"Финансовая газета", 2007, N 1

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ ЗАКАЗЧИКОМ И ИНВЕСТОРОМ:

ПРАВОВАЯ ОСНОВА И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Любой инвестиционный контракт является комплексным договором. С одной стороны, при передаче земельного участка в собственность либо во временное пользование инвестору (застройщику) между муниципальными органами и инвестором возникают гражданско-правовые отношения, в которых обе стороны участвуют равноправно, что подразумевает заключение соответствующего гражданско-правового, как правило, возмездного договора, которым будут опосредованы имущественные отношения по передаче земельного участка в собственность либо во временное владение и пользование (ст. ст. 124, 125 ГК РФ).

При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, предполагающий перечисление покупателем (застройщиком) в местный бюджет денежной суммы, эквивалентной стоимости земельного участка, указанной в договоре.

При оформлении договора аренды застройщик (арендатор) получает землю во временное владение и пользование и уплачивает в местный бюджет арендную плату в порядке, установленном договором.

С другой стороны, сама процедура предоставления земельного участка под строительство осуществляется в рамках административных правоотношений, что подразумевает принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли в натуре, выдачу разрешения на ведение строительных работ, оформление земельно-правовых документов.

Правовая основа деятельности заказчика-застройщика

Статус заказчика-застройщика как участника процесса капитального строительства определен ГК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ (в ред. от 02.02.2006) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (с изм. и доп. от 16.10.2006) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также действующим до настоящего времени Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16 (далее - Положение о заказчике-застройщике).

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Статья 2 Закона N 214-ФЗ определяет застройщика как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Положение о заказчике-застройщике устанавливает, что заказчик-застройщик является юридическим лицом, распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.

Таким образом, заказчиком может быть:

юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора (управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия), наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом, заключенными сторонами в соответствии с действующим законодательством;

юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию на осуществление конкретных видов деятельности согласно ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ (в ред. от 27.07.2006) "О лицензировании отдельных видов деятельности", Положению о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности. Отметим, что лицензирование деятельности по проектированию, строительству, а также инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом прекращается с 1 января 2007 г. (п. 6 ст. 18 Закона N 128-ФЗ).

Предметом деятельности заказчика являются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих объектов различного назначения, проведение капитального ремонта.

В задачи заказчика входит:

организация реализации инвестиционного проекта, в том числе выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов различного назначения;

весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство "под ключ".

Деятельность заказчика считается завершенной и прекращается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено инвестиционным договором.

Заказчик несет ответственность перед инвестором.

Гражданско-правовая ответственность заказчика заключается в обязанности:

возмещения кредитору убытков, включая причиненный ущерб и упущенную выгоду;

уплаты предусмотренных договором штрафных санкций и пеней в согласованном сторонами размере.

Административная ответственность заказчика состоит в следующем:

в соответствии с п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство зданий и сооружений без соответствующего разрешения влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ, на должностных лиц - от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ;

в соответствии с п. 2 ст. 9.5 КоАП РФ за нарушение правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию и фактическое использование объектов без оформления ввода в эксплуатацию предусмотрена ответственность в виде административного штрафа для граждан в размере от 5 до 10 МРОТ, для должностных лиц - от 10 до 20 МРОТ и для юридических лиц - от 100 до 200 МРОТ.

Договор между заказчиком и инвестором

По правовой природе договор, по которому к участию в процессе строительства привлекается профессиональная организация-застройщик (далее - заказчик), представляет собой разновидность посреднического договора с общими элементами договора возмездного оказания услуг. Заказчик привлекается к реализации инвестиционного проекта, когда сам инвестор в силу специфики либо каких-то иных причин не имеет возможности выполнять функции застройщика самостоятельно, не располагая необходимой материально-технической базой, квалифицированными трудовыми ресурсами и т.п.

Таким образом, договор на выполнение функций заказчика является комплексным договором, сочетающим элементы агентского договора и договора об оказании услуг.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ).

Агентский договор - особая разновидность договора возмездного оказания услуг. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Поскольку в подавляющем большинстве случаев заказчик, выполняя задание инвестора, действует от своего имени, но в интересах и за счет инвестора, к такому договору в силу ст. 1011 ГК РФ должны применяться правила договора комиссии, установленные ст. ст. 990 - 1004 ГК РФ. При этом по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным во всех случаях агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В свою очередь агент (заказчик) не вправе отказать в передаче принципалу (инвестору) прав по сделкам с третьим лицом даже при условии, что инвестором не исполнены обязанности перед заказчиком (указанная позиция, в частности, подтверждается п. п. 2, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии").

(Окончание см. "Финансовая газета", 2007, N 2)

М.Киселев

К. э. н.

Подписано в печать

10.01.2007

————