"Финансовые и бухгалтерские консультации", 2007, N 7

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

Практически у каждого субъекта предпринимательской деятельности рано или поздно появляется потребность арендовать то или иное недвижимое имущество, необходимое ему для успешного ведения дел. Вопросы регулирования института аренды имущества неоднократно и довольно подробно исследовались. В этой статье рассмотрены нюансы заключения и исполнения договора аренды недвижимого имущества.

В настоящее время не существует единого документа, регламентирующего вопросы аренды всех категорий недвижимого имущества. Основными нормативно-правовыми актами, конечно, являются Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Водный кодекс Российской Федерации (ВК РФ), Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ), Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ РФ), Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации (КВВТ РФ).

Основные положения о договоре аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Передаваться в аренду могут только непотребляемые вещи, т.е. не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ). Недвижимые вещи как раз и относятся к этой категории.

В свою очередь, к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам причисляются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законодатель установил, что условие об объекте аренды является одним из существенных условий договора аренды каждой категории недвижимого имущества, без согласования которых любой договор по общему правилу не будет считаться заключенным. Под существенными условиями понимаются условия о предмете договора, условия, названые в законе либо иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Вместе с тем перечень данных, необходимых для индивидуализации объекта сдаваемого в аренду имущества, не установлен.

Отсутствие регулирования порождает споры относительно того, считать ли договоры аренды заключенными. Судебная практика выработала ряд подходов в разрешении таких споров. Суды пришли к выводу, что в отношении зданий, сооружений, помещений, земельных участков необходимые и достаточные идентифицирующие объект аренды данные содержатся в документах, прилагаемых к договору при государственной регистрации аренды недвижимого имущества. Это могут быть поэтажные планы здания, сооружения, где обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, кадастровый план земельного участка, на котором показана его часть, сдаваемая в аренду.

Иными словами, в договоре объект аренды должен быть описан так, чтобы его можно было идентифицировать с помощью указанных документов <1> (на практике это обычно выглядит так: "объектом аренды являются помещения N N 1, 2, 3 согласно поэтажному плану, являющемуся неотъемлемой частью договора"). Для самолетов же, например, идентифицирующими данными можно считать государственный и регистрационный знаки, присваиваемые гражданскому воздушному судну при включении его в Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ, заводской номер, номер двигателя, идентифицирующий номер вспомогательной силовой установки.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> См. также Определение КС РФ от 5 июля 2001 г. N 154-О.

Субъектный состав арендных отношений

Арендодателем согласно ст. 608 ГК РФ может быть лицо, которому имущество принадлежит на праве собственности, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Согласие собственника на сдачу в аренду недвижимого имущества, например, необходимо организациям, владеющим им на праве хозяйственного ведения, оперативного управления (см. п. 2 ст. 295, 296, 298 ГК РФ, п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях").

Отметим, что при сдаче в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении учреждения, должен быть соблюден ряд условий. Помимо проверки согласия собственника будущему арендатору необходимо убедиться, что имущество не изъято собственником у учреждения или что собственник, сдающий в аренду имущество, переданное им учреждению в оперативное управление, предварительно изъял его у учреждения. Несоблюдение этих условий может привести к признанию сделки недействительной по основаниям несоответствия ее закону (ст. 168 ГК РФ, Постановление ФАС Московского округа от 6 июля 2004 г. по делу N КГ-А40/5227-04, Определение ВС РФ от 21 мая 2001 г. N 15-Г01-8).

Примером же, когда лицо управомочено законом на сдачу имущества в аренду, можно считать наделение образовательных учреждений полномочиями арендодателя (ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании").

Арендатором недвижимого имущества может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Для имущества, не ограниченного в обороте, каких-либо ограничений относительно арендатора законодательством не предусмотрено. Владение же на праве аренды вещами, ограниченными в обороте, возможно только при наличии у арендатора соответствующих лицензий.

