"Строительство: налогообложение, бухучет", 2007, N 1

ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Существующая в настоящее время в России программа жилищного строительства не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. В результате темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем.

В связи с этим большой интерес для нашей страны представляет ипотечное жилищное кредитование, главная цель которого - формирование системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Примерно около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, причем 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, а общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн ипотечных кредитов.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции. Это, в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны, содействует ее выходу из инвестиционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Следовательно, развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Что такое ипотека?

Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья.

Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем.

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика); страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования); оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

Преимущества ипотечного кредитования:

- возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;

- получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;

- возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;

- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

- выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15 - 30% в год);

- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 1 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Основные условия предоставления ипотечного кредита:

- срок кредита - от 6 месяцев до 27 лет;

- сумма кредита - до 95% от стоимости приобретаемого жилья;

- процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях - от 15% годовых, в валюте - от 10% (определяется индивидуально);

- предмет залога - квартира, которая становится собственностью заемщика;

- первоначальный денежный взнос (оплата заемщиком из собственных средств) - от 5 до 40% от стоимости покупаемой квартиры;

- ежемесячное погашение кредита равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30 - 50% среднего ежемесячного дохода заемщика;

- при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и др. за последние 2 года;

- предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копии паспорта и т.д.).

Как получить ипотечный кредит

Если вы решили приобрести квартиру при помощи ипотечного кредитования, вам необходимо ответить на следующие вопросы:

- является ли ваш доход достаточно стабильным?

- вы способны документально подтвердить свою платеже- и кредитоспособность?

- вы согласны запастись терпением и ждать въезда в новую квартиру до полугода?

- готовы ли вы значительно переплатить за квартиру?

Да? В таком случае сделайте следующий шаг - реально оцените свои финансовые возможности.

Рассчитайте:

- первоначальный взнос, который вы готовы внести;

- размер ежемесячного платежа в счет погашения кредита;

- срок кредитования.

Дальше предстоит выбрать банк, ипотечная программа которого наиболее для вас приемлема, и заполнить анкету, где указываются желаемые сумма кредита и срок кредитования. Спустя некоторое время (около двух недель) вы получите ответ о возможности получения кредита.

После получения положительного ответа банк предоставит вам список риелторских компаний, при помощи которых вы сможете подобрать квартиру в нужной ценовой категории.

Следующий этап - оформление договоров купли-продажи и ипотеки квартиры, оценка стоимости квартиры для определения размера ссуды, нотариальное заверение, оформление полиса страхования жизни, сохранности жилья и права собственности на него и др.

При выборе банка-кредитора прежде всего обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается, однако не следует забывать, что существуют дополнительные платные услуги, поэтому надо уточнить полную стоимость всех процедур.

Кроме того, необходимо уточнить следующее:

- возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности);

- долю выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи);

- действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

В случае систематических нарушений сроков выплат банк в судебном порядке подвергает взысканию заложенную квартиру, а затем ее продает. Сумма, вырученная от реализации квартиры, идет в счет погашения долга.

При таких условиях вам может быть предложено арендовать жилье в специализированных домах гостиничного типа либо в резервном фонде жилья для неплатежеспособных клиентов ипотечной компании.

Список документов, необходимых для получения ипотечного кредита (общий список):

- копия паспорта заемщика/созаемщика/поручителя (все страницы, включая пустые);

- копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика/созаемщика/ поручителя (при наличии);

- копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии);

- копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации заемщика/созаемщика/поручителя;

- копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) заемщика/созаемщика/поручителя.

Документы, подтверждающие семейное положение заемщика/созаемщика/поручителя:

- копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака;

- копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей заемщика/созаемщика/ поручителя - при наличии).

Документы, подтверждающие состояние здоровья заемщика/созаемщика/поручителя:

- военный билет и/или водительское удостоверение заемщика/созаемщика/поручителя.

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе заемщика/созаемщика/ поручителя:

- копия трудовой книжки заемщика/созаемщика/поручителя, заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;

- справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме N 2-НДФЛ, утвержденной ФНС России);

- краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика/созаемщика/поручителя (в произвольной форме), резюме;

- копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (при наличии);

- копия трудового контракта (при наличии).

При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме N 3-НДФЛ, утвержденной Минфином России).

Документы по компании, в которой заемщик владеет акциями/ паями/долями в уставном капитале:

- копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;

- копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый государственный реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании;

- копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;

- копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетные периоды;

- выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счета) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца;

- справка из банка с отметкой банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека N 2);

- копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);

- копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений;

- копии договоров (3 - 5 шт.) с основными покупателями/поставщиками/контрагентами;

- копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.

