"ЭЖ Вопрос-Ответ", 2007, N 6

Вопрос: ОАО "Москва", у которого мы хотим арендовать помещение, предоставило нам стандартный договор аренды. В нем, в частности, сказано, что объект (здание, в котором предполагается снять помещение) передан арендодателю на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства федеральным имуществом по г. Москве и внесен в уставной капитал арендодателя. Но свидетельства на право собственности на здание у арендодателя на руках до сих пор нет и когда будет, неизвестно. Может ли ОАО выступать арендодателем (т.е. собственником помещений) на основании такого распоряжения?

Ответ: Ваш вопрос не имеет однозначного ответа. С одной стороны, согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" открытое акционерное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом.

В п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сказано: "Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации".

Таким образом, если ОАО "Москва" зарегистрировано в соответствии с законодательством (запись в ЕГРЮЛ, регистрация эмиссии акций и пр.), то все имущество, указанное в плане приватизации со всеми изменениями в составе и стоимости имущественного комплекса, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса, является собственностью ОАО.

И в этом случае, по нашему мнению, было бы возможно заключение договора аренды при наличии государственной регистрации права хозяйственного ведения на указанное имущество. Это право должно было быть зарегистрировано ОАО "Москва" в те времена, когда завод был государственным унитарным предприятием. Наличие такой регистрации вместе с планом приватизации было бы сильным аргументом при спорах с налоговыми органами, хотя риск судебных разбирательств все равно оставался бы.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Это означает, что если права на недвижимое имущество возникли до 1 января 1998 г., то они признаются юридически действительными. Однако если это имущество приватизируется или продается уже после 1 января 1998 г., то оно должно быть зарегистрировано. При этом регистрируется не только право на имущество, возникшее до 1 января 1998 г., но и переход данного права (купля-продажа, приватизация и т.д.). Регистрация осуществляется в течение одного месяца.

Судя по тому, что вопрос регистрации права собственности на недвижимое имущество заводом до настоящего времени не решен, у завода отсутствовала и регистрация права хозяйственного ведения. Возможны также и иные причины задержки регистрации, например включение в план приватизации объектов недвижимости, не подлежащих приватизации в соответствии с законодательством (социально-культурная сфера и пр.). И как бы арендуемое вами помещение не оказалось в числе не подлежащих приватизации...

В этой ситуации споры с налоговыми органами весьма вероятны, поскольку формально существует законодательно установленная обязанность госрегистрации права собственности на недвижимое имущество и при отсутствии Свидетельства на право собственности арендный договор может быть признан недействительным. Косвенным подтверждением этому может служить Письмо Минфина России от 13.12.2005 N 03-03-04/1/424.

Кроме того, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2003 N 7291/02 прямо указано, что до заключения договоров аренды имущества акционерное общество как арендодатель обязано зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в этом Постановлении признал договор аренды недвижимого имущества ничтожной сделкой, поскольку акционерное общество не могло заключить указанный договор, не зарегистрировав свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре.

В общем, налоговый риск (в отношении вычетов по НДС и налога на прибыль) при заключении договора аренды, по нашему мнению, чрезвычайно высок. Хотя некоторые специалисты считают иначе. Так что не советуем арендовать это помещение, если вы не готовы судиться.

И.Перелетова

Генеральный директор

ЗАО "Консалтинговая группа "Зеркало"

Подписано в печать

30.05.2007

————