"ЭЖ-Юрист", 2007, N 24

Вопрос: 1. Физическое лицо продает физическому лицу земельные участки и расположенный на них жилой дом. Земельные участки находятся в собственности более 3 лет, жилой дом - менее 3 лет. В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Что является документально подтвержденными расходами, т.е. какими документами подтверждаются расходы? Можно ли подтвердить расходы приложением договоров и квитанцией к приходному ордеру (услуги и работы по договорам оплачивались наличными)? 2. Физическое лицо дарит земельные участки и жилой дом другому физическому лицу (не родственнику). Одаряемый по смыслу НК РФ обязан исчислить и уплатить в установленном порядке НДФЛ. Как в этом случае определяется налоговая база? Иными словами, с какой суммы одаряемый должен исчислить и уплатить НДФЛ?

О.Гомбожапов, г. Москва

Ответ: 1. Сразу заметим, что в данной ситуации нет никакого смысла заменять имущественный налоговый вычет в отношении земельного участка вычетом в виде фактически произведенных расходов. Дело в том, что поскольку земельный участок находился в собственности продавца более 3 лет, то имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже участка (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, далее - НК РФ).

Это означает, что полученный продавцом доход от продажи для целей исчисления налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) в данном случае будет равен нулю и, следовательно, НДФЛ с этого дохода платить не придется.

Для подтверждения своего права на такой вычет налогоплательщику нужно будет подать декларацию о доходах в налоговый орган (по итогам того года, в котором будет фактически получен доход), приложив к ней документы, подтверждающие период нахождения участка в его собственности (п. 2 ст. 220 НК РФ).

В отношении дома, который находился в собственности продавца менее 3 лет, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен только в сумме, не превышающей 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Поэтому если вырученная от продажи сумма равна или менее 1 млн руб., то налогоплательщику также не придется платить НДФЛ - вычет будет предоставлен в полной сумме, полученной от продажи.

А вот если дом будет продан за большую сумму, например за 5 млн руб., то с разницы (4 млн руб.) придется платить НДФЛ в размере 13% (если продавец является налоговым резидентом РФ, т.е. фактически находится в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев). Поэтому в этом случае вычет в размере фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода, может оказаться для налогоплательщика более выгодным.

Перечень таких расходов в НК РФ не установлен. Обычно в их число включаются:

- расходы, связанные с приобретением дома (т.е. затраты на покупку либо затраты на строительство);

- расходы, непосредственно связанные с оформлением сделки продажи дома (оплата услуг нотариуса, комиссия регистратору за осуществление сделки (см. также Письмо Минфина России от 02.03.2007 N 03-04-06-01/54).

На наш взгляд, могут быть учтены и расходы, связанные с улучшением состояния дома (ремонт, достройка и т.п.).

Подтверждать расходы приложением договора и квитанции к приходному ордеру не только можно, но и нужно. Документы, представляемые вместе с декларацией в налоговый орган, должны подтверждать основание осуществления расходов и сам факт их осуществления. Поэтому к документам, на основании которых производились платежи (договор, счет), обязательно должны быть приложены документы, подтверждающие факт передачи денежных средств (например, квитанция к приходному ордеру).

Обращаем внимание, что изложенные правила не применяются в отношении доходов, получаемых индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Кроме того, если продавец не является налоговым резидентом РФ, то ему придется заплатить НДФЛ с полученного дохода по ставке 30%, причем без применения вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ (п. 4 ст. 210, п. 3 ст. 224 НК РФ).

2. При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Подарки относятся к числу доходов в натуральной форме, при этом к таким подаркам, как земля и дом, освобождение от НДФЛ по п. 18.1 ст. 217 НК РФ применяется только в том случае, если они получены от члена семьи или близкого родственника.

В данном случае одаряемый обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с суммы подарка, также необходимо будет подать налоговую декларацию по итогам года, в котором был получен подарок. Порядок определения его цены для целей исчисления налога в НК РФ не установлен.

Как разъяснил Минфин в Письме от 06.04.2007 N 03-04-07-01/48, в этом случае стоимость имущества рассчитывается исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ. Согласно данной статье для целей налогообложения принимается цена, указанная сторонами сделки. Пока налоговый орган не докажет обратное, такая цена признается рыночной.

Однако договор дарения не требует определения цены дара. Следовательно, здесь нужно исходить из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество и имущественные права.

М.Мошкович

Эксперт "ЭЖ-Юрист"

Подписано в печать

22.06.2007

————