"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2007, N 23

ЗАРЕГИСТРИРОВАН ЛИ УЧАСТОК ПРИСОЕДИНЕННОЙ СЕТИ

Нередко собственнику зданий либо складских помещений приходится оплачивать создание участков сетей присоединения от магистральных участков до собственного объекта (сетей связи, канализационных, электрических, газовых и тепловых сетей). При этом собственники не регистрируют право собственности на эти участки сети в органах государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Указанные объекты проходят техническую приемку и обслуживаются специализированными организациями. Специализированные организации, как правило, принимают данные объекты по акту в безвозмездное пользование без учета на своем балансе, а расходы на ремонт по данным участкам сетевого хозяйства возлагают по договору технического обслуживания на абонентов сетевого хозяйства, оговаривая возможность отключения абонента в случае неудовлетворительного состояния сетей.

Обратите внимание, что сетевое хозяйство, принадлежащее муниципальным органам власти, специализированные организации принимают в зависимости от организационно-правовой формы специализированной организации: акционерные общества - в аренду, унитарные предприятия - в хозяйственное ведение с отражением на балансе обслуживающей организации. Ремонтные расходы по поддержанию оборудования распределяются между муниципальными органами власти и специализированными организациями (Постановление Правительства Москвы от 22.08.2000 N 660 "О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы").

Право собственности на сети присоединения

Общий порядок разграничения прав собственности на инженерное оборудование, обеспечивающее здание, сформулирован в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94: в состав зданий входят коммуникации внутри зданий. Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода.

Таким образом, свидетельство права собственности на здание закрепляет также право собственности на инженерное оборудование в границах здания.

Принадлежность оборудования за указанными границами может подтвердить только свидетельство государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относят земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ). Коммунальное инженерное оборудование прочно связано с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Право собственности на объекты недвижимого имущества подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на объект недвижимого имущества. Право собственности на объекты вновь создаваемого недвижимого имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Государственная регистрация права собственности на участки сетевого оборудования оформляется на основании документов, подтверждающих законность приобретения данных объектов, акта разграничения ответственности и технического паспорта БТИ.

Налоговые риски

Отсутствие свидетельств государственной регистрации права собственности на участки промежуточных сетей и безвозмездная передача указанных участков специализированным организациям создают налоговые риски для организаций, оплативших создание промежуточных сетей, а также для организаций, осуществляющих их техническое обслуживание.

Что касается налогового учета по налогу на прибыль, то следует иметь в виду, что в соответствии с п. 8 ст. 258 НК РФ основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Нормативные документы по бухгалтерскому учету основных средств допускают вариативность при определении момента принятия в состав основных средств объектов, подлежащих государственной регистрации. Согласно п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, объекты недвижимости, не прошедшие процедуру государственной регистрации, не подлежат отражению в составе основных средств. До момента регистрации и получения права собственности объект недвижимости учитывается на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" с последующим включением их в инвентарную стоимость объекта.

Пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (с изм. и доп. от 27.11.2006), допускает объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Таким образом, момент отражения в бухгалтерском учете объектов недвижимого имущества, подлежащих госрегистрации, может быть откорректирован учетной политикой организации, а именно в составе счета 01 "Основные средства" стоимость объектов недвижимого имущества отражается либо по дате свидетельства государственной регистрации права собственности, либо по дате подачи документов на государственную регистрацию.

Однако стоимость промежуточных сетей, построенных за счет собственника здания, по которым не осуществляется государственная регистрация права собственности, не подлежат отражению в составе основных средств, также по ним не начисляется амортизация в целях бухгалтерского и налогового учета по налогу на прибыль. Соответственно, при отсутствии зарегистрированного права собственности на оборудование весьма проблематично учесть в составе расходов по налогу на прибыль расходы на ремонт и профилактические работы сети присоединения.

Объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Согласно Письму Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 государственная регистрация соответствующих прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, однако она носит заявительный характер, поэтому, если учитываемые на счете бухгалтерского учета 08 объекты недвижимого имущества, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, фактически используются организацией для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд, указанное имущество должно подлежать обложению налогом на имущество организаций. В этой связи при установлении фактов неуплаты налога на имущество организаций в связи с уклонением от государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества при проведении контрольных мероприятий налоговым органам следует через суд привлекать таких налогоплательщиков к уплате налога на имущество организаций и применять предусмотренные ст. 122 НК РФ меры ответственности при совершении умышленного (по неосторожности) налогового правонарушения.

Таким образом, для целей бухгалтерского учета и налога на прибыль нормы действующего законодательства не рассматривают незарегистрированные объекты недвижимости в составе основных средств, а, по мнению финансового ведомства, это объект обложения налогом на имущество.

Дальнейшая передача участка инженерного оборудования по акту в безвозмездное пользование специализированным организациям создает налоговые риски по НДС, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ безвозмездная услуга признается объектом обложения НДС. Рыночная стоимость услуг по безвозмездному пользованию может быть определена в соответствии с п. 10 ст. 40 НК РФ затратным методом, т.е. исходя из норм амортизационных отчислений по данному оборудованию.

Для получающей стороны стоимость услуг по пользованию указанным оборудованием в целях предпринимательской деятельности признается облагаемой базой по налогу на прибыль, которая также может быть определена согласно п. 10 ст. 40 НК РФ.

В целях исключения указанных налоговых рисков, а также для беспрепятственного осуществления права собственности на созданное инженерное оборудование за пределами здания собственникам необходимо осуществить процедуру государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества с последующим заключением со специализированными организациями договоров технического обслуживания указанного участка сетей связи, возможно также урегулировать данную проблему передачей указанных объектов специализированным организациям в аренду или собственность на возмездной основе.

И.Степина

Ведущий аудитор

ООО "МАЭЛ АУДИТ"

Подписано в печать

06.06.2007

————