Форма договора

Согласно требованиям п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. При аренде транспортного средства (морского, речного, воздушного судна) законодатель установил еще более жесткое требование к форме договора: он заключается только в письменной форме независимо от субъектного состава и срока действия (ст. ст. 633, 643 ГК РФ, ст. ст. 201, 214 КТМ РФ). Если договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то он составляется в виде единого документа.

В других случаях согласно ст. 434 ГК РФ письменная форма будет считаться соблюденной, если стороны обменялись документами (офертой и акцептом) посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Также письменная форма договора считается соблюденной, когда письменное предложение заключить договор принято (акцептовано) контрагентом путем совершения действий по выполнению указанных в оферте условий договора. Это правило действует, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Однако на практике очень редко встречаются письменные договоры аренды недвижимого имущества, заключенные с помощью обмена документами. На наш взгляд, это связано с тем, что объекты аренды представляют собой довольно дорогостоящее имущество, а сами арендные отношения очень растянуты во времени. Все это требует более тщательного документального оформления.

Как известно, несоблюдение простой письменной формы сделки приводит к утрате сторонами права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Несоблюдение же формы договора аренды здания, сооружения, предприятия влечет за собой его недействительность (ст. ст. 651, 658 ГК РФ).

Регистрация договора аренды

Договоры аренды здания, сооружения, предприятия, земельного участка, лесного участка считаются заключенными именно с момента государственной регистрации (ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 9, ч. 3 ст. 71 ЛК РФ). А вот договор аренды водного объекта (договор водопользования) считается заключенным с момента специальной регистрации в Государственном водном реестре (ч. 3 ст. 12 ВК РФ). Договор аренды транспортного средства (например, морского, воздушного судна) не подлежит государственной регистрации (ст. ст. 633, 643 ГК РФ, ст. ст. 201, 214 КТМ РФ).

Обязательность государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, земельного участка законодатель увязал со сроком действия договора. Указанные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, если они заключены на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53). В отношении договоров аренды предприятий, водных объектов таких оговорок не предусмотрено.

Срок действия договора

Как уже отмечалось, государственная регистрация договоров аренды некоторых категорий недвижимого имущества напрямую зависит от срока действия договора. Давайте разберемся, каким может быть этот срок.

Законодатель не ограничил стороны арендных отношений в установлении срока действия договора аренды. Однако из этого правила есть некоторые исключения. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может быть заключен на срок менее года или более 49 лет (ч. 3 ст. 72 ЛК РФ). Предельный же срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем 20 лет (ст. 14 ВК РФ).

Общие положения об исчислении сроков установлены в ст. ст. 190 - 192 ГК РФ. Согласно им срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми установлено его начало. Окончание срока, определенного периодом времени, происходит в последний момент соответствующего периода (года, квартала, месяца, недели).

Итак, что же такое год? Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 (далее - Письмо ВАС РФ N 66)).

На практике сложилась ситуация, когда стороны во избежание государственной регистрации договора аренды заключают его на 11 месяцев с последующей пролонгацией. Резонный вопрос: а будет ли здесь договор свыше года, что потребует государственной регистрации? Ответ опять же дан Высшим Арбитражным Судом РФ: п. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае он является новым договором аренды и стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (п. п. 31 и 32 Письма ВАС РФ N 66).

Статья 190 ГК РФ предусматривает еще один способ определения срока: он может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Наступление события не зависит от воли и действия сторон договора. Такой способ установления срока редко применяется на практике. Те же, кто решился на его использование, очень часто "подменяют" событие активными действиями сторон, указав в договоре, например, срок окончания как "момент принятия сторонами решения о расторжении договора". Указание в договоре на совершение таких действий (в качестве момента окончания) на практике не признается согласованием сторонами срока, а следовательно, договор считается заключенным на неопределенный срок (см. п. 4 Письма ВАС РФ N 66).

