"Зарплата", 2007, N 7

РАБОТНИК КУПИЛ ЖИЛЬЕ: ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ

Все больше покупателей жилья обращаются за имущественным налоговым вычетом. В этой связи бухгалтерам приходится отвечать на многочисленные вопросы. Особенно актуальной данная тема стала после опубликования Письма Минфина России от 02.04.2007 N 03-04-06-01/103.

Имущественный вычет - это сумма, которая уменьшает налогооблагаемый доход покупателя или строителя собственного жилья. Право на получение такого вычета предусмотрено в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Кому предоставляется вычет

Вычет могут получить только плательщики налога на доходы физических лиц. Это означает, что на льготу не имеют права малолетние дети, студенты, пенсионеры и неработающие инвалиды, на которых оформлено жилье. Пенсии и стипендии налогом на доходы физических лиц не облагаются (п. п. 2 и 11 ст. 217 НК РФ). Если школьник, студент или пенсионер работают и получают зарплату, они могут претендовать на получение имущественного вычета.

Среди индивидуальных предпринимателей право на вычет имеют только те, кто платит обычные налоги. Бизнесмены, применяющие "упрощенку" или "вмененку", в бюджет перечисляют не НДФЛ, а единый налог. Следовательно, получить квартирный вычет они не вправе (Письмо ФНС России от 28.02.2006 N 04-2-03/45@).

Уменьшить можно только доход, облагаемый по ставке 13%, поэтому не стоит рассчитывать на имущественный вычет при получении дивидендов, выигрышей, материальной выгоды.

Есть и еще одно ограничение. Налоговики могут отказать в получении льготы, если квартира приобретена у взаимозависимых лиц. Статья 20 НК РФ относит к таковым граждан, отношения между которыми могут повлиять на условия или экономические последствия их деятельности. Например, родители, дети, супруги, опекуны, начальники, подчиненные. Однако инспекторы едва ли сочтут взаимозависимыми даже эту категорию граждан, если цена на дом (квартиру и т.п.) соответствует рыночной (Письмо ФНС России от 21.09.2005 N 04-2-02/378@). Если чиновники откажут в льготе по причине взаимозависимости между продавцом и покупателем жилья, окончательное решение будет принимать суд.

Сколько вычитать

Размер вычета ограничен. Он не может быть больше 1 000 000 руб. Так, если строительство дома обошлось покупателю в 2 000 000 руб., его облагаемый доход можно уменьшить на 1 000 000 руб. А если комната куплена за 400 000 руб., это и будет сумма вычета.

Обратите внимание: получение квартирной льготы не влияет на другие налоговые вычеты работника - стандартные, социальные или профессиональные. Любой из них можно получить в полной сумме.

Пример 1. Менеджер ЗАО "Стройматериалы" Г.Н. Малахов в декабре 2006 г. купил комнату за 750 000 руб. и имеет право на получение квартирного вычета в размере такой же суммы, что подтверждает уведомление из налоговой инспекции. Зарплата Г.Н. Малахова в 2007 г. составляла 16 000 руб. в месяц. Детей у него нет.

Решение. В январе Г.Н. Малахову полагался стандартный налоговый вычет в размере 400 руб. Таким образом, за год он получит два вычета:

- стандартный - в сумме 400 руб.;

- имущественный - в сумме 191 600 руб. [(16 000 руб. x 12 мес.) - 400 руб.].

Воспользоваться имущественным вычетом можно только один раз (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если работник приобрел квартиру за 800 000 руб. и воспользовался правом на имущественный вычет, при покупке второй квартиры он не может использовать оставшуюся сумму в размере 200 000 руб. То есть речь идет о вычете по одному объекту.

Однако из этого правила есть исключение. Работники, которым имущественный вычет был предоставлен полностью до 2001 г. на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", могут получить льготу во второй раз на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Причем в полном объеме (до 1 000 000 руб.). Потому что речь идет о льготах, которые предоставляются на основании разных нормативных правовых актов (Письма МНС России от 22.03.2002 N СА-6-04/341 и Минфина России от 18.05.2001 N 04-04-06/257).

Обратите внимание: если работник начал пользоваться налоговым вычетом до 1 января 2001 г. и продолжал пользоваться после этой даты, то в этом случае начиная с 2001 г. вычет предоставлялся уже на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, поскольку Закон N 1998-1 утратил силу. Следовательно, налогоплательщик уже реализовал свое право на налоговый вычет, предусмотренный Налоговым кодексом, а значит, по вновь приобретенной после 1 января 2001 г. квартире ему вычет не предоставят.

Как правило, семьи приобретают жилье в долевую или совместную собственность. В этом случае общая сумма вычета, ограниченная 1 000 000 руб., распределяется между ними в соответствии с долей каждого. Эту долю указывают в свидетельстве о праве собственности на дом, квартиру или комнату. Если такой информации в документе нет, участники распределяют доли по своему усмотрению, оформив письменное соглашение.

