"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2007, N 7

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ

(Окончание. Начало см. "Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2007, N 6)

Права и обязанности арендатора

Данный раздел договора требует максимального внимания со стороны арендатора. Именно в нем таятся положения, реализация которых часто оказывается неожиданностью для арендатора.

Вообще все обязанности арендатора можно условно разделить на три больших блока. Первый блок - это положения, дублирующие императивные <1> нормы законодательства в отношении аренды. К ним можно отнести такие обязанности, как:

- обязанность принять арендуемое помещение в установленные сторонами сроки;

- своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и другие платежи, предусмотренные договором;

- произвести полный взаиморасчет с арендодателем по всем возникающим из договора обязательствам, существующим на момент окончания срока аренды.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Обязательное для сторон правило, установленное законом или иными правовыми актами, которое не может быть изменено соглашением сторон.

Второй блок представляет собой конкретизацию диспозитивных правовых норм <2>, регулирующих отношения аренды. В большинстве случае они отражают сложившуюся деловую практику аренды торговых помещений в крупных ТРЦ. Прежде всего это обязанности:

- по осуществлению текущего ремонта за собственный счет;

- по безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончании договора аренды, а также обязанность не сдавать помещения в поднаем и не использовать право аренды в качестве вклада в уставный капитал других юридических лиц.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Установленное действующим законодательством правило, которое применяется, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Третий блок - самый интересный. Это непосредственно требования арендодателя к арендатору. То есть те положения, которые служат максимальной гарантией интересов арендодателя и поэтому не всегда интересны арендатору. В этот блок входят самые разные требования. От обычных (например, обязанности сообщить арендодателю контактное лицо, с которым он может решать текущие вопросы аренды) до довольно специфических (например, "не допускать проникновения за пределы арендованного помещения каких-либо запахов, испарений, вибраций, шума, протекания воды, а также не допускать прочих подобных явлений").

Как правило, именно в этом разделе находятся нормы, влекущие для предпринимателя дополнительные расходы. Простейший пример - требование представить нотариально заверенные копии документов, подтверждающие право заниматься предпринимательской деятельностью, и свежую выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. Более серьезными могут оказаться ограничения, накладываемые на потребление арендатором воды или электроэнергии. При этом оплата за перерасход осуществляется по намного более высоким ставкам.

К сожалению, у арендатора намного больше обязанностей, чем прав. Вполне обычной является ситуация, когда на 30 - 40 пунктов договора, перечисляющих обязанности арендатора, приходятся 3 - 4 пункта, констатирующие его права. При этом они очень редко выходят за пределы, очерченные законодательством.

Основными правами арендатора являются:

- право беспрепятственного пользования арендованным помещением в течение всего срока аренды;

- право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Арендатору стоит дополнительно оговорить свое право пользования наименованиями арендодателя и ТРЦ в рекламных целях без предварительного согласия арендодателя.

Пример 9. "Арендатор имеет право использовать торговое наименование (или товарный знак) Комплекса и наименование Арендодателя в рекламе, информационных брошюрах и маркетинговых материалах Арендатора без предварительного согласия с Арендодателем с учетом того, что такое использование торгового и юридического названия не вредит деловой репутации Арендодателя."

Права и обязанности арендодателя

По сути, права и обязанности арендодателя являются зеркальным отражением прав и обязанностей арендатора. За тем исключением, что, выступая более сильной стороной в переговорах при заключении договора, арендодатель может себе позволить максимально уменьшить свои обязанности.

Как правило, в договоре аренды торговых помещений в ТРЦ обязанности арендодателя представлены чисто номинальными нормами. Такими, как:

- не препятствовать арендатору в надлежащем использовании помещений;

- осуществлять контроль, охрану и уборку мест общего пользования в ТРЦ;

- поддерживать здание ТРЦ в исправном состоянии и осуществлять его текущий ремонт.

