"Финансовая газета", 2007, N 22

Вопрос: По различным причинам регистрация долгосрочных договоров аренды осуществляется иногда в течение значительного срока (от одного до шести месяцев) после подписания договора аренды и акта приема-передачи помещения. Следовательно, возникает ситуация, когда договор аренды еще не вступил в силу, но помещение фактически передано и используется арендатором и соответственно за его использование необходимо уплачивать арендную плату. Как в таком случае арендатору отражать данные расходы?

Ответ: В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок государственной регистрации договоров аренды отражен в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 18.12.2006).

Согласно ст. 1 Федерального закона N 122-ФЗ к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Следовательно, порядок государственной регистрации долгосрочных договоров аренды применятся также к аренде нежилых помещений.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, он может быть признан незаключенным по правилам п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Как свидетельствует арбитражная практика, требования сторон об исполнении обязательств по договору аренды недвижимого имущества, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в суде остаются без удовлетворения.

Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.01.2007 по делу N А56-49957/2005 судьи вынесли вердикт в отношении компании, которая не зарегистрировала договор аренды в установленном порядке (договор был заключен сроком на три года). Кроме того что договор признали незаключенным, так как по закону он вступает в силу с момента государственной регистрации, с компании также взыскали сумму необоснованного обогащения, поскольку она незаконно пользовалась данным помещением на основании п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

Также для арендатора существует высокая степень риска, что при проведении проверок налоговые органы признают расходы, связанные с арендой недвижимого имущества (включая расходы арендатора на ремонт и реконструкцию арендованных помещений), в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды документально не подтвержденными и экономически не обоснованными. В соответствии с положениями п. 1 ст. 252 НК РФ они будут исключены из состава расходов для целей налогообложения прибыли. Для минимизации рисков непризнания данных расходов для целей обложения налогом на прибыль необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды о том, что действие договора аренды распространяется на период с момента фактической передачи объекта аренды арендатору. Данное право предусмотрено на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ, в котором сказано следующее: стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Дополнительное соглашение также необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество вместе с основными договорами как неотъемлемую часть договора аренды. Данная позиция подтверждена Письмами Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172 и Федеральной налоговой службы от 13.07.2005 N 02-1-07/66.

Ю.Суслова

Аудитор

Подписано в печать

30.05.2007

————