Распространено мнение, основанное на разъяснениях Президиума ВАС РФ (Информационное письмо от 16 февраля 2001 г. N 59), что обязательное требование регистрировать договор аренды, заключенный на неопределенный срок, отсутствует. Данная позиция обосновывается следующим образом. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, ибо согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации лишь договор аренды здания (нежилого помещения), заключенный на срок не менее года. Также п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право контрагентов при заключении договора на неопределенный срок в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Цена договора

Итак, мы знаем, что хотим арендовать, у кого и на какой срок. Теперь необходимо договориться о цене (размере арендной платы). Для договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, предприятия условие об арендной плате является существенным, т.е. его несогласование ведет к признанию договора незаключенным. Однако при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются (см. ст. 654 ГК РФ, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 29 июля 2005 г. по делу N А56-38613/04, от 18 июня 2003 г. по делу N А56-33402/02, ФАС Волго-Вятского округа от 9 января 2001 г. по делу N А79-2765/2000-СК2-2547).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами по правилам ст. 614 ГК РФ. Если стороны в договоре не определили эти параметры, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы. При этом необходимо учитывать, что, например, возложение на арендатора только расходов по оплате коммунальных и прочих целевых услуг не рассматривается как форма арендной платы (п. 12 Письма ВАС РФ N 66).

Также хотелось бы обратить внимание арендаторов на некоторые специфические аспекты уплаты арендной платы. Так, если арендатор досрочно освободит арендуемое помещение (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды), это не является основанием прекращения обязательства по внесению арендной платы (см. п. 13 Письма ВАС РФ N 66).

Если условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, либо обнаружатся недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы (ст. 612, п. 4 ст. 614 ГК РФ). При аренде же судна фрахтователь полностью освобождается от уплаты фрахта и расходов за время, в течение которого судно было непригодно для эксплуатации вследствие немореходного состояния (ст. ст. 208, 221 КТМ РФ, п. 2 ст. 65 КВВТ РФ).

В силу различных причин (инфляция, изменение базовых ставок арендной платы или поправочных коэффициентов при начислении арендной платы за государственное либо муниципальное имущество) перед сторонами арендных правоотношений встает вопрос об изменении размера арендной платы. И в этом случае необходимо помнить, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Для договора лизинга (финансовой аренды) предусмотрена возможность изменять размер лизинговых платежей по соглашению сторон в сроки не чаще чем один раз в три месяца (п. 2 ст. 28 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)").

Как пояснил ВАС РФ, в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. А фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (инфляции) в силу изменения базовых ставок арендной платы или поправочных коэффициентов при начислении арендной платы за государственное либо муниципальное имущество не является изменением условия договора о размере арендной платы (см. п. 11 Письма ВАС РФ N 66, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 23 марта 2004 г. по делу N Ф08-985/2004, ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2006 г. по делу N А43-5518/2004-17-102).

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы совершается в письменной форме (ст. 452 ГК РФ). Соглашение об изменении размера платы, указанного сторонами в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого этим договором (см. п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

При индексации арендной платы на коэффициент инфляции либо изменении базовых ставок арендной платы дополнительные соглашения заключать нет необходимости, так как в данном случае изменения условий договора фактически не происходит и он продолжает действовать с учетом измененного размера арендной платы. В связи с этим государственной регистрации дополнительных соглашений не требуется (см. п. 1 ст. 424 ГК РФ, Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 5 апреля 2005 г. по делу N Ф08-1181/2005, ФАС Дальневосточного округа от 28 марта 2006 г. по делу N Ф03-А51/06-1/392).

Права и обязанности сторон арендных отношений

Перечень обязанностей арендодателя по отношению к арендатору включает в себя следующие позиции.

1. Передача (предоставление) арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК РФ, ст. ст. 61, 63 КВВТ РФ, ст. ст. 203, 216 КТМ РФ). Также, если нет других предусмотренных договором условий, расходы на передачу арендатору недвижимого имущества, в частности предприятия, судна, несет арендодатель (ст. 659 ГК РФ, п. 5 ст. 60 КВВТ РФ).

2. Предупреждение арендатора при заключении договора аренды о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ).

