"Советник бухгалтера", 2007, N 5

ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ В СЧЕТ ВЫПЛАТЫ ДИВИДЕНДОВ

В практической деятельности многих организаций не исключены ситуации, связанные с передачей при распределении прибыли объектов недвижимости. В данной статье мы рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете общества с ограниченной ответственностью операций, связанных с передачей права собственности на квартиру своему участнику, с учетом погашения обязательства по оплате стоимости квартиры путем зачета встречного требования участника к обществу по выплате дивидендов.

Принятие решения о распределении чистой прибыли общества между участниками общества относится к исключительной компетенции общего собрания участников общества. При этом в обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и оформляются письменно.

Следует отметить, что в отличие от Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", устанавливающего возможность выплачивать дивиденды в неденежной форме только при наличии соответствующего положения в уставе общества, Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ) не содержит для обществ с ограниченной ответственностью аналогичной оговорки, но и не содержит запрета на указанные действия общества. Таким образом, передача в счет причитающейся участнику прибыли неденежного имущества является правомерной.

Несмотря на то что действующее законодательство, в частности Закон N 14-ФЗ, в отношении чистой прибыли, выплачиваемой обществом с ограниченной ответственностью, использует термин не "дивиденды", а "распределение чистой прибыли", по нашему мнению, в решении участника и иных документах общества может быть использован термин "дивиденды". Если в уставе общества указанный термин не определяется, понятие "дивиденды" будет трактоваться в соответствии с обычаями делового оборота.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом источник приобретения имущества юридическим лицом не имеет значения. Приобретение недвижимого имущества за счет чистой прибыли (расходования чистой прибыли) уменьшает нераспределенную прибыль (в том числе выплачиваемую в качестве дивидендов), но не дает оснований для квалификации в части стоимости квартиры в качестве составляющей (части) прибыли организации, в том числе подлежащей распределению.

Согласно п. 2 ст. 48 ГК РФ участники общества с ограниченной ответственностью имеют в отношении общества обязательственные права. В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 N 2, в частности, отмечается, что в соответствии с п. 1 ст. 66 и п. 3 ст. 213 ГК РФ собственником имущества, созданного за счет вкладов учредителей (участников) хозяйственных обществ, а также произведенного и приобретенного хозяйственными обществами в процессе их деятельности, является общество, а участники в силу абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК РФ имеют лишь обязательственные права в отношении таких юридических лиц (например, участвовать в управлении делами товарищества или общества, принимать участие в распределении прибыли).

Передача права собственности от общества к участнику предполагает волеизъявление двух сторон и является двухсторонней сделкой (договором) (п. п. 1, 3 ст. 154 ГК РФ). Учитывая, что согласно ст. 39 НК РФ передача права собственности является реализацией, по нашему мнению, во избежание претензий со стороны контролирующих органов относительно безвозмездной передачи имущества указанную сделку целесообразно оформить договором купли-продажи, предусматривающим прекращение обязательств по оплате зачетом встречного однородного требования по выплате части чистой прибыли (дивидендов).

Право собственности у физического лица возникнет с момента государственной регистрации объекта недвижимого имущества (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора и его цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

Наличие договора купли-продажи с указанной в нем ценой подтверждает цену сделки, расходы физического лица на приобретение квартиры, что является существенным условием при последующей продаже объекта недвижимости, а также при получении имущественного вычета.

Следует отметить, что гражданским законодательством не предусмотрено обязательных требований к определению цены недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров (работ или услуг), указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что цена, указанная сторонами в договоре, соответствует уровню рыночных цен. При этом налоговые органы вправе проверять правильность применения налогоплательщиком цен, в частности, по сделкам, между взаимозависимыми лицами. Учитывая, что в соответствии с положениями ст. 20 НК РФ участник и общество являются взаимозависимыми лицами, налоговые органы вправе проверить соответствие цены квартиры рыночной цене.

В случае если рыночная цена будет установлена в размере, превышающем цену ее фактической реализации (передачи), то у общества возникает дополнительная налогооблагаемая прибыль, а у учредителя - дополнительный доход для целей исчисления НДФЛ.