Пример 2. Семья Собиновых, состоящая из отца, матери и двоих малолетних детей, купила квартиру в совместную собственность. За нее заплатили 1 200 000 руб.

Заработок отца составляет 30 000 руб., матери - 7000 руб. в месяц. Их дети ходят в детский сад и школу.

Решение. Поскольку дети не являются плательщиками НДФЛ, а у матери заработок невысокий, супруги оформили доли членов семьи таким образом:

- отец - 70%;

- мать - 20%;

- каждый из детей - по 5%.

Имущественный налоговый вычет составил:

- у отца - 700 000 руб. (1 000 000 руб. x 70%);

- у матери - 200 000 руб. (1 000 000 руб. x 20%);

- у каждого ребенка - 0 руб.

Нередко жители сел и городских окраин покупают земельные участки с домом и постройками: баней, гаражом, сараем, теплицей и т.д. Если в свидетельстве о регистрации прав на недвижимость стоимость (доля) каждой постройки не выделена, получить имущественный вычет новоселы не смогут. Но ситуацию легко исправить, заключив дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилья, в котором указаны эти сведения.

Иногда государство помогает получить семье новое жилье, субсидируя часть расходов. Семья въезжает в новую квартиру, доплачивая разницу между фактической ценой и субсидией. Именно на сумму доплаты могут получить вычет хозяева новой квартиры. Рассмотрим пример.

Пример 3. Семья Родионовых приобрела 3-комнатную квартиру стоимостью 1 000 000 руб. Муниципалитет города выделил субсидию в сумме 600 000 руб. Оставшиеся 400 000 руб. доплатил новый собственник квартиры - И.П. Родионов.

Решение. И.П. Родионов может рассчитывать на получение вычета в сумме 400 000 руб. (1 000 000 руб. - 600 000 руб.).

Сегодня уровень заработной платы в России не позволяет большинству граждан реализовать право на квартирный вычет за один год. Однако пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ разрешает переносить неиспользованный остаток льготы на последующие годы.

Пример 4. Т.А. Иванова купила квартиру за 800 000 руб. и оформила в налоговой инспекции уведомление на имущественный вычет. Ее заработок за год составил 240 000 руб.

Решение. При сохранении зарплаты на таком уровне Т.А. Иванова будет получать квартирный вычет в течение 3 лет и 4 месяцев (800 000 руб. : 240 000 руб.).

Если владелец квартиры умер, не успев до конца реализовать свое право на имущественный вычет, наследники не могут воспользоваться этим правом, так как в п. 3 ст. 44 НК РФ сказано: обязанность по уплате налога прекращается со смертью налогоплательщика. Эта обязанность, а значит, и право умершего на получение налоговой льготы не передается правопреемникам (Письмо ФНС России от 20.04.2006 N 04-2-02/330@).

Что вычитать

Налоговый кодекс гласит: имущественный вычет равен сумме, которая фактически израсходована на новое строительство или покупку на территории России жилого дома, квартиры, комнаты либо доли в них.

Обратите внимание: в этот перечень не входят земельные участки, дачи и садовые домики. Как отличить дом от дачи?

В свидетельстве о праве собственности на недвижимость наряду с названием объекта указывают его назначение. Это может быть жилое или нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение, дача, садовый домик. На имущественный вычет могут претендовать только владельцы жилого дома или жилого здания. Дачникам и садоводам данная льгота не полагается даже в том случае, если дачей является капитальное строение со всеми удобствами, в котором будет постоянно жить семья работника. Чтобы получить право на вычет, ему придется зарегистрировать строение как жилой дом.

Налоговый кодекс ограничивает не только величину затрат на покупку жилья, но и их перечень. Так, в квартирный вычет можно включить расходы:

- на разработку проектно-сметной документации;

- приобретение жилого дома (в том числе не оконченного строительством), квартиры, комнаты или доли в них;

- приобретение строительных и отделочных материалов;

- работы по строительству (достройке дома) и отделке;

- подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание их автономных источников.

Однако и этот закрытый список налоговики рассматривают с пристрастием. Например, новосел решил сделать в доме потолок из гипсокартона с галогеновой подсветкой. В этом случае в вычет входит только стоимость гипсокартона. Осветительные приборы в него включить не получится. Многие новоселы меняют радиаторы отопления на более современные и мощные, обычные окна - на пластиковые. Подобные изменения жилища рассматриваются как улучшения, так как и батареи, и окна в новой квартире строители уже установили. Если их качество не устраивает хозяев, это дело вкуса. Поэтому произвести улучшения квартиры по льготной цене новоселу не разрешат.

Обратите внимание: включить в вычет стоимость отделочных работ и материалов можно только в том случае, если договором купли-продажи (долевого участия в строительстве) предусмотрена сдача объекта без отделки. Если такого условия нет, получить льготу на ремонтные работы и материалы не удастся.

