"Управление в кредитной организации", 2007, N 2

КАКОЙ БЫТЬ СИСТЕМЕ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В российском парламенте идет работа над проектом федерального закона "О строительных сберегательных кассах", внесенным депутатом Государственной Думы О.Г. Дмитриевой и председателем Совета Федерации С.М. Мироновым. Документ направлен на развитие системы финансирования гражданами жилищного строительства, приобретения жилых помещений и земельных участков и иных мероприятий по улучшению жилищных условий, на обеспечение правового регулирования деятельности строительных сберегательных касс в Российской Федерации, а также на создание условий для повышения эффективности вложения гражданами своих денежных средств для улучшения их жилищных условий. По мнению О.Г. Дмитриевой, деятельность стройсберкасс, то есть банков, специализирующихся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении их вкладчикам соответствующих кредитов, позволила бы решить жилищную проблему кардинально и в обозримом будущем.

- Оксана Генриховна, имеются ли какие-то иные столь же радикальные пути решения данной проблемы в условиях нашей страны?

- По сути, нет. Ведь российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более чем 2 - 3% населения. С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5% населения. Следовательно, для оставшихся 90% населения России единственный по-настоящему оптимальный вариант решения жилищной проблемы - с помощью системы жилищного кредитования. Кстати, именно так приобретают жилье и в других странах. "Доступное жилье" не синоним понятия "дешевое жилье" или "бесплатное жилье". Это жилье, которое человек может приобрести с помощью доступных, эффективных и необременительных финансовых механизмов.

Специфика России состоит в том, что в ней существует огромная неудовлетворенная потребность населения в жилье. По экспертным оценкам, общая потребность россиян в жилье составляет более 1,5 млрд квадратных метров, что сегодня соответствует сумме в 1500 млрд долл. Если строить по 80 млн квадратных метров в год, что является стратегической задачей на 2010 г., то для своего решения эта задача потребует 18 лет. Однако представляется достаточно сложным достигнуть объемов в 80 млн квадратных метров в год. Возникает вопрос: каким образом привлечь для реализации программы жилищного кредитования в России такой объем долгосрочных финансовых ресурсов?

Основа любой системы жилищного кредитования - это денежные средства, привлекаемые на финансовом рынке. Источников "длинных пассивов" фактически два: рынок ценных бумаг (ипотечных ценных бумаг и их модификаций) и рынок ссудного капитала, то есть вклады различной срочности, преимущественно целевые жилищные сбережения населения. Мировая практика свидетельствует о том, что оба этих источника сопоставимы по масштабам и эффективно дополняют друг друга. Например, на данный момент в США объем ссудной задолженности по жилищным кредитам составляет 7 трлн долл., при этом с помощью ипотечных ценных бумаг финансируются лишь 54% этой задолженности. В европейских странах доля ипотечных ценных бумаг еще ниже. В среднем около 30% выданных ипотечных кредитов рефинансируются с помощью ценных бумаг. В основе этого различия лежат традиции и уровень развития фондового рынка той или иной страны. Обычно доля ипотечных ценных бумаг составляет от 30 до 70% всего фондового рынка страны.

- В нашей стране, как известно, в интересах обеспечения национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" были приняты законодательные акты, обеспечивающие финансирование ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. Насколько эффективен этот инструмент?

- Инструмент, безусловно, нужный. Однако один этот инструмент не в состоянии обеспечить рынок жилья достаточным объемом финансовых ресурсов. В России объем фондового рынка - около 300 млрд долл. Если предположить практически невероятное, что доля ипотечных ценных бумаг на нем в короткие сроки составит 50%, то с помощью рынка ценных бумаг мы потенциально смогли бы привлечь в систему жилищного кредитования около 150 млрд долл., что все равно в 10 раз меньше требуемых для решения "квартирного вопроса" 1500 млрд долл.

Но это если рассуждать гипотетически. Реалии еще более безрадостные. Например, Агентство ипотечного жилищного кредитования России, основной оператор рынка ипотечных облигаций, с помощью ипотечных облигаций, обеспеченных госгарантиями, к 2010 г. сможет рефинансировать жилищных кредитов на сумму лишь 3 - 5 млрд долл. При этом МЭРТ прогнозирует, что к 2010 г. всего будет выдано жилищных кредитов на сумму менее 15 млрд долл. Это составляет 1% от потребности россиян в жилье.

В настоящий момент задолженность по ипотечным кредитам составляет 104,5 млрд руб. (или около 4 млрд долл.), это 0,4% от ВВП. Несмотря на то что рынок ипотеки развивается стремительными темпами и с 2004 г. ежегодно происходит удвоение ипотечных сделок, до задачи предоставления миллиона ипотечных кредитов очень далеко.