3. Содержание имущества. Арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен быть сделан в установленный договором срок, а если такой срок не определен или ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Таким образом, для освобождения арендодателя от обязанности заниматься капитальным ремонтом это условие должно быть напрямую закреплено в договоре. Указание в акте приемки-передачи арендованного имущества на аварийное состояние каких-либо конструктивных элементов, инженерных систем само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью (см. п. 21 Письма ВАС РФ N 66).

При заключении договора аренды транспортного средства (морского, речного, воздушного судна) с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации на арендодателя в течение всего срока договора ложится обязанность поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду средства, включая проведение текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ, ст. 203 КТМ РФ, ст. 61 КВВТ РФ). При аренде судна без экипажа устранение скрытых недостатков является обязанностью арендодателя, если соглашением сторон не установлено иное (п. 2 ст. 216 КТМ РФ, п. 3 ст. 63 КВВТ РФ).

4. Предоставление арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства (ст. 635 ГК РФ, ст. 61 КВВТ РФ, ст. ст. 203, 204 КТМ РФ). Услуги обязаны обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если такие требования не установлены - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

5. Страхование транспортного средства и (или) ответственности за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя, если такое страхование является обязательным в силу закона или договора. Однако стороны могут договориться и об ином (ст. 637 ГК РФ, ст. 203 КТМ РФ).

К обязанностям арендатора по договору аренды недвижимого имущества относятся следующие действия.

1. Своевременная и в полном объеме уплата арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

2. Пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в нем не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Законодатель предоставил право арендатору сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Это право может быть реализовано либо с предварительного согласия арендодателя (субаренда, перенаем зданий, сооружений, помещений - п. 2 ст. 615 ГК РФ, перенаем водного объекта - ст. 19 ВК РФ), либо без согласия арендодателя (субаренда транспортных средств как с экипажем, так и без - ст. ст. 638, 647 ГК РФ, п. 7 ст. 60, п. 4 ст. 62, п. 5 ст. 64 КВВТ РФ, ст. ст. 202, 215 КТМ РФ; субаренда, перенаем материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия, при условии, что это не приводит к уменьшению стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия <1> - ст. 660 ГК РФ), либо без согласия арендодателя, но с обязательным его уведомлением (субаренда земельных участков - п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ).

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются требования о государственной регистрации договора (см. п. 19 Письма ВАС РФ N 66).

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 Письма ВАС РФ N 66). К договору субаренды также применимо правило, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок с той лишь оговоркой, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Письма ВАС РФ N 66).

Также, например, в рамках коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства без экипажа арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования средства, указанным в договоре, а если такие цели не установлены - назначению транспортного средства (ст. ст. 638, 647 ГК РФ, ст. 62 КВВТ РФ, ст. ст. 204, 205 КТМ РФ).

3. Содержание имущества. В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. А на арендатора транспортного средства (без экипажа), предприятия возложена и обязанность капитального ремонта (ст. ст. 644, 661 ГК РФ). Также на арендатора могут возлагаться расходы по страхованию арендованного имущества, ответственности арендатора - для договора аренды транспортного средства без экипажа (ст. ст. 661, 646 ГК РФ).

4. Возврат имущества. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ, ст. ст. 204, 218 КТМ РФ).

Во время действия договора аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества (не путать с текущим или капитальным ремонтом). Вопрос о компенсации сделанных улучшений должен быть определен в договоре. Если стороны не предусмотрели таких положений, то отделимые улучшения являются собственностью арендатора (ст. 623 ГК РФ, п. 6 ст. 65 КВВТ РФ). Вопрос о неотделимых улучшениях рассматривается в следующем порядке: если они были произведены за счет средств арендатора и с согласия арендодателя, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений; если они производились без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит. Однако из этого правила есть исключение: арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, правда, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Права арендатора

Арендатор может стать собственником арендуемого им имущества, если в законе или договоре аренды предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ, ст. 19 Закона о финансовой аренде (лизинге)). Законом могут быть установлены случаи, когда выкуп арендованного имущества запрещен.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ, п. 5 ст. 72 ЛК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ, ст. 15 ВК РФ, п. 5 ст. 9 Закона об обороте земель). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Также срок уведомления может быть закреплен в законе. Например, для договора водопользования срок уведомления установлен не позднее чем три месяца до окончания срока действия договора (п. 1 ст. 15 ВК РФ).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не может быть реализовано им в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в безвозмездное, бессрочное пользование и т.д. (см. п. 35 Письма ВАС РФ N 66).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ, п. 4 ст. 60 КВВТ РФ).

