"ЭЖ Вопрос-Ответ", 2007, N 5

Вопрос: Организация продает здание с земельным участком. Общая сумма сделки определена договором. Достаточно ли договоренности двух сторон для определения стоимости земельного участка или необходима оценочная стоимость независимого оценщика?

Ответ: При продаже здания покупателю одновременно с передачей права собственности на здание передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ). При этом сама цена договора купли-продажи недвижимости является существенным условием договора, однако обязательного требования о выделении в общей сумме сделки цены земельного участка или права на него законодательством не предусмотрено. Кроме того, установленная цена сделки включает в себя, при отсутствии специальных оговорок, цену передаваемой вместе со зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (ст. 555 ГК РФ).

Из законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество необходимость проведения оценки земли (прав на нее) независимым оценщиком при продаже здания либо необходимость какого-либо обособления цены земли в договоре не вытекает.

Однако если вследствие положений закона, либо договора, либо учредительных документов для определения цены сделки независимый оценщик должен быть привлечен, стоимость земли (прав на нее) также является предметом такой оценки.

К примеру, для общества сделка по отчуждению недвижимости является сделкой с заинтересованностью, и уставом общества может быть предусмотрено обязательное привлечение независимого оценщика.

В таком случае стоимость земли подлежит оценке независимым оценщиком как составная часть объекта сделки. В соответствующем заключении по результатам оценки рыночная стоимость земли (прав на нее) должна быть отражена как минимум в его расчетной части, так как является составляющей цены сделки.