Права же арендодателя обычно определяют, описывая обязанности арендатора. Из наиболее интересных прав арендодателя стоит отметить право входить в сданное в аренду помещение для контроля над соблюдением договора, право на одностороннее изменение договора и право его досрочного внесудебного расторжения, о котором речь пойдет ниже.

Взаимная ответственность сторон за нарушение

условий договора

Взаимная ответственность сторон гражданско-правового договора - это один из краеугольных камней их взаимодействия по его реализации. Договор аренды обычно содержит три вида ответственности. Два из них финансовые: фиксированный штраф и штрафная неустойка, а третий - расторжение договора - носит общеюридический характер.

Здесь снова сказывается более слабая позиция арендатора-предпринимателя в переговорах с владельцем крупного торгового центра. Обычно уровень ответственности арендатора оказывается значительно завышенным по сравнению с уровнем ответственности арендодателя. Причем практически во всех договорах, с которыми приходилось сталкиваться автору, положения, устанавливающие штрафные санкции для арендатора, "разбрасываются" по всему тексту. Этим простым психологическим приемом арендодатели пытаются хоть немного сгладить общее впечатление, производимое договором на арендатора.

Поэтому, хотя отдельный раздел "Ответственность сторон" есть практически в каждом договоре, обычно он содержит только декларации относительно порядка привлечения к ней арендодателя. Также в этом разделе прописывается основной вид ответственности в виде неустойки за просрочку выплаты арендной платы.

Арендодатели проявляют богатую фантазию при установлении оснований к взысканию штрафа с арендатора. Основными штрафными санкциями являются пени за просрочку любых платежей по договору аренды. Размер неустойки обычно колеблется в интервале 0,1 - 0,5 процента от неуплаченной суммы в день. В условиях, когда ставка рефинансирования установлена ЦБ РФ в размере 10,5 процента годовых, устанавливать размер неустойки в большем размере не имеет смысла. Ведь в суде арендатор может сослаться на ст. 333 Гражданского кодекса <3> РФ, и почти наверняка неустойка будет снижена как раз до этих пределов. За что еще применяют штрафные санкции? За многое:

- за отказ в заключении договора на обслуживание с эксплуатирующей организацией, с охранной организацией, с обслуживающими организациями;

- за мусор в арендованном помещении или местах общего пользования;

- за просрочку заключения договоров страхования (если они предусмотрены);

- за превышение лимитов пользования электроэнергией;

- за нарушение согласованного ассортиментного перечня товаров, реализуемых арендатором;

- за использование без согласия арендодателя наименования ТРЦ в рекламных материалах арендатора;

- за краткосрочное прекращение коммерческой деятельности в арендованном помещении;

- за нарушение правил, установленных в торговом комплексе.

