"Налоги и налогообложение", 2007, N 6

ПРАВОМЕРНОСТЬ ОТНЕСЕНИЯ РАСХОДОВ АРЕНДАТОРА НА КАПИТАЛЬНЫЙ

РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЮ АРЕНДОВАННЫХ ОБЪЕКТОВ К ЗАТРАТАМ

И ПОРЯДОК ИХ АМОРТИЗАЦИИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИБЫЛИ

Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, закон допускает договорное закрепление обязанностей по капитальному ремонту за арендатором.

Однако перевооружение, реконструкция, модернизация не относятся к капитальному ремонту, поскольку являются не восстановлением, а улучшением переданного в аренду имущества. Улучшения, касающиеся реконструкции и модернизации недвижимого имущества, которые невозможно отделить без вреда основному объекту, являются неотделимыми. Поскольку неотделимые улучшения объекта аренды недвижимого имущества невозможно отделить от самого объекта аренды, то после окончания договора аренды они перейдут в собственность арендодателя.

Неотделимые улучшения могут быть произведены как средствами арендатора, так и за счет арендодателя. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). В случае если неотделимые улучшения произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возмещению не подлежит (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ (с 1 января 2006 г.) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Таким образом, для отнесения расходов на капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств с возможностью последующей амортизации необходимо согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.

Согласно Письму Минфина России от 30 декабря 2005 г. N 03-03-04/3/21, разъясняющему порядок амортизации капитальных вложений, капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке:

- капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном гл. 25 НК РФ;

- капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого на основании Классификации основных средств (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1).

Если указанный срок полезного использования превышает срок действия аренды, для арендатора рекомендуется в случае продолжения арендных отношений применять механизм пролонгации старого договора. При заключении нового договора аренды начисление амортизации арендатором на капитальные вложения в произведенные неотделимые улучшения прекратится в связи с истечением срока действия старого договора, по которому были произведены капитальные вложения.

Согласно п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое подлежит амортизации, начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендатору стоимости указанных капитальных вложений. У арендатора - с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию.

Т.С.Майорова

Старший юрист

отдела правовых корпоративных стратегий

Департамента правового консультирования

ЗАО АКГ "Развитие бизнес-систем"

Подписано в печать

15.06.2007

————