"Все для бухгалтера", 2007, N 4

ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ВЫЧЕТОВ

ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

В настоящее время многие граждане России имеют в частной собственности движимое и недвижимое имущество. Это имущество они продают, меняют, покупают, получают в наследство, дарят и т.д. Однако порой даже не задумываются: какие налоговые обязательства перед государством возникают у физических лиц в ходе совершения той или иной сделки?

Рассмотрим проблемы, возникающие при исчислении налога на доходы физических лиц при покупке и продаже квартир, жилых домов и другого недвижимого имущества (в частности, гаражей, офисных и производственных помещений и др.).

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также здания и сооружения, подлежащие государственной регистрации.

Порядок уплаты налога на доходы физических лиц установлен гл. 23 Налогового кодекса РФ.

В соответствии со ст. 207 НК РФ плательщиками налога на доходы признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Согласно п. 2 ст. 209 НК РФ объектом налогообложения по налогу для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 208 НК РФ установлено, что к доходам от источников в РФ относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплату налога производят физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности. Налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, и обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

При этом общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (т.е. календарным годом).

По существующему правилу, предусмотренному ст. 220 НК РФ, при продаже квартир, включая приватизированные жилые помещения, находившихся в собственности налогоплательщика, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при уплате налога на доходы.

Так, если жилые дома, квартиры и иное недвижимое имущество находились в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, то можно получить при ее продаже имущественный вычет (без документов) в размере не более 1 млн руб. или уменьшить сумму доходов на фактически произведенные расходы по приобретению дома или квартиры, документально их подтвердив.

При продаже иного недвижимого имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный вычет предоставляется в сумме не более 125 тыс. руб. или уменьшается сумма доходов на фактически произведенные расходы по приобретению указанного имущества, подтвержденные документально.

Пример 1. 20.10.2006 гражданин РФ Новиков А.К. в г. Иваново продал принадлежащую ему на праве собственности жилую квартиру общей площадью 88,5 кв. м за 1400 тыс. руб. Квартира находилась в пользовании Новикова А.К. с ноября 2000 г. В этом случае согласно ст. 220 НК РФ налоговая база для исчисления налога на доходы физических лиц у Новикова А.К. не возникает, следовательно, ему не нужно исчислять и уплачивать указанный налог.

Рассмотрим на практическом примере еще один случай продажи физическим лицом - налоговым резидентом РФ квартиры и производственного помещения, принадлежащих ему на праве собственности.

Пример 2. Иванов П.И. 03.10.2006 продал квартиру в г. Туле за 1650 тыс. руб., которую он приобрел 15.09.2005 за 850 тыс. руб. у Сидорова Н.А. Подтверждением сделки на первоначальное приобретение квартиры является договор купли-продажи и расписка продавца на получение денежных средств. Иванов П.И. 20.10.2006 продал также нежилое офисное помещение за 2500 тыс. руб. Офисное помещение Иванов П.И. приобрел в ноябре 2001 г. При исчислении налога на доходы физических лиц Иванов П.И. (гражданин РФ) в соответствии со ст. 220 НК РФ может получить налоговые вычеты: по квартире - в сумме 1000 тыс. руб. без документального подтверждения или 850 тыс. руб., подтвердив расходы по приобретению квартиры документами.

В фактические расходы на приобретение квартиры могут включаться:

- расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;

- расходы на приобретение отделочных материалов;

- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры;

- расходы по уплате процентов за пользование кредитом, который получен на приобретение квартиры.

Принятие к вычету расходов на отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенной строительством квартиры (прав на квартиру) - без отделки.

Налогоплательщик (физическое лицо) обязан исчислить самостоятельно налог на доходы физических лиц, составив налоговую декларацию и представить ее в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля следующего за отчетным годом, в котором произведена реализация квартиры, т.е. в данном случае декларация должна быть представлена не позднее 30.04.2007. Налогооблагаемая база по продаже квартиры может быть исчислена двумя способами:

1. 1650 тыс. руб. - 1000 тыс. руб. = 650 тыс. руб.

2. 1650 тыс. руб. - 850 тыс. руб. = 800 тыс. руб.

В связи с тем, что налоговый вычет применяется по желанию налогоплательщика, он естественно выберет первый вариант определения налогооблагаемой базы. Сумма налога в этом случае составит 84,5 тыс. руб. (650 тыс. руб. x 13%).

Офисное помещение в собственности Иванова П.И. находилось более трех лет, а поэтому сумма выручки от продажи его налогом на доходы физических лиц не облагается.

На практике встречаются случаи, когда недвижимым имуществом на территории РФ владеют физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Согласно п. 3 ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.

Право на получение налоговых вычетов согласно п. 4 ст. 210 НК РФ распространяется только на тех налогоплательщиков, которые уплачивают налог на доходы физических лиц (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Рассмотрим данную ситуацию на конкретном практическом примере.

Пример 3. Гражданин Эстонии Рейкэ И., проживающий в г. Таллинн, приобрел в г. Москве (Россия) квартиру в 2003 г. за 5506 тыс. руб. Согласно договору купли-продажи от 05.10.2006 квартира была им продана гражданину России за 13 400 тыс. руб. Господин Рейкэ И. в 2006 г. на территории России находился в общей сложности 20 дней (в мае - с 10 по 16 и в октябре - с 1 по 14). Следовательно, он не является налоговым резидентом РФ.

Согласно п. 3 ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ.

Учитывая, что источником выплаты является физическое лицо, которое не признается налоговым агентом согласно п. 1 ст. 226 НК РФ, физическое лицо, являющееся получателем дохода, исполняет обязанности налогоплательщика самостоятельно, т.е. представляет налоговую декларацию о полученных доходах и уплачивает налог в налоговый орган по месту своей регистрации. Налогообложение доходов, полученных физическим лицом, не являющимся налоговым резидентом РФ, от продажи квартиры, расположенной на территории РФ, осуществляется в соответствии с законодательством РФ исходя из сумм таких доходов по ставке 30%.

Итак, исходя из ранее изложенного, налог на доходы физических лиц от продажи квартиры в г. Москве у продавца, проживающего в г. Таллинн (Эстония), составит:

13 400 тыс. руб. 00 коп. x 30% = 4020 тыс. руб.

При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению, и выезде его за пределы территории РФ налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания на территории РФ, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 11 НК РФ физические лица, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году, являются налоговыми резидентами РФ.

Приказом ФНС России от 08.09.2005 N САЭ-3-26/439 в целях упорядочения процедуры подтверждения постоянного местопребывания (резидентства) в РФ утвержден Порядок подтверждения постоянного местопребывания (резидентства) в Российской Федерации.

Подтверждение статуса налогового резидента РФ согласно п. 2 Порядка может оформляться в форме справки или путем заверения соответствующей формы, установленной законодательством иностранного государства.

Абзацем 1 п. 3.2 Порядка установлено, что подтверждение статуса налогового резидента РФ осуществляется Управлением международного сотрудничества и обмена информацией ФНС России.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ.

2. Налоговый кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон от 31.07.1998 N 146-ФЗ (в ред. от 29.06.2004).

3. Налоговый кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 05.08.2000 N 117-ФЗ (в ред. от 03.06.2006).

С.Н.Шепелева

К. э. н.,

заместитель директора

ООО "Гранд-Аудит"

А.И.Шепелева

Директор

ООО "Гранд-Аудит"

Подписано в печать

15.02.2007

————