Помимо перечисленных расходов новосел может уменьшить доход на проценты, которые он заплатил по кредиту (займу), взятому на покупку или строительство жилья. При этом размер процентов не лимитируется.

Пример 5. 31 декабря 2005 г. А.И. Платонов приобрел квартиру за 1 200 000 руб. По взятому на ее покупку кредиту в 2006 г. он заплатил проценты в сумме 30 000 руб. Заявление на имущественный вычет и комплект оправдательных документов А.И. Платонов подал в налоговую инспекцию в марте 2007 г.

Решение. За 2006 г. А.И. Платонов имеет право на вычет в сумме 1 030 000 руб. (1 000 000 руб. + 30 000 руб.).

Как получить вычет

Получить квартирный вычет можно двумя способами:

- в налоговой инспекции по месту жительства;

- по месту работы.

У каждого из этих способов есть свои плюсы и минусы, поэтому на практике их лучше комбинировать.

Получение вычета в ИФНС

В этом случае работник получает вычет и, соответственно, переплаченный налог по окончании года. Для этого необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах, заявление на вычет и пакет подтверждающих документов (о них будет рассказано ниже).

Заявление можно оформить так:

Образец заявления о предоставлении вычета

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                      Руководителю ИФНС России N 18 по г. Москве|
   |                                                 от П.С. Иванова|
   |                           (паспорт 46 02 N 622635, выданный УВД|
   |                             г. Орехово—Зуево Московской области|
   |                                                     15.01.2007)|
   |                                                                |
   |  Прошу   предоставить   мне   имущественный  налоговый   вычет,|
   |связанный с покупкой квартиры,  в соответствии  со ст. 220 НК РФ|
   |в  сумме   1 000 000  (один миллион)  руб.   Копии   документов,|
   |подтверждающих право на вычет, прилагаются.                     |
   |  Причитающуюся  к возврату  сумму  налога  на доходы физических|
   |лиц     прошу     перечислить     на     счет   4874550001548018|
   |в   Орехово—Зуевском   филиале   Банка    "Возрождение"   (ОАО),|
   |к/с 30101810900000000181, БИК 044525181.                        |
   |                                                                |
   |                                     Иванов                     |
   |                                   ——————————        П.С. Иванов|
   |                                                                |
   |                       10 апреля 2007 г.                        |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Налоговая инспекция в течение трех месяцев проверит декларацию и документы (п. 2 ст. 88 НК РФ). Чиновники обязаны вернуть налог в течение месяца (п. 6 ст. 78 НК РФ). Таким образом, максимальный срок с момента обращения в ИФНС до получения денег составляет 4 месяца.

Если инспекция не уложится в эти рамки, помимо самого налога ей придется заплатить и пени за каждый день просрочки. Согласно п. 9 ст. 78 НК РФ пени рассчитывают по ставке рефинансирования ЦБ РФ, которая действовала в тот период.

Как видим, в этом случае вычет приходится ждать долго. Зато для людей, имеющих несколько источников дохода (например, совместителей), это весьма удобно. Ведь вычет они могут получить только на одном рабочем месте. А с других заработков налог на доходы придется платить в полном объеме.

Получение вычета на работе

Этот способ позволяет существенно ускорить получение льготы, поскольку за вычетом можно обратиться в любой момент, а не ждать окончания года. Кроме того, новоселу не нужно заполнять многостраничную декларацию о доходах.

Однако избежать визита в налоговую инспекцию все равно не удастся. Чтобы получить вычет в фирме, в бухгалтерию надо принести уведомление от налоговиков. Его форма утверждена Приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@. В этом случае на проверку документов чиновникам отводится 30 календарных дней (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Вместе с уведомлением сотрудник должен подать в бухгалтерию заявление на получение вычета. Его можно оформить так:

Образец заявления на получение вычета

     
   —————————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |                                   В бухгалтерию ООО "Ремсервис"|
   |                                      от менеджера отдела продаж|
   |                                                    П.С. Иванова|
   |                                                                |
   |  Прошу   предоставить   мне   имущественный  налоговый   вычет,|
   |связанный с покупкой квартиры,  в соответствии  со ст. 220 НК РФ|
   |в сумме 1 000 000 (один миллион) руб.                           |
   |  Уведомление   N 583   из   ИФНС  России  N 18   по   г. Москве|
   |прилагается.                                                    |
   |                                                                |
   |                                     Иванов                     |
   |                                   ——————————        П.С. Иванов|
   |                                                                |
   |                       17 августа 2007 г.                       |
   L—————————————————————————————————————————————————————————————————
   

