каждого месяца.

3.3. Покупатель обязан полностью оплатить товар не позднее 3 мая 2007 г.

4. Ответственность сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. В случае неисполнения Продавцом обязательства по настоящему договору возмещение убытков и уплата неустойки не освобождают Продавца от исполнения обязательства в натуре.

5. Прочие условия

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств.

5.2. Настоящий договор заключен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

5.3. Все вопросы, не урегулированные настоящим договором, разрешаются в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.4. Все споры, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.5. Все изменения и дополнения к настоящему договору вступают в силу с момента подписания обеими сторонами.

6. Реквизиты и подписи сторон

Продавец: Покупатель:

ЗАО "Респект-М" ИП Цветков И.Г.

299500, г. Москва, 125000, г. Москва,

ул. Лихоборские бугры, ул. Тверская, 15

д. 56, корп. 3а ИНН 770000000000

ИНН 7700000000 тел. (495) 222-22-22

КПП 770000000

тел/факс (495) 555-55-55

Генеральный директор Индивидуальный предприниматель

Пестиков Цветков

     
   ———————————————— Пестиков М.А.      ————————————————— Цветков И.Г.
   
   "3" февраля                         "3" февраля  
   ——— ——————— 2007 г.                 ——— ——————— 2007 г.
   
        Печать                              Печать
    ЗАО "Респект—М"                     ИП Цветков И.Г.
   
   Разъясним. Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
   Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). И тогда арендные платежи де—юре станут выкупными. Однако аренда с выкупом не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть одновременно и выкупным. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Например, не могут быть выкуплены взятые в аренду участки лесного фонда.
   Оба вида договоров (аренды с правом выкупа и найма—продажи) относятся к числу смешанных, поскольку соединяют черты купли—продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли—продажи. Но, в отличие от найма—продажи, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп. Договор найма—продажи относится именно к купле—продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа. В этом состоит основное отличие аренды с выкупом от найма—продажи.
   
   Ю.В.Конева
   К. э. н.,
   к. ю. н.,
   ректор
   Института правовой
   и экономической безопасности
   Подписано в печать
   24.01.2007
   
   
   ——