"Банки и деловой мир", 2007, N 2

КРЕДИТЫ НА ПОКУПКУ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

РЕАЛЬНОСТЬ ИЛИ ПЕРСПЕКТИВА?

С начала нового века в России идет активное формирование среднего класса. Причин, стимулирующих развитие этого процесса, много, и основная из них, разумеется, - дорогая нефть. Впрочем, самому среднему классу по большому счету безразлично, какие силы привели к его расцвету. Для него сейчас главное - создать фундамент, который заложил бы основы стабильного и безбедного существования, которое сохранится даже после того, когда эти силы ослабнут. Причем фундамент далеко не в переносном смысле, поскольку в первую очередь под фундаментом подразумевается недвижимость, а точнее - недвижимость коммерческая.

Как известно, костяк среднего класса составляют предприниматели - представители так называемого малого и среднего бизнеса. Даже официальная статистика утверждает, что численность этой категории населения ежегодно удваивается. Если же учесть тот факт, что малый бизнес вообще плохо поддается учету (в силу природной склонности уходить "в тень"), можно смело утверждать, что кратность роста этого класса - гораздо выше двух. При этом любой, даже самый мизерный из числа малых бизнесменов, должен иметь не только юридический, но и какой-то физический адрес: офис, склады, торговые или производственные помещения - иными словами, все, что как раз и подпадает под определение коммерческой недвижимости.

До недавнего времени коммерческая недвижимость легко приобреталась в аренду. Во-первых, самой недвижимости было много: разорившиеся заводы, кинотеатры, выставочные залы, научные учреждения... Во-вторых, инфляционная накачка экономики позволяла поддерживать такую рентабельность бизнеса, которая перекрывала рост арендной платы. Кроме того, у самого малого бизнеса тогда еще не было основательности и какого-либо прицела на будущее - он жил фактически одним днем.

Сейчас все кардинально изменилось. Период легких денег миновал, рентабельность постепенно падает, зато рост арендной платы, наоборот, набирает скорость. Изымать деньги из оборотного капитала становится все труднее и труднее. Поэтому остро встает вопрос о приобретении помещения в личную собственность.

Преимущества собственной недвижимости перед арендой очевидны. Прежде всего, это - выгодное вложение капитала на перспективу. Во-вторых, опять же, возможность экономить на арендной плате. В-третьих, под залог собственной недвижимости всегда можно получить кредит для дальнейшего развития своего бизнеса. В конце концов, эту самую недвижимость можно сдать в наем - и теперь уже самому получать арендную плату.

Конечно, средний класс в России не настолько богат, чтобы покупать складские и торговые помещения из собственного кармана. Так что самое первое, что приходит в голову, - кредит.

В классификаторе банковских операций даже существует специальный термин - ипотека коммерческой недвижимости, или просто - бизнес-кредит.

Однако, как это часто бывало в нашей стране и раньше, наличие определения субъекта вовсе не означает наличия самого субъекта. Банковское кредитование покупки коммерческой недвижимости именно в ипотечном режиме у нас до сих пор носило разовый, а скорее даже экспериментальный характер. Существует всего лишь несколько (на пальцах пересчитать) банков, которые в реестре своих услуг указывают и эту.

Но и они работают по слишком уж мудреным схемам, фактически - на грани закона. А условия выдачи кредита (сроки, сумма, процентные ставки, первоначальный взнос) таковы, что не всякому предпринимателю из категории средних (а тем более малых) они доступны. При этом ипотека жилой недвижимости, то есть процесс близкородственный, в последнее время растет в геометрической прогрессии.

Наиглавнейшая проблема, которая сегодня стопорит развитие этого направления банковской деятельности, заключается в недальновидности законодателей. Они, создавая Закон "Об ипотеке", совершенно забыли о коммерческой недвижимости. В результате получилось, что жилая квартира, приобретаемая в кредит, может одновременно быть залогом этого кредита, а, скажем, складское помещение - не может. Из-за этого маленького недосмотра законодателей банки не хотят выдавать кредит на покупку коммерческой недвижимости, ссылаясь на большие риски, малую ликвидность и прочие финансово-экономические страхи. А в итоге мы имеем парадоксальную для нормального рынка ситуацию - спрос увеличивается изо дня в день, а предложение практически остается на нулевой отметке.

Примечательно, что в соседней Украине еще в 2004 г. доля кредитов на покупку коммерческой недвижимости составляла около 40% от суммарного объема ипотеки. Там даже небольшие банки уже давно работают в этом секторе потребительского рынка. А все потому, что местный закон более лоялен к операциям подобного рода. Кроме того, банковская система Украины изначально была более открыта для проникновения иностранных резидентов на розничный рынок, что также сыграло положительную роль.

Иностранные банки, как известно, это - не только деньги, но и недостающие технологии, опыт и квалифицированные кадры. Кстати, и у нас в России немногочисленные операции на этом рынке тоже проводятся в основном "дочками" иностранных банков (Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток, Ханса банк). Отечественные же банки, как уже говорилось, если и работают с коммерческой недвижимостью, то предпочитают такие хитрые схемы, которые назвать "ипотекой" в строгом понимании этого термина нельзя.

Российский обыватель сколь угодно долго может возмущаться по поводу того, что наши бизнесмены в последнее время активно скупают недвижимость за рубежом, но следует признать, что причина этого процесса не только в более комфортных условиях тамошней бытовой жизни, но и в более простых и понятных механизмах ведения бизнеса. В том числе это касается и приобретения недвижимости в кредит.

Заметим, что коммерческая недвижимость в кредит там приобретается так же легко, как жилая, причем под существенно меньшие процентные ставки, с гораздо более продолжительными сроками погашения и уж, конечно, с меньшей нервотрепкой. Да и цены на недвижимость там уже сравнялись, а в некоторых странах даже стали ниже, чем в России. Правда, при этом справедливости ради следует пояснить, что и там обычному средне-малому предпринимателю из России вряд ли удастся получить кредит в любом банке и сразу, поскольку проверить финансовую состоятельность и легальность капиталов граждан нашей страны для служащих иностранных банков - дело весьма трудное, и заниматься этим вряд ли кто-то захочет. Для того чтобы получить там кредит, надо либо иметь свой бизнес на территории этого государства, свою кредитную историю, либо опять же использовать "хитрые" механизмы с помощью подставных и доверительных лиц. Кроме того, можно попробовать заручиться поддержкой тех немногочисленных "дочек" иностранных банков, которые работают на территории России. В любом случае, для этого нужно иметь и некое наработанное имя, и некий стартовый капитал, чего, как правило, у начинающих предпринимателей нет.

Таким образом, кредитование покупки коммерческой недвижимости для российского среднего класса - пока еще не реальность, а перспектива. Но - перспектива ближайшая. Ведь еще пять лет назад сама ипотека как явление относилась к разряду экзотических, а взять кредит в банке на покупку, скажем, телевизора считалось едва ли фантастикой. Учитывая, что главная проблема сегодня заключается не в ресурсах, а в инфраструктуре, можно утверждать, что уже через год-два бизнес-кредиты будут такими же обыденными, какими сейчас стали кредиты для физических лиц.

Подписано в печать

28.02.2007

————