Предприниматели без образования юридического лица дополнительно представляют:

- копию свидетельства о регистрации предпринимателя, необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью;

- налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по доходам физических лиц/по единому налогу, уплачиваемому при применении УСН) или свидетельство об уплате ЕНВД;

- патент за прошедший год, документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально);

- документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды;

- выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев;

- книгу учета доходов и расходов (по форме, утвержденной Минфином России) с соответствующими отметками налогового органа;

- при наличии иных доходов, кроме получаемых при осуществлении предпринимательской деятельности, - документы, подтверждающие получение дохода и уплату подоходного налога.

Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии; нотариусы - документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями), и документы, удостоверяющие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, а также уплату подоходного налога и отчислений во внебюджетные фонды.

Информация об активах заемщика/созаемщика/поручителя:

- копии документов, свидетельствующие о наличии в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены и пр.);

- копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.);

- документы, удостоверяющие наличие счетов в банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.), - выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек и пр.;

- документы, свидетельствующие о наличии в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг).

Документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика/созаемщика/поручителя: копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита.

Документы, подтверждающие кредитную историю заемщика: копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора).

Право на выбор

Судя по шагам, предпринимаемым российским правительством в области ипотечного кредитования, оно занимается саморекламой, отнюдь не стремясь превратить ипотеку в массовый способ приобретения жилья. Ведь у этой задачи несколько составляющих, например цена на жилье и условия кредитования. Доступность ипотеки сводится к трем ключевым моментам: сроку выдачи кредита, размеру первоначального взноса и величине процентной ставки.

Условия кредитования в разных странах отличаются, но в среднем за рубежом ипотечные займы выдаются на 15 - 20 лет в размере 80 - 90% стоимости жилья. Например, в США ставка составляет 5 - 7% годовых в зависимости от срока, в Европе при десятилетнем кредите она равна 3 - 4%, а при более долгих сроках - 5 - 6%. На Западе кредиты часто оформляются под "плавающий" процент, в этом случае ставка меняется в зависимости от колебания финансовых показателей мирового рынка.

К настоящему времени на отечественном ипотечном рынке сроки кредитования фактически сравнялись с зарубежными. Если год-два назад максимальный срок кредита в большинстве банков составлял 10, редко - 15 лет, то сегодня существует возможность оформить ипотеку и на 20 - 27 лет. Средний размер первоначального взноса пока колеблется в пределах 25 - 30%, но в некоторых банках он уже снижен до 10 - 15%.

Наиболее ощутимо мы отстаем от развитых стран по размеру процентной ставки: максимальная - 17% для рублевых кредитов и 14% для валютных, минимальная - 11 и 9% соответственно. Мы уступаем зарубежным странам и по ассортименту ипотечных программ: у нас два основных кредитных продукта - рублевый и валютный, а на Западе - огромное разнообразие. Отдельные российские банки тоже предлагают порядка пяти программ, но реально работают две из них.

Впрочем, отечественный заемщик получает и кое-какие преимущества. Например, он может досрочно погасить кредит: ограничения предусмотрены на срок не больше шести месяцев - одного года. На Западе клиент банка, как правило, не имеет права досрочно погасить кредит в течение первых трех-пяти лет. Исходя из этого некоторые банковские эксперты полагают, что российский потребитель в данный момент находится почти в таком же положении, как и его западные сотоварищи по ипотеке.

Представляется, что в России выбор даже больше: на Западе вся разница между условиями кредитования сводится к десятым долям процента, у нас пока очень большой разброс.

Но если по ассортименту рынка и выбору заметно приближение к иностранным стандартам, то по охвату населения предстоит большая работа. Ориентировочно только 10% населения являются потенциальными заемщиками.

Сегодня ипотека рассчитана на верхний сегмент так называемого среднего класса - людей с уровнем доходов выше среднего, имеющих возможность скопить первоначальный взнос (30%) и выплачивать проценты по кредиту. Эти заемщики также должны иметь стабильную высокооплачиваемую работу. Количество таких людей в России крайне мало - 7 - 10% населения. Высшие слои общества, как правило, ипотекой не пользуются, оплачивая недвижимость сразу. Средний класс и менее обеспеченные люди ипотеку позволить себе не могут: не получается накопить на первоначальный взнос и нет возможности выплачивать "тело" кредита и проценты. Банки выдают кредиты только тогда, когда выплаты по кредиту не превышают 30% совокупного дохода всех членов семьи заемщика.