Очевидно, что нужны и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. Наиболее эффективный способ, проверенный мировой практикой, - использование жилищных накоплений граждан, то есть система стройсбережений.

- Кстати, что вы можете сказать о мировой практике?

- В Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 млн квартир. Эти суммы, вовлеченные в жилищное финансирование, вполне соответствуют масштабу задач, стоящих и перед Россией.

В мировой практике целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах - строительно-сберегательных кассах (ССК). Накопления граждан служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать практически замкнутый цикл "долгосрочные сбережения - долгосрочные кредиты".

Принцип работы ССК достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2 - 7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30 - 50% стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время - это зависит прежде всего от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.

Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам, так и по кредитам. Во всех странах, где были приняты специальные законы о строительных сберегательных кассах, системе стройсбережений оказывалась государственная поддержка в форме премий, начисляемых на суммы взносов граждан.

В разных странах на разных этапах развития системы жилищных накоплений проценты, начисляемые государством на строительные сбережения граждан, составляли от 10 до 30% величины накоплений. Опыт многих стран показывает, что 1 долл. (евро и т.д.), вложенный государством, мобилизует в жилищную сферу до 10 долл. инвестиций со стороны участников программ жилищного накопления.

- Могут ли стройсберкассы восприниматься как конкуренты ипотечным банкам?

- Особо хочу подчеркнуть, что ССК не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30 - 40% от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30 - 40% - это ссуда от ССК, остаток в 20 - 40% финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.

К сожалению, в пакет законопроектов по формированию в России рынка доступного жилья не вошел законопроект о строительно-сберегательных кассах. Фактически это означает, что качественный финансово-организационный инструмент по вовлечению сбережений граждан в процесс жилищного финансирования оказался в России вне закона. И это при том, что с помощью ССК и их модификаций в мире финансируется около 50% приобретаемого жилья.

В настоящее время приняты законы о строительных сберегательных банках и активно развивается система стройсбережений в Словакии (1992), Чехии (1993), Венгрии (1997), Казахстане (2003), Китае (2004), Румынии (2004). Показателен пример Чехии и Словакии - стран, последовательно развивающих систему жилищного кредитования. К настоящему времени за 14 лет существования системы стройсбережения вкладчиками стали более 1 млн граждан Словакии, или 20% жителей, включая грудных младенцев. Каждый год заключается около 150 тыс. новых договоров стройсбережений. В Чехии около 4,5 млн клиентов системы стройсбережений, или 43% населения, а уровень жилищных кредитов в ВВП к 2002 г. в Чехии составил 20%. В России же доля жилищных кредитов в ВВП - 0,4%, то есть в 50 раз меньше.

- В какой мере система стройсберкасс может состыковаться с системой жилищных субсидий государства?

- Система стройсбережений может существенно повысить эффективность основных форм государственной поддержки. Например, на предоставление государственных жилищных сертификатов предполагается в 2007 г. израсходовать около 24 млрд руб. При этом стоимость одного квадратного метра для Москвы на III квартал 2006 г. определена для расчета жилищных субсидий из федерального бюджета (государственных жилищных сертификатов) в 29 600 руб., что в 3,5 раза ниже средней рыночной стоимости одного квадратного метра в Москве и в 2,7 - ниже минимальной цены жилья. Для Санкт-Петербурга стоимость одного квадратного метра для предоставления жилищных субсидий определена в 21 200 руб., в то время как рыночная цена квадратного метра в 2,5 раза выше. Невозможность реально приобрести квартиру на государственный жилищный сертификат со сроком действия 9 месяцев привела к возникновению специальной услуги по "обналичиванию" жилищного сертификата под 7 - 10%. В то же время строительная сберегательная касса могла бы принимать государственные жилищные сертификаты в качестве строительного вклада и обеспечивать предоставление кредита под низкий процент на сумму не более стоимости жилищного сертификата. Таким образом, государственные ассигнования на жилищные сертификаты через систему стройсбережений могли бы привлечь дополнительно такой же объем частных инвестиций.

Другая форма поддержки жилищного строительства - жилье для молодых семей. Эта программа предполагает софинансирование федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и самой семьи. Данная программа могла бы быть существенно расширена по числу предоставляемых субсидий, если была бы соединена с системой стройсбережений. Например, молодой семье перечисляются на строительный вклад субсидия федерального бюджета, субсидия субъекта Федерации, и на эквивалентную сумму может быть предоставлен кредит под низкий процент строительной сберегательной кассой.

