"Главная книга", 2007, N 6

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ОКОНЧАТЕЛЬНАЯ

И ОБЖАЛОВАНИЮ НЕ ПОДЛЕЖИТ

1 февраля 2007

г.

На конец января - начало февраля в большинстве муниципалитетов пришлись сроки уплаты земельного налога за 2006 г. <1>. К этому сроку Верховный Суд РФ обнародовал и свой "подарок" плательщикам налога: оспорить размер налоговой базы по налогу - кадастровую стоимость земли - в суде не получится.

С 2006 г. земельный налог взимается в соответствии с нормами гл. 31 НК РФ и налоговой базой для него является кадастровая стоимость каждого конкретного участка <2>. Работы по определению этой стоимости велись в регионах несколько лет вплоть до середины 2006 г. и привели к забавным результатам. Механизм и процесс оценки, несмотря на имеющиеся нормативные методики, для налогоплательщиков остались тайной за семью печатями: работа оценщиков осуществлялась в рамках обычного договора подряда между заказчиком (Управлением Роснедвижимости, ранее органом Росземкадастра) и близким ему учреждением (обычно НТЦ "Земля"). Налогоплательщики могли лишь ознакомиться с результатами оценки, но не имели возможности контролировать правильность применения при оценке даже ведомственных актов, не говоря уже о законах математики.

По заверениям руководства Минфина России и Роснедвижимости, земельный налог с 2006 г. если и должен был вырасти, то несущественно. Так и произошло в большинстве случаев, но этот "несущественный рост" - все равно что средняя температура по больнице. Многие землепользователи в 2006 г. обнаружили, что земельный налог для них вырос в десятки раз, поскольку кадастровая стоимость участка буквально взята с потолка и превышает любую рыночную оценку.

 Для справки

" Все идет по плану:

 - 24.01.2005, глава Роснедвижимости Михаил Мишустин: "Вследствие "недокапитализации" земельных участков и объектов недвижимости в 2004 г. в России собран земельный налог в объеме лишь 62 млрд руб., или в среднем около 200 руб. на 32,5 млн расчетных земельн ых участков".

 - 10.02.2005, министр финансов РФ Алексей Кудрин: "Рост налоговой нагрузки (по земельному налогу. - Прим. ред.) для многих предприятий может оказаться довольно существенным и достаточно обременительным с финансовой точки зрения".

 - 05.10.2006, глава Роснедвижимости Михаил Мишустин: "Земельный налог для 80% граждан России, владеющих садовыми и дачными участками, за 2006 г. будет меньше, чем раньше".

 - 03.11.2006, замминистра Минэкономразвития России Андрей Шаронов:  "Механизм досудебного обжалования результатов кадастровой оценки подразумевает, что оспорить ее может и правообладатель земельного участка, если он считает, что оценка слишком высока и будет большой налог, а может и орган власти, орган местного самоуправл ения, который считает, что оценка занижена и, как следствие, налоги также будут занижены".

Мы подробно разбирали ситуацию с земельным налогом в 2006 г. и пришли к выводу, что в ряде случаев можно или не платить земельный налог, или снизить его размер (см. рубрику "Актуальная тема", журнал "Главная книга", 2006, N 12). Например, многие участки кадастровый учет просто не прошли (прежде всего под многоквартирными домами и в деревнях), и налог за пользование ими платить не нужно, во многих регионах органы исполнительной власти опоздали с утверждением и публикацией результатов оценки, что также позволяло налог в 2006 г. не платить.

Наконец, если оценка завышена, ее можно оспорить и попытаться заставить кадастровую службу отталкиваться от рыночной стоимости земли, что позволяет Земельный кодекс РФ <3>. Один из налогоплательщиков (организация) воспользовался такой возможностью и начал судиться. Он прошел все три инстанции, и в итоге в конце 2006 г. его дело попало в Верховный Суд РФ <4>. Судьи отвергли все его доводы, хотя налогоплательщика поддержала даже Генеральная прокуратура РФ (!). Налогоплательщик, впрочем, был обречен на неудачу.