При этом по результатам исследования, проведенного аналитиками Внешторгбанка, около 61% жителей страны нуждаются в улучшении жилищных условий. Из них 40,7% хотели бы воспользоваться государственными субсидиями или ипотечным кредитованием при условии, если ипотека станет доступной.

Что в наибольшей степени мешает продвижению ипотеки "в массы"? Основной проблемой являются высокие цены на жилье. Второе препятствие более частного порядка - размер процентной ставки по кредитам.

Можно поспорить с тем, что условия кредитования в наших банках сегодня настолько приблизились к западным эталонам и ни одно из них не может служить сдерживающим фактором. В Америке в 1995 г. процент был около 9%, в Москве реальный процент теперь приблизился к этому показателю. Срок займа людей полностью устраивает. Первоначальный взнос сейчас тоже приемлемый - 10 - 20% стоимости жилья.

Кроме того, существуют программы потребительского кредитования, которые позволяют взять кредит на первоначальный взнос. То есть имея хороший доход, можно получить 100%-ный кредит на покупку жилья, не вкладывая ни копейки своих денег.

Однако наших людей на пути к ипотеке сдерживают психологические моменты. Во-первых, неуверенность в завтрашнем дне. Не все российские граждане обладают хорошей способностью самовнушения и могут убедить себя, что через десять лет уровень их платежеспособности не понизится. Во-вторых, нежелание платить за жилье больше, чем оно стоит. А существенная разница между "чистой" ценой квартиры и суммой, которую за нее выплачивают по кредиту, связана с величиной процентной ставки.

Конечно, процентная ставка год от года уменьшается и, видимо, будет снижаться далее. Но это зависит уже не столько от самих участников ипотечного рынка - их желания или нежелания, сколько от общеэкономической ситуации в стране.

Ставка Центробанка, цены на нефть, экономическая стабильность и другие показатели определяют для нас процент как по ипотечным, так и по другим кредитам. Стоимость денег высока для банков, а вторичного рынка закладных, способствующего привлечению "длинных" денег, пока не создано.

Так что на вопрос, будет ли снижаться процент, можно ответить - будет. Но очень плавно и, к сожалению, несущественно. В ближайшее время изменения процентных ставок по ипотечным кредитам вряд ли стоит ожидать.

Что необходимо, чтобы привлечь к ипотеке большую часть населения? Уменьшение платежей по кредиту (и, соответственно, того уровня дохода, при котором человек способен рассчитывать на ипотеку) реально за счет более длительного срока кредитования. В этом случае сумма займа как бы "размазывается" на десятилетия, "утончаясь" в части ежемесячных выплат.

В любом случае потребитель оказывается перед нелегким выбором. Предположим, что минимальная сумма, которая требуется сегодня на покупку обычной двухкомнатной квартиры в Москве, составляет порядка 120 тыс. долл. США. Для оформления кредита на десять лет необходимо, чтобы доход семьи был не меньше 1700 долл. США - тогда выплаты по кредиту будут равняться 780 долл. США. Если растянуть кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж уменьшается до 620 долл. США, а требуемый доход в месяц - до 1500 долл. США.

Сейчас оформление кредита на длительный срок является единственным способом расширить круг людей, чей доход позволяет воспользоваться ипотекой. На фоне растущей конкуренции неудивительно, что за последний год сроки кредитования заметно увеличились практически у всех крупных участников ипотечного рынка (Городской ипотечный банк, ДельтаКредит банк, Внешторгбанк, Международный московский банк, Московский кредитный банк).

Разумеется, в условиях конкуренции изменением только сроков, на которые выдаются кредиты, дело не ограничивается: совершенствуются программы, предлагаются новые продукты и т.п.

При существующих процентах наиболее привлекательной для массового потребителя выглядит такая услуга, как рефинансирование ипотечного займа - возможность сменить банк и условия кредитования до истечения срока кредита.

Оформляя кредит под 14%, человек может надеяться, что через пару лет, когда рыночные условия изменятся, у него появится шанс уменьшить выплаты. Следовательно, такая услуга становится неплохим конкурентным преимуществом. Это ясно всем, но пока сделки по рефинансированию не стали обычным явлением.

Любой ипотечный банк сейчас предлагает несколько различных кредитных программ. Например, клиенты могут получить заем на покупку квартиры в новостройке или на вторичном рынке, выбрать ипотечную программу на земельный участок, строительство дома или готовый к заселению коттедж (таунхаус).

М.В.Чиненов

К. э. н.

А.С.Колосова

Подписано в печать

11.01.2007

————