"Советник бухгалтера", 2007, N 3

Вопрос: Организация занимается строительством коттеджей за счет инвестирования физических лиц. На данный момент строительство не закончено, и коттеджи продаются с незавершенным строительством. Облагаются ли НДС операции по продаже незавершенного строительства? Законно ли в данном случае применение ст. 149 НК РФ и заключение договора купли-продажи без НДС?

Ответ: Данный вопрос необходимо решать с учетом положений гражданского законодательства, поскольку НК РФ не содержит по этой ситуации четких понятий (п. 1 ст. 11 НК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства относятся к создаваемому недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3, 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При продаже этих объектов происходит смена собственника, то есть переход права собственности.

Из текста вопроса можно заключить, что строящиеся (недостроенные) коттеджи продаются с целью продолжения строительства другой организации с сохранением инвестиционных прав физических лиц. В данном случае одновременно продается имущество, которое возможно признать товаром (недостроенные коттеджи) как реализуемое имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ), и передаются инвестиционные права физических лиц на строящиеся коттеджи (ст. 128 ГК РФ).

От квалификации объектов по сделке зависит возникновение объекта налогообложения. На данный момент определение терминологии признания объектов налогообложения НДС в этой ситуации с точки зрения налогового законодательства является спорным и вызывает дискуссии, поскольку понятие имущественных прав в НК РФ не определено.

Можно ли признать продажу объекта в данной ситуации:

- передачей имущественных прав (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 155 НК РФ, ст. 128 ГК РФ),

- либо операцией по реализации товара (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ),

- либо передачей имущества инвестиционного характера (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ)?

В данной ситуации с точки зрения ГК РФ передаются не только имущественные права на создаваемые объекты, но и материально-вещественное содержание начатого строительством объекта, при этом продажу прав на инвестиционные объекты осуществляют не сами инвесторы - физические лица, а организация, которая занимается строительством.

В соответствии с пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 гл. 21 НК РФ не подлежат обложению (освобождаются от налогообложения) НДС на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ в ред. от 31.12.2005). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ)).

Следовательно, применение в данном случае льгот, предусмотренных пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, на наш взгляд, не является правомерным, поскольку эти положения относятся к реализации жилых объектов и долей в них. Недостроенные коттеджи еще таковыми не являются.

В данном случае налоговая база по НДС при продаже указанных объектов может быть определена в виде превышения продажной стоимости объекта над стоимостью, проинвестированной физическими лицами (косвенно это подтверждает Письмо Минфина России от 20.09.2006 N 03-04-10/13).

А.И.Войтенко

Консультант-эксперт

Подписано в печать

01.03.2007

————