"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2007, N 28

Вопрос: Как при исчислении земельного налога за земли, занятые жилыми домами, определить размер налога, приходящийся на налогоплательщиков, за используемые ими жилые и нежилые помещения? Приведите пример расчета земельного налога за земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом.

Ответ: Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок, на котором расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом. Таким образом, именно с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме.

Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить качественную и экономическую оценки. При этом каждому земельному участку присваивается кадастровый номер (ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется на основании ст. 392 НК РФ для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности. Поэтому если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, то налогоплательщиками должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Понятие "нежилые помещения" приведено в ст. 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом с учетом п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля налогоплательщика в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, определяется как доля общей площади жилого и нежилого помещения, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в общей площади всех помещений многоквартирного дома. Исчисленная сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу) доводится до физических лиц - собственников жилых помещений в многоквартирном доме уведомлением, направляемым налоговыми органами.

Необходимо иметь в виду, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Закона N 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

В этой связи в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, внесены изменения, согласно которым при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) указывается размер доли в праве общей долевой собственности на них, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме, согласно сведениям, содержащимся в представленных на регистрацию документах. Если помещение в многоквартирном доме принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, то в Реестре указывается размер доли в праве об долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, пропорциональный размеру доли в праве общей собственности на это помещение. В случае когда в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном дом, в Реестр вносятся сведения о помещении, принадлежащем участнику общей долевой собственности, и указывается, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме пропорциональна размеру общей площади этого помещения.

Пример. В многоквартирном доме находятся 15 1-комнатных квартир площадью 40 кв. м каждая, 18 2-комнатных квартир площадью 55 кв. м каждая и 10 3-комнатных квартир, каждая площадью 75 кв. м. Все квартиры в доме приватизированы. На первом этаже данного дома расположена фирма по пошиву спальных принадлежностей, которая занимает 500 кв. м. Кадастровая стоимость земельного участка под домом равна 3 000 000 руб., а налоговая ставка, установленная органом муниципального образования в отношении данного земельного участка, составляет 0,3% его кадастровой стоимости.

Общая площадь всех помещений составит: 500 кв. м + (40 кв. м x 15) + (55 кв. м x 18) + (75 кв. м x 10) = 2840 кв. м.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам. В этой связи доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составит:

для организации: 500 кв. м : 2840 кв. м = 0,1761;

для собственника 1-комнатной квартиры: 40 кв. м : 2840 кв. м = 0,01408;

для собственника 2-комнатной квартиры: 55 кв. м : 2840 кв. м = 0,01936;

для собственника 3-комнатной квартиры: 75 кв. м : 2840 кв. м = 0,02641.

При определении суммы земельного налога, которую должны уплатить налогоплательщики (собственники фирмы и приватизированных квартир), необходимо определить налоговую базу для каждого из них. Согласно п. 1 ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Таким образом, налоговая база будет равна:

для организации: 3 000 000 руб. x 0,1761 = 528 300 руб.;

для собственника 1-комнатной квартиры: 3 000 000 руб. x 0,01408 = 42 240 руб.;

для собственника 2-комнатной квартиры: 3 000 000 руб. x 0,01936 = 58 080 руб.;

для собственника 3-комнатной квартиры: 3 000 000 руб. x 0,02641 = 79 230 руб.

Сумма земельного налога, которую должен уплатить налогоплательщик, исчисляется как произведение определенной для налогоплательщика налоговой базы и налоговой ставки, установленной органом муниципального образования.

Для организации она составит: (528 300 руб. x 0,3) : 100 = 1585 руб.;

для собственника 1-комнатной квартиры:

(42 240 руб. x 0,3) : 100 = 127 руб.;

для собственника 2-комнатной квартиры: (58 080 руб. x 0,3) : 100 = 174 руб.;

для собственника 3-комнатной квартиры:

(79 230 руб. x 0,3) : 100 = 238 руб.

Общая сумма земельного налога составит:

1585 руб. + (127 руб. x 15) + (174 руб. x 18) + (238 руб. x 10) = 9002 руб.

Порядок определения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирных домах, под которыми находятся гаражи (индивидуальные или кооперативные), составляющие неотъемлемую часть этого дома, т.е. имеющие тот же адрес, что и многоквартирный дом и связанные с ним одним фундаментом, а также порядок исчисления суммы земельного налога в отношении земельного участка, занятого этим многоквартирным домом, аналогичны порядку, приведенному в примере.

При этом в отношении кооперативного гаража доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна определяться отдельно для кооператива - организации и собственников боксов гаража в зависимости от принадлежащей им площади гаража.

В случае закрепления земельного участка под многоквартирным домом на праве постоянного (бессрочного) пользования за юридическим лицом необходимо при исчислении земельного налога учитывать следующее. Юридическое лицо, созданное в форме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), товарищества собственников жилья (ТСЖ), признается плательщиком земельного налога только в отношении доли земельного участка, приходящейся на долю площади помещений, принадлежащих юридическому лицу в многоквартирном доме, в общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. При этом налогообложение земельного участка, занятого многоквартирным домом, осуществляется с момента присвоения ему кадастрового номера.

Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности (неприватизированные квартиры и иные помещения), то в отношении доли земельного участка, приходящейся на эти помещения, находящиеся в муниципальной казне, отсутствует налогоплательщик. При закреплении муниципальной собственности (земельного участка, доли земельного участка) под многоквартирным домом на праве постоянного (бессрочного) пользования за юридическим лицом плательщиком земельного налога должна признаваться организация-правообладатель на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (доли земельного участка) до государственной регистрации прекращения прав данной организации на земельный участок. В случае прекращения прав на земельный участок у организации она не будет являться плательщиком земельного налога.

Т.Добринова

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

Подписано в печать

11.07.2007

————