Для определения стоимости квартиры правомерно воспользоваться услугами независимого оценщика, но в любом случае цена, указываемая в договоре, не должна быть ниже балансовой стоимости и стоимости по данным БТИ.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство может быть прекращено полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

В рассматриваемой ситуации стороны подписывают акт зачета взаимных требований. При этом обязательство организации по выплате дивидендов участнику, являющемуся работником организации, прекращается зачетом встречного требования по оплате участником стоимости приобретенной им квартиры. К моменту подписания акта о зачете встречных требований срок исполнения обязательства участника (покупателя квартиры) по оплате стоимости объекта недвижимого имущества, а также срок исполнения обязательства общества по выплате дивидендов должны наступить. Поскольку суммы встречных требований одинаковы, указанные требования погашаются полностью.

НДС

Согласно пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация жилых помещений, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Таким образом, указанная сделка НДС не облагается. При этом согласно п. 5 ст. 168 НК РФ общество оформляет счет-фактуру без выделения суммы налога с проставлением надписи (штампа) "Без налога (НДС)".

Налог на прибыль

При передаче объекта недвижимого имущества общество отражает в целях исчисления налогооблагаемой прибыли доход от реализации имущества. При этом организация вправе уменьшить доход от реализации на цену приобретения этого имущества (пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ). Согласно разъяснениям контролирующих органов жилая квартира амортизируемым имуществом не является (Письма УМНС России по г. Москве от 17.05.2004 N 26-12/33266, Минфина России от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19).

НДФЛ

В результате осуществленной операции участник общества получает часть распределенной прибыли (дивиденды). Налоговой базой у налогового агента (общества) при отсутствии полученных дивидендов признается общая сумма дивидендов, подлежащая выплате участнику. Налог удерживается и уплачивается налоговым агентом по ставке 9%.

Согласно п. 6 ст. 226 НК РФ при выплате доходов в неденежной форме НДФЛ перечисляется налоговым агентом в бюджет не позднее дня, следующего за днем фактического удержания исчисленной суммы налога. Удержание НДФЛ производится в момент фактической выплаты дивидендов (п. 4 ст. 226 НК РФ). В данном случае фактической выплатой признается прекращение обязательства по оплате квартиры путем зачета требований. Таким образом, налог следует перечислить не позднее дня, следующего за днем подписания акта взаимозачета.

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации при передаче квартиры удержание налога невозможно, налог следует удерживать при выплате иных доходов (заработной платы) и перечислять в бюджет не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода или дня перечисления дохода со счета налогового агента в банке на счет налогоплательщика (п. 6 ст. 226 НК РФ). Обращаем внимание, что в случае удержания налога из заработной платы максимальный размер такого удержания составляет 50% (ст. 138 ТК РФ).

Если в течение 12 месяцев удержать налог невозможно, налоговый агент обязан в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержания налога и сумме задолженности налогоплательщика (п. 5 ст. 226 НК РФ).

В случае если начисленная сумма дивидендов превышает стоимость квартиры в соответствии с договором купли-продажи, то есть фактически часть дивидендов подлежит уплате в денежной форме, у налогового агента не возникает ситуации, при которой невозможно удержать налог. Так как сумма дивидендов, подлежащая выплате в денежной форме, совпадает с величиной налога, указанная сумма подлежит полностью перечислению в бюджет.

Бухгалтерский учет

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция по применению плана счетов), направление части прибыли отчетного года на выплату доходов учредителям (участникам) организации по итогам утверждения годовой бухгалтерской отчетности отражается по дебету счета 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" и кредиту счетов 75 "Расчеты с учредителями" и 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда". Учитывая, что участником общества является работник организации, следует применять счет 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда" (Инструкция по применению Плана счетов к счету 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда").

Инструкцией по применению Плана счетов для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации предназначен счет 01 "Основные средства". Основные средства учитываются на счете 01 по первоначальной стоимости.

Согласно редакции п. 17 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, действовавшей до 1 января 2006 г., по объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.) стоимость не погашается, то есть амортизация не начисляется. По указанным объектам основных средств производится начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений. Начисление износа осуществляется в соответствии с Нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, утвержденными Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР". Движение сумм износа по указанным объектам учитывается на отдельном забалансовом счете 010 "Износ основных средств".