     
   ————————————————————————————————
   

<3> Статья 333 ГК РФ: "если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку". Согласно сложившейся судебной практике соразмерность убытков по денежным обязательствам определяют, сопоставляя их со ставкой рефинансирования ЦБ РФ. И еще за многое-многое другое. В подобных условиях предпринимателю, подписывающему договор аренды в ТРЦ, можно дать единственный реализуемый на практике совет - быть очень внимательным при выполнении его условий. Как показывает практика, тяжело быть убедительным при ведении переговоров, если у сторон противоположные интересы. Ведь предприниматель обычно гораздо больше заинтересован в конкретном ТРЦ, чем владелец здания в сотрудничестве с конкретным предпринимателем. Досрочное расторжение договора аренды торговой площади Досрочное расторжение договора - это одна из самых жестких штрафных санкций. Именно в таком качестве оно обычно используется арендодателем. В соответствии со ст. 450 ГК РФ возможны три варианта расторжения договора. Во-первых, по соглашению сторон. Стороны решают, что дальнейшее сотрудничество для них невыгодно, и прекращают свои отношения. Во-вторых, расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке. Обратиться в суд можно только при существенном нарушении договора другой стороной. В качестве существенных нарушений со стороны арендатора ст. 619 ГК РФ называет действия, когда тот: - пользуется имуществом с нарушением назначения имущества либо с неоднократными нарушениями договора; - своими действиями существенно ухудшает имущество; - более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; - не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. В качестве существенных нарушений со стороны арендодателя ст. 620 ГК РФ определяет следующие: - арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию; - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора; - арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества. Кроме того, арендодатель может потребовать судебное расторжение договора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, оказалось в состоянии, непригодном для использования. При определенных обстоятельствах возможен отказ одной из сторон от исполнения договора. Отказаться от договора можно, если: - возможность отказа прямо предусмотрена законом; - возможность отказа предусмотрена соглашением сторон. Именно второй возможностью и пользуются арендодатели, включая в договор жесткие условия по одностороннему отказу. Излюбленной является, например, возможность отказа от договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы. Причем этот случай настолько распространен, что нашел отражение даже в документах Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, в одном из обзоров арбитражной практики (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66) описывается следующий случай. Пример 10. Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды. В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, был доказан материалами дела и не оспаривался ответчиком. В силу п. 3 ст. 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется. Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды. Как правило, в договоре аренды торговых площадей в ТРЦ возможность одностороннего отказа от исполнения договора предоставляется только арендодателю. Основаниями обычно служат: - просрочка внесения арендной платы; - смена торгового профиля (существенное изменение ассортимента и вида реализуемых товаров) без согласия с арендодателем; - задержка начала коммерческой деятельности после подписания договора аренды; - нарушение согласованных условий при осуществлении текущего ремонта помещений; - передача помещения целиком или его части в субаренду; - возбуждение процедуры несостоятельности (банкротства) в отношении арендодателя. В случае с односторонним отказом от исполнения договора предпринимателю достаточно сложно защищать свои интересы. Обычно арендодатель очень неохотно идет на исключение из проекта договора каких-либо заявленных оснований для этого. Поэтому необходимо сосредоточить пристальное внимание на самой процедуре отказа и максимально ее регламентировать, чтобы сам факт прекращения договора не оказался полной неожиданностью. Пример 11. "1. Расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке возможно только в случае, если в ходе переговоров сторонам не удалось достичь взаимно приемлемых условий продолжения договорных отношений. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор только после направления Арендатору письменного предупреждения с требованием об устранении допущенных Арендатором нарушений. Предупреждение должно содержать указание на разумный срок, в течение которого нарушения должны быть ликвидированы. В случае если Арендатор откажется от устранения допущенных им нарушений настоящего договора или в случае если в течение семи рабочих дней с момента получения письменного предупреждения Арендатор не направит Арендодателю мотивированного ответа (в том числе возражений, согласия и т.п.), Арендодатель может воспользоваться правом одностороннего расторжения договора. Арендодатель может воспользоваться правом на одностороннее расторжение договора также в случае, если в течение тридцати дней с момента направления предупреждения о расторжении договора сторонам не удалось прийти к соглашению. 2. Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления Арендатору. В случае если Арендодатель воспользуется правом, предоставленным ему в соответствии с настоящим пунктом, Договор будет считаться прекращенным с даты расторжения Договора, указанной в уведомлении, но не ранее чем через 30 (тридцать) рабочих дней после даты вручения уведомления." Несмотря на то что одним из основных принципов гражданско-правовых отношений является равенство сторон, часто это равенство выражается в простой формуле: "хочешь сотрудничать с нами - играешь на наших условиях". Зачастую именно так происходит при заключении индивидуальным предпринимателем договора аренды в крупных торгово-развлекательных центрах. Однако даже в этой ситуации разумный подход к ведению переговоров и проведение их с квалифицированной юридической поддержкой может существенно улучшить положение арендатора. Как минимум индивидуальный предприниматель будет иметь реальное представление о тех условиях, на которых он заключает договор, а как максимум ему удастся частично облегчить его условия. Поэтому обращение к профессиональным юристам в данной ситуации является не роскошью, а разумной необходимостью. С.В.Россол Корпоративный консультант Адвокатского кабинета Калинина В.М. Подписано в печать 25.06.2007 ————