Во-первых, он решил обжаловать региональное постановление (Удмуртия) об утверждении результатов кадастровой оценки, хотя оно лишь фиксирует стоимость земли и в компетенцию региональных властей проверка выводов экспертов не входит.

Во-вторых, ему пришлось судиться в судах общей юрисдикции, которые строже соблюдают фискальные интересы государства и не очень разбираются в вопросах экономической оценки.

Но основной практический интерес для остальных налогоплательщиков представляют далеко идущие выводы судей, которые фактически пресекают попытки обжаловать кадастровую стоимость участка по другим основаниям.

Так, похоже, бесперспективным будет обжалование в других регионах акта об утверждении результатов оценки, если он утвержден компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ и Правилами <5>.

Получается, что само содержание этих актов - конкретную стоимость земель - оспорить невозможно.

Возможно, не получится обжаловать и сами результаты оценки, полученные в нарушение методик кадастровой оценки земель соответствующих категорий. Судьи указали на то, что эти методики не являются нормативными актами, а значит, нельзя оспорить ни сами методики, ни их соблюдение при оценке конкретного участка. Получается, что установление основы для расчета земельного налога регулируется ведомственными актами, которые нельзя ни оспорить, ни даже потребовать их соблюдения.

Наконец, будет сложно добиться того, чтобы кадастровая стоимость участка была привязана к рыночной стоимости, даже если налогоплательщик закажет такую оценку независимому оценщику. Хотя ст. 66 ЗК РФ прямо предписывает это делать ("в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости"), судьи высказались в том смысле, что требовать соблюдения этой нормы от органа, утверждающего результаты оценки, нельзя.

Это не значит, что нельзя потребовать от органа Роснедвижимости признать рыночную цену и затем в случае отказа обжаловать его в суде. Но похоже, что Верховный Суд РФ косвенно согласился с Роснедвижимостью: в своих частных разъяснениях ведомство говорит (www.kadastr.ru), что такая возможность у землепользователей есть, но механизма ее реализации нет, и никто этим заниматься не собирается.

При этом суд указал на то, что налогоплательщик не лишен права на рассмотрение в суде спора, возникающего при проведении кадастровой оценки <6>, но не дал ни единого намека на то, в каком же порядке и к кому можно предъявить претензии. Это, между тем, либо управление Роснедвижимости, утвердившее отчет об оценке, либо нанятый им оценщик. Но в обоих случаях налогоплательщику будет крайне сложно обосновать свой иск: ни тот ни другой раскрывать землепользователям документацию по оценке не обязаны.

Таким образом, получается, что оспорить результаты оценки и влиять на них в настоящее время нереально. Так что не удивляйтесь, если не особо ценную землю под вашими объектами оценят в 1 млрд руб. - могло быть и 2 млрд, и 10.

 Примечание

 Отметим, что и в готовящемся законопроекте о едином кадастре объектов недвижимости (см.  рубрику  "Проекты" в журнале "Главная книга", 2006,  N 22 ) возможность оспаривания оценки номинальна. Так, оценку можно будет обжаловать в адм инистративном порядке - в комиссии из представителей региональных властей и кадастрового агентства, которые заинтересованы в повышенных сборах налога в муниципалитетах. Причем для оспаривания кадастровой оценки нужно будет провести за свой счет рыночную оц енку, и она должна "существенно" отличаться от кадастровой. Но и это прямо не гарантирует пересмотра кадастровой оценки.

И можно даже не сомневаться, что подобным образом события будут развиваться и при введении "рыночного" налога на недвижимость граждан, при взимании которого за основу будут взяты те же ненормативные методики массовой оценки.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Пункт 1 ст. 397 НК РФ. <2> Статья 390 НК РФ; ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ. <3> Статья 66 ЗК РФ; ст. ст. 6, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее - Правила). <4> Определение ВС РФ от 06.12.2006 N 43-Г06-5. <5> Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316. <6> Пункт 12 Правил. Подписано в печать 16.03.2007 ————