Также в системе стройсбережений может быть задействован и материнский капитал. Понятно, что на 250 тыс. руб. жилье не купишь. Однако если эта сумма будет внесена в строительный вклад, где могут накапливаться и личные сбережения, а к ней будет добавлен кредит, который по стоимости может быть равен накоплениям, то тогда этих денег уже может быть достаточно для приобретения жилья.

Система стройсбережений хорошо подходит для реализации ипотечно-накопительного кредитования для военных. Уже сейчас масштабное применение ипотечно-накопительных систем для военнослужащих, как и любых других федеральных и региональных жилищных программ с предварительным накоплением, приводит к появлению военных строительно-сберегательных компаний, иных систем, работающих по принципу немецких строительно-сберегательных касс. Однако отсутствие закона о строительных сберегательных кассах не позволяет развиваться этому виду деятельности и снижает эффективность форм обеспечения жильем военнослужащих.

- Как прописан в новом законопроекте правовой статус строительных сберегательных касс?

- Строительная сберегательная касса создается и осуществляет свою деятельность как специализированный банк в организационно-правовой форме, установленной Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" для кредитных организаций.

На строительные сберегательные кассы распространяются требования федеральных законов, установленные для кредитных организаций, с учетом особенностей, определенных федеральным законом, о проекте которого идет речь.

- Каковы особенности деятельности строительных сберегательных касс?

- По этому поводу в законопроекте прописано следующее:

1) строительная сберегательная касса вправе осуществлять следующие банковские операции:

а) привлечение денежных средств физических и юридических лиц в строительные сберегательные вклады;

б) размещение привлеченных в строительные сберегательные вклады денежных средств физических и юридических лиц от своего имени и за свой счет с соблюдением ограничений, установленных в п. п. 3 и 4 настоящей статьи;

в) открытие и ведение банковских счетов вкладчиков;

г) осуществление расчетов по поручению вкладчиков по их банковским счетам;

д) выдача банковских гарантий вкладчикам;

2) строительная сберегательная касса из сделок, перечисленных в ч. 3 ст. 5 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", вправе осуществлять следующие сделки:

а) выдачу поручительств вкладчикам для обеспечения исполнения обязательств перед другими кредитными организациями по кредитам и займам;

б) предоставление в аренду вкладчикам специальных помещений или находящихся в них сейфов для хранения документов и ценностей;

в) оказание консультационных и информационных услуг;

3) в соответствии с лицензией Банка России на осуществление банковских операций строительная сберегательная касса вправе осуществлять операции на рынке ценных бумаг в следующих случаях:

- при размещении собственных акций и облигаций;

- при размещении денежных средств в государственные ценные бумаги Российской Федерации, ценные бумаги Банка России, а также государственные ценные бумаги иностранных государств и центральных банков иностранных государств, входящих в число группы развитых стран;

- при размещении денежных средств в эмиссионные ипотечные ценные бумаги, выпуск которых зарегистрирован в Российской Федерации, и в закладные;

- при привлечении денежных средств путем эмиссии ипотечных ценных бумаг;

4) строительная сберегательная касса имеет право:

а) в целях исполнения обязательств перед вкладчиками по выдаче им кредитов для улучшения жилищных условий в соответствии с договорами накопления сбережений для улучшения жилищных условий привлекать денежные средства юридических лиц по договорам займа и кредита;

б) выдавать кредиты вкладчикам на погашение кредитов, полученных вкладчиками строительного сберегательного банка для улучшения жилищных условий, в других кредитных организациях;

в) выдавать кредиты дочерним и зависимым юридическим лицам, создаваемым строительной сберегательной кассой в целях улучшения жилищных условий;

5) строительная сберегательная касса вправе привлекать в строительные сберегательные вклады денежные средства физических и юридических лиц по договорам накопления сбережений для улучшения жилищных условий с момента получения соответствующей лицензии Банка России.

Все банковские операции и другие сделки осуществляются в рублях.

Строительной сберегательной кассе запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью.

Строительная сберегательная касса вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, направленные на обеспечение функционирования строительной сберегательной кассы.

- Кто в соответствии с законопроектом осуществляет надзор за деятельностью строительной сберегательной кассы?

- Надзор за деятельностью строительных сберегательных касс осуществляется Банком России в соответствии с федеральными законами, регулирующими банковскую деятельность. В целях надзора за деятельностью строительных сберегательных касс Банк России может устанавливать для них специальные нормативы, отличные от обязательных нормативов, установленных для банков, не имеющих ограничений на осуществление банковских операций и сделок, а также нормативы финансовой устойчивости строительных сберегательных касс.

Интервью подготовил

Е.Е.Смирнов

Издательский дом "Регламент"

Подписано в печать

21.02.2007

————