"Новое в бухгалтерском учете и отчетности", 2007, N 6

РАСПОРЯЖЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, ПОЛУЧЕННЫМ

В ХОДЕ РЕОРГАНИЗАЦИИ

Нередко возникает вопрос, с какого момента организация-правопреемник вправе заключать договор аренды на недвижимое имущество, полученное ею в результате реорганизации юридического лица в форме выделения.

При реорганизации юридического лица в форме выделения к организации-правопреемнику переходит имущество реорганизованного юридического лица (абз. 3 ч. 2 ст. 218 ГК РФ) в соответствии с разделительным балансом, отражающим положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами (ст. 58 ГК РФ).

В силу положений ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, если иное не установлено законом, с момента регистрации соответствующих прав.

Таким образом, право собственности на недвижимые вещи (имущество), перешедшие согласно разделительному балансу к организации-правопреемнику в результате реорганизации юридического лица в форме выделения, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ).

Согласно ч. 6 ст. 131 ГК РФ порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как следует из ст. 2 указанного Закона, государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество на основании ГК РФ. Таким образом, государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Иными словами, право собственности на недвижимые вещи, переданные в соответствии с разделительным балансом организации-правопреемнику, возникает у последней только с момента государственной регистрации. Собственником полученного ею по разделительному балансу имущества организация-правопреемник становится с этого же момента.

Гражданский кодекс РФ в ст. 209 определяет содержание права собственности: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Следовательно, передавать полученное в результате реорганизации недвижимое имущество по договору аренды другому юридическому лицу (т.е. реализовывать в отношении такого имущества правомочия собственника) организация-правопреемник вправе также с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.

Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, и единообразного подхода к рассмотрению судебных дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и распоряжением таким имуществом до указанной регистрации, в настоящее время нет.

Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 19 июня 2001 г. N 193/01 и ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 27 июня 2003 г. по делу N Ф03-А51/03-1/1426 подтверждают изложенную нами позицию и аргументируют ее аналогичным образом.

В некоторых случаях суды связывают момент возникновения права собственности не с моментом государственной регистрации такого права, а с моментом государственной регистрации налогоплательщика, образованного в результате реорганизации другого юридического лица в форме выделения (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 17 июня 2004 г. по делу N А57-6176/03-21, ФАС Дальневосточного округа от 20 июня 2006 г. по делу N Ф03-А73/06-1/1538). В своих решениях судьи отмечают, что государственная регистрация права собственности в этом случае является лишь актом подтверждения наличия такого права у вновь созданного юридического лица.

По нашему мнению, организация может заключить договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не было зарегистрировано. Однако есть риск признания судом указанного договора недействительным.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный до государственной регистрации прав на него, можно признать недействительным только в судебном порядке, т.е. при возникновении спора. Правда, договор будет считаться недействительным не с даты вынесения судом решения о недействительности договора, а с момента его заключения.

Для минимизации указанного риска рекомендуем надлежащим образом зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, переданное организации-правопреемнику по разделительному балансу. Только после этого у организации-правопреемника возникнет право свободно распоряжаться указанным имуществом с соблюдением требований действующего законодательства.

Н.Ю.Голдыбан

Налоговый юрист

компании "ФБК"

Подписано в печать

06.03.2007

————