Приказ Минфина России от 12.12.2005 N 147н внес в п. 17 ПБУ 6/01 изменения, согласно которым с 1 января 2006 г. объекты жилищного фонда исключены из состава имущества, не подлежащего амортизации. При этом Приказ N 147н не содержит переходных положений, предусматривающих порядок амортизации объектов, по которым начислялся износ. Согласно п. 18 ПБУ 6/01 способ начисления амортизации не изменяется в течение срока полезного использования. Таким образом, по квартире, приобретенной до 1 января 2006 г., начисление износа производится в ранее существовавшем порядке. Аналогичная позиция высказана в Письме Минфина России от 07.06.2006 N 03-06-01-04/129.

При переходе права собственности на квартиру сумма поступления от ее продажи отражается в бухгалтерском учете организации в составе прочих доходов по кредиту счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы", в корреспонденции с дебетом счета 73 "Расчеты с персоналом по прочим операциям" (п. 31 ПБУ 6/01, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, Инструкция по применению Плана счетов).

При этом стоимость выбывающего в результате продажи основного средства (квартиры) подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01). При выбытии объекта его балансовая стоимость списывается со счета 01 в дебет счета 91, субсчет 91-2 "Прочие расходы" (п. 11 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). Одновременно списывается числящаяся на забалансовом счете 010 сумма износа (Инструкция по применению Плана счетов).

В бухгалтерском учете проведение зачета взаимных требований отражается записью по дебету счета 70 в корреспонденции с кредитом счета 73 на сумму погашаемого требования.

Пример. Участнику ООО по итогам финансового года были начислены дивиденды в размере 10 989 руб. Одновременно с тем же лицом заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся в собственности ООО по цене 10 000 руб. В счет погашения взаимных встречных обязательств принято решение о проведении взаимозачета.

Порядок отражения операций по выплате дивидендов, реализации квартиры и проведению взаимозачета представлен в таблице.

Таблица

     
   ————————————————————T—————T——————T———————————T———————————————————¬
   |Содержание операций|Дебет|Кредит|Сумма, руб.| Первичный документ|
   +———————————————————+—————+——————+———————————+———————————————————+
   |Отражена           |  84 |  70  |     10 989|Решение учредителя |
   |задолженность      |     |      |           |о распределении    |
   |перед участником в |     |      |           |чистой прибыли     |
   |сумме причитающихся|     |      |           |                   |
   |ему дивидендов     |     |      |           |                   |
   +———————————————————+—————+——————+———————————+———————————————————+
   |Отражена продажа   |  73 | 91—1 |     10 000|Договор купли—     |
   |квартиры участнику |     |      |           |продажи квартиры,  |
   |                   |     |      |           |акт приемки—       |
   |                   |     |      |           |передачи,          |
   |                   |     |      |           |свидетельство      |
   |                   |     |      |           |о государственной  |
   |                   |     |      |           |регистрации права  |
   +———————————————————+—————+——————+———————————+———————————————————+
   |Списана балансовая | 91—2|  01  |     10 000|Бухгалтерская      |
   |стоимость квартиры |     |      |           |справка—расчет     |
   +———————————————————+—————+——————+———————————+———————————————————+
   |Списан износ       |  —  |  010 |           |Бухгалтерская      |
   |                   |     |      |           |справка—расчет     |
   +———————————————————+—————+——————+———————————+———————————————————+
   |Проведен           |  70 |  73  |     10 000|Акт зачета взаимных|
   |взаимозачет        |     |      |           |требований         |
   +———————————————————+—————+——————+———————————+———————————————————+
   |Удержан НДФЛ (9%)  |  70 |  68  |        989|Налоговая карточка |
   +———————————————————+—————+——————+———————————+———————————————————+
   |НДФЛ уплачен       |  68 |  51  |        989|Выписка банка по   |
   |в бюджет           |     |      |           |расчетному счету   |
   L———————————————————+—————+——————+———————————+————————————————————
   

Т.Г.Богоцкая Менеджер группы консультантов ЗАО "ЮНИФИН ЛТД" Подписано в печать 01.05.2007 ————