"Финансовые и бухгалтерские консультации", 2007, N 6

ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,

ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ

В настоящее время вопрос о возможности заключения с образовательным учреждением договора аренды недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве оперативного управления, по-прежнему остается дискуссионным. Доказательством тому являются иски в арбитражные суды, предмет которых - требования о признании таких договоров не соответствующими требованиям закона, а значит, недействительными в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Рассмотрим возможности образовательного учреждения выступать в качестве арендодателя.

Право образовательного учреждения распоряжаться

недвижимым имуществом

Согласно п. 1 ст. 120 ГК РФ под учреждением понимается некоммерческая организация, созданная собственником для исполнения управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера. Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также приобретенное учреждением, определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ.

По общему правилу учреждение может владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом в пределах, установленных законом, и в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Согласно ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Действующим законодательством из этого правила предусмотрены определенные исключения, которые в том числе касаются образовательных учреждений <1>. Например, согласно п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" (далее - Закон об образовании) образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя. Пункт 4 ст. 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" и п. 90 Положения об образовательном учреждении <2> закрепили указанное право и за высшими учебными заведениями. Право образовательного учреждения быть арендодателем также подтверждается судебной практикой. На это указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 28 июня 2005 г. N 2502/05, ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2006 г. по делу N А05-11692/2005-32 и от 13 августа 2004 г. по делу N А56-50343/03, Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 октября 2004 г. по делу N 09АП-3264/04-АК.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Образовательным является учреждение, ведущее образовательный процесс, т.е. реализующее одну или несколько образовательных программ и (или) обеспечивающее содержание и воспитание обучающихся, воспитанников (п. 1 ст. 12 Закона об образовании).

<2> Типовое положение об образовательном учреждении высшего профессионального образования (высшем учебном заведении) Российской Федерации утверждено Постановлением Правительства РФ от 5 апреля 2001 г. N 264.

Помимо этого ФАС Уральского округа в Постановлении от 26 сентября 2005 г. по делу N Ф09-3090/05-С3 указал, что образовательное учреждение может сдавать в аренду недвижимое имущество, которое закреплено за ним на праве оперативного управления.

Ограничение права аренды

В силу определенной специфики деятельности образовательного учреждения законодательство в ряде нормативно-правовых актов справедливо запрещает заниматься на территории таких учреждений некоторыми видами предпринимательской деятельности. В частности, на основании п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции" в детских, образовательных и медицинских организациях не допускается продажа алкогольной продукции.

Пунктом 5 ст. 3 Федерального закона от 10 июля 2001 г. N 87-ФЗ "Об ограничении курения табака" запрещается розничная продажа табачных изделий в организациях здравоохранения, культуры, физкультурно-спортивных, на территориях и в помещениях образовательных организаций, а также на расстоянии менее чем 100 метров от границ территорий образовательных организаций.

Согласно п. 4 Положения о лицензировании деятельности по организации и содержанию тотализаторов и игорных заведений <1> тотализаторы и игорные заведения (в том числе букмекерские организации (букмекеры), являющиеся организаторами (участниками) основанных на риске игр) не могут быть размещены в жилых помещениях, в зданиях действующих образовательных и медицинских учреждений, а также в зданиях и помещениях организаций культовой и иной религиозной деятельности.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Утверждено Постановлением Правительства РФ от 15 июля 2002 г. N 525.

Иными словами, во всех указанных случаях сдача в аренду недвижимого имущества, принадлежащего образовательному учреждению, юридически невозможна.

Согласие собственника

Статьей 608 ГК РФ установлено, что арендодателем может быть как собственник имущества, так и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Как уже отмечалось, образовательное учреждение на основании положений Закона об образовании вправе выступать в качестве арендодателя. Причем этот Закон не предусматривает в качестве обязательного условия для заключения договора аренды согласие собственника имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления <2>. На это указывают и арбитражные суды. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 9 июля 2004 г. по делу N А56-50310/03 подчеркнул, что Закон об образовании (п. п. 1, 2, 6, 11 ст. 39 и п. п. 1, 2 ст. 47) управомочил образовательные учреждения выступать в качестве арендодателя закрепленного за ними имущества. Получение какого-либо согласия собственника на эти действия не требуется. Данное право является исключением из общих правил, предусмотренных ст. 298 ГК РФ.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Такая обязанность была предусмотрена в п. 5 ст. 43 Закона об образовании. Этот пункт утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ. Ранее для сдачи закрепленного за учреждением недвижимого имущества в аренду необходимо было получить согласие совета образовательного учреждения (который согласно п. 2 ст. 35 Закона об образовании относится к одной из форм самоуправления образовательного учреждения). Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ данное требование отменил. Изложенное позволяет сделать вывод, что российское законодательство наделяет образовательное учреждение правом самостоятельно, без согласия собственника, заключать договоры аренды недвижимого имущества. Вместе с тем согласно пп. 6 п. 1 ст. 13 Закона об образовании в уставе образовательного учреждения обязательно указывается структура его финансовой и хозяйственной деятельности, в том числе в части использования закрепленного за ним имущества. В соответствии с п. 1 ст. 32 указанного Закона учреждение самостоятельно в своей финансовой, хозяйственной и иной деятельности в пределах, установленных законодательством РФ, типовым положением и уставом. Значит, в уставе могут содержаться и дополнительные обязательства образовательного учреждения, в том числе и обязанность получить согласие учредителя на сдачу недвижимого имущества в аренду. В этом случае при отсутствии согласия существует риск признания договоров аренды, заключенных образовательным учреждением, недействительными (оспоримыми) на основании ст. 173 Гражданского кодекса РФ. Е.А.Шигидина Юрист компании "ФБК" Подписано в печать 24.05.2007 ————