"ЭЖ-Юрист", 2007, N 28

ОТ РИЕЛТОРА В СУД

На прошлой неделе в редакцию "ЭЖ-Юрист" пришло письмо, автор которого спрашивал о возможных последствиях продажи им своей квартиры по заниженной цене. За разъяснениями по этому вопросу мы обратились к заместителю директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Сергею Викторовичу Разгулину.

- Сергей Викторович, по сообщениям налоговых органов разница в цене продаваемых физическими лицами схожих по своим потребительским свойствам, включая месторасположение, московских квартир нередко различается раз в десять. Поверить в то, что реализация квартир происходит с таким диапазоном цен, достаточно сложно. Откуда такая разница в цене?

- Аналогичная ситуация складывается и при продаже иного имущества. Дело в том, что в соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов в суммах, полученных от продажи имущества. Размер вычета зависит от вида имущества и срока его нахождения в собственности налогоплательщика.

В частности, если налогоплательщик продает жилой дом, квартиру, комнату, включая приватизированные жилые помещения, дачу, садовый домик, земельный участок или долю в указанном имуществе, которые находились в его собственности менее трех лет, вычет не может превышать в целом 1 000 000 руб. Когда продается иное имущество, то вычет составит сумму, полученную в налоговом периоде от его продажи, но не превышающую 125 000 руб.

В случае если вышеназванное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более, вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи имущества, т.е. налогообложения не происходит.

- Таким образом, отличие в ценах вызвано тем, что в одном случае на дату продажи квартиры срок нахождения в собственности составил три года, а в другом - нет?

- Да, и по этой причине реальная цена указывается, как правило, в расписках между продавцом и покупателем.

- Означает ли это, что налоговые органы должны проверять правильность применения цены для целей налогообложения по таким сделкам?

- Представляется, что в ряде случаев может иметь место квалификация таких сделок как совершенных с целью уклонения от уплаты налога, признание их недействительными и взыскание в доход государства всего полученного по ним в силу ст. 169 ГК РФ. Согласно данной статье сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

На основании Закона РФ от 21.03.1991 N 943-1 "О налоговых органах Российской Федерации" налоговые органы вправе предъявлять в суде и арбитражном суде иски о признании сделок недействительными и взыскании в доход государства всего полученного по таким сделкам. Так что от действий продавца может пострадать и покупатель.

Следует обратить внимание, что согласно ст. 228 Кодекса налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Указывая в декларации не соответствующий действительности размер полученного дохода, налогоплательщик включает в декларацию заведомо ложные сведения. Тем самым совершает действия, направленные на уклонение от налогообложения.

Поэтому в данном случае возникают отношения, регулируемые не налоговым, а уголовным законодательством. Получив такую налоговую декларацию, налоговые органы могут направить соответствующие материалы органам внутренних дел для решения вопроса о возбуждении уголовного дела по ст. 198 УК РФ.

Учитывая действительную стоимость квартир, привлечение к ответственности более чем вероятно.

- Что делать, если нет возможности ждать истечения трех лет, а вычет в один миллион явно недостаточен?

- Физическое лицо вместо имущественного налогового вычета вправе уменьшить сумму доходов на сумму расходов, произведенных им при приобретении имущества, а также расходов, связанных с его реализацией (например, на сумму оплаты риэлторских услуг и т.д.).

- Откуда контролирующий орган получает информацию о стоимости продажи имущества?

Например, в ходе осуществления контрольных мероприятий, направленных на привлечение налогоплательщиков к уплате налога по доходам, полученным от продажи имущества, по сделкам, совершенным по ценам, не превышающим соответственно 1 000 000 руб. и 125 000 руб. Также подобная информация может быть получена налоговыми органами в рамках ст. 93.1 НК РФ. Данной статьей предусмотрено право указанных органов запрашивать информацию относительно конкретной сделки у ее участников и иных лиц, располагающих необходимой информацией.

Кроме того, сведения о цене сделки могут стать известны в ходе проверки риелторских организаций, при получении свидетельских показаний, в результате взаимодействия с органами, осуществляющими государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, государственную регистрацию транспортных средств. Деятельность органов внутренних дел по сбору доказательств регулируется специальным законодательством.

- Физическое лицо нередко продает квартиру с помощью риелторских организаций. Можно ли при этом сослаться на их рекомендации и избежать ответственности?

- Конечно, нет, однако если будет доказано, что представители риелторской организации содействовали совершению преступления советами, указаниями и т.п., они будут нести ответственность в зависимости от содеянного как организаторы, подстрекатели либо пособники (Постановление Пленума ВС РФ от 28.12.2006 N 64). Все участники сделки становятся "связанными правонарушением".

Но вы правы в том, что во многом причиной таких действий нередко является правовая безграмотность. Поэтому со стороны государственных органов необходимо проведение информационно-разъяснительной работы с физическими лицами и организациями, оказывающими посреднические услуги на рынке недвижимости, о последствиях "экономии на налогах" при продаже имущества, которая может закончиться уголовным делом.

Интервью провел

обозреватель "ЭЖ-Юрист"

М.Чеботарев

Подписано в печать

20.07.2007

————