Сотрудник нескольких фирм должен выбрать одну, где желает получать вычет. При этом не важно, основная это работа или дополнительная. Главное, чтобы с работником был заключен трудовой контракт. Получив уведомление и заявление от работника, бухгалтер обязан вернуть ему уже удержанный в этом году НДФЛ и не начислять его с последующих заработков. Месяц обращения за вычетом значения не имеет. Ведь налоговым периодом по НДФЛ является календарный год (Письмо Минфина России от 02.04.2007 N 03-04-06-01/103). Если часть вычета в текущем году работник не использовал, его можно перенести на следующие годы вплоть до полного погашения (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако делать это самостоятельно бухгалтер не имеет права. В новом году он обязан вновь потребовать от работника заявление на вычет и очередное уведомление от налоговиков. Обратите внимание: в год чиновники выдают только одно уведомление. Поэтому при переходе в другую фирму в текущем году работник теряет возможность получать вычет на работе. В этом случае по окончании года ему следует подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах, справки по форме 2-НДФЛ с каждого места работы и реализовать первый способ получения льготы. Чем подтвердить вычет Обращаясь в налоговую инспекцию, к заявлению на вычет работник должен приложить копии: - договора о долевом участии в строительстве или договора купли-продажи квартиры (дома, комнаты, долей в них); - акта приема-передачи законченной строительством квартиры; - свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру (дом, комнату); - платежных документов на квартиру (дом, комнату, долю в них); - свидетельства о постановке налогоплательщика на учет в ИФНС; - накладных, товарных и кассовых чеков, приходных кассовых ордеров на покупку строительных материалов, а также договора, актов и платежных документов на строительные (отделочные) работы; - справки по форме 2-НДФЛ о доходах за год, в котором планируется получить вычет, если этот год закончился; - справки с фирмы о том, что работник трудится в такой-то должности. В справке следует указать все реквизиты фирмы (адрес, ИНН, КПП), которая будет предоставлять вычет. Наиболее важным из перечисленных документов является свидетельство о праве собственности на жилье. Если работник продаст или подарит квартиру (дом, комнату, долю в них), он потеряет право на вычет, так как больше не будет являться собственником. Претендовать на льготу новосел может, если владел жильем хотя бы один день в году, за который получает вычет. Подтвердить этот факт поможет договор продажи квартиры. Если он был подписан 12 января, значит, квартира находилась в собственности первого владельца 12 дней в году и он имеет право на вычет. Рассмотрим другую ситуацию: работник, начавший получать вычет, подарил долю в квартире другому лицу. Такую сделку тоже придется оформить в Регистрационной палате. В результате совладельцы квартиры получат новое свидетельство о праве собственности, в котором бывший единоличный хозяин получит только долю. Соответственно, остаток вычета тоже будет распределен между совладельцами пропорционально их долям. Пример 6. В 2006 г. Д.В. Маслов приобрел квартиру за 1 100 000 руб. и получил вычет в размере 240 000 руб. из максимально возможной суммы 1 000 000 руб. Остаток вычета перенесен на 2007 г., в котором Д.В. Маслов подарил половину квартиры жене. Теперь его доля составляет 50%. Решение. После очередной подачи документов в налоговую инспекцию в 2007 г. Д.В. Маслову предоставлен остаток вычета в сумме 260 000 руб. (1 000 000 руб. x 50% - 240 000 руб.). Как правило, наибольшую долю вычета составляет стоимость самого жилья. Квитанция к приходному кассовому ордеру и кассовый чек, выданные застройщиком, подтверждают, что квартира оплачена. Однако нередко жилье покупают у обычных граждан. Как в таком случае доказать, что за квартиру уплачены деньги? Для этого необходимо предъявить в налоговую инспекцию расписку продавца. Обратите внимание: расписку не нужно заверять у нотариуса. Достаточно простой письменной формы. Это подтверждает и УФНС России по г. Москве (Письмо от 05.07.2006 N 28-08/59551@). Также в договоре купли-продажи можно записать, что при заключении договора определенная сумма получена продавцом от покупателя. Иногда покупатели за приобретенное жилье рассчитываются векселями. В этом случае квартиру признают оплаченной, если использован вексель третьего лица. При этом в налоговую инспекцию необходимо представить копию векселя с передаточной надписью и акт его приема-передачи, заверенный продавцом или застройщиком. Об этом в Письме от 11.04.2006 N 04-2-02/280@ предупредила ФНС России. При проверке налоговые инспекторы обращают внимание на то, кто непосредственно оплачивает жилье. Нередко квартира (дом, комната, доля в них) оформлена на одного человека, а деньги за нее заплатил другой. Как правило, супруг или родственник владельца жилья. В этом случае работник сможет получить имущественный вычет, только если деньги за него были внесены на основании доверенности, оформленной до момента оплаты. Н.А.Руденкова К. э. н., главный бухгалтер ООО "Сатурн-сервис" Подписано в печать 09.06.2007 ————