"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2007, N 1

Вопрос: Между компанией (арендодатель) и физическим лицом (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого помещения сроком на 11 месяцев. Договор закончил свое действие 21 августа 2006 г., но у арендатора осталась переплата по договору в виде неиспользованного аванса за два последних месяца аренды. Каким образом зачесть эту переплату? Ситуация такая, что новый договор арендатор заключать не собирается, поэтому перенести переплату на этот договор компания не может. Пользоваться помещением арендатор продолжает, ссылаясь на то, что оплатил аренду.

Ответ: Так как договор аренды прекратил свое действие, то отношения компании с физическим лицом строятся уже не в рамках этого договора. Увеличение сверх договора срока пользования помещением бывшим арендатором не означает, что договор был заключен на более длительный срок, требующий регистрации договора.

Поскольку по прекратившемуся договору образовалась переплата, ее следовало вернуть немедленно по прекращении договора. В таком случае можно было бы требовать выселения бывшего арендатора из незаконно занимаемого помещения. Это не поздно сделать и сейчас, ведь ситуация практически не изменилась. Можно вернуть арендатору переплату за вычетом части суммы, которая может быть зачтена в счет оплаты времени фактического использования бывшим арендатором помещения.

Менее затратный (по времени и деньгам) вариант - дать бывшему арендатору возможность фактически пользоваться помещением компании до окончания оплаченного срока. Как следует из вопроса, данный срок незначительный. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Так как договорные отношения компании с арендатором прекращены, то денежные средства, учтенные ранее как аванс арендатора, по мере истечения срока пользования помещением следует учесть как доход от использования помещения. У организации в данном случае возникает налогооблагаемый доход и необходимо начислить как налог на прибыль, так и НДС. Отразить этот доход как внереализационный и избежать начисления НДС не получится, поскольку в соответствии со ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. В рассматриваемой ситуации бывший арендатор на возмездной основе пользуется помещением компании, что соответствует определению понятия реализации.

Кроме того, если арендатор не возвращает своевременно арендованное имущество, то организация имеет право требовать с него арендную плату (ст. 622 ГК РФ). Это дает основания считать доход, полученный за пользование помещением, доходом от реализации.

Ю.Кольцов

ООО "ЮВК Аудит"

Подписано в печать

10.01.2007

————