Прекращение договора аренды

Обычно договор аренды прекращается с истечением срока его действия. Вместе с тем законодательством предусмотрена возможность досрочного прекращения договора аренды. По общему правилу договор расторгается по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Прекращение же договора по требованию одной из сторон возможно только по решению суда. Исключением является случай расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Законодатель предусмотрел основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию как арендодателя, так и арендатора.

Итак, согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Стороны могут установить в договоре возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Письма ВАС РФ N 66);

- не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора. Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (см. п. п. 25, 27 Письма ВАС РФ N 66).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Письма ВАС РФ N 66).

По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут, если (ст. 620 ГК РФ) <1>:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не делает являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором (либо разумные) сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора. Стоит обратить внимание, что досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ). Ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора 1. Имущество не передано арендатору, или не были переданы принадлежности и документы к данному имуществу. Непредставление арендодателем имущества в обусловленный (либо разумный) срок дает право арендатору истребовать от арендодателя это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ, п. 6 ст. 60 КВВТ РФ). Если арендодатель не передал арендатору документы и принадлежности к имуществу, а арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (ст. 611 ГК РФ). 2. Арендатору предоставлено имущество, имеющее недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; - непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; - потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления провести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. За недостатки сданного в аренду имущества арендодатель: - отвечает, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них; - не отвечает, если оговорил их при заключении договора аренды или они были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора либо передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ). Например, арендодатель несет ответственность за недостатки выкупленного у него морского судна, если арендатор докажет, что такие недостатки возникли до передачи ему имущества или по возникшим до его передачи причинам (см. ст. 224 КТМ РФ). 3. Арендодатель не проинформировал арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Это обстоятельство дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). 4. Арендодатель не проводит капитальный ремонт (если стороны не договорились об ином). Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (ст. 616 ГК РФ): - провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; - потребовать соответственного уменьшения арендной платы; - потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 5. Арендатор нарушил порядок и (или) срок уплаты арендной платы. Если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный срок в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Письма ВАС РФ N 66). Законодатель предусмотрел и иные санкции за неисполнение обязанности по уплате арендной платы. Например, в случае задержки арендной платы (фрахта) по договорам аренды морских судов, внутреннего водного транспорта арендодатель имеет право без предупреждения изъять судно у арендатора и взыскать с него понесенные в связи с этим убытки (п. 5 ст. 65 КВВТ РФ, п. 2 ст. 208, п. 2 ст. 221 КТМ РФ). 6. Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества. Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). 7. Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно. Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ, п. 4 ст. 65 КВВТ РФ, ст. 204 КТМ РФ). Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Однако арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если сам уклонялся от приемки арендованного имущества (см. п. 37 Письма ВАС РФ N 66). 8. Вред, причиненный транспортным средством. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет: - арендодатель - при заключении договора аренды средства с экипажем (ст. 640 ГК РФ, п. 3 ст. 61 КВВТ РФ); - арендатор - при заключении договора аренды средства без экипажа (ст. 648 ГК РФ, ст. 64 КВВТ РФ, ст. 219 КТМ РФ). 9. В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ). Подводя итог сказанному, отметим, что заключение, исполнение, прекращение договора аренды недвижимого имущества имеет ряд нюансов, знание которых поможет избежать споров между арендодателем и арендатором. М.В.Пригарина Юрисконсульт "ФБК-Право" Подписано в печать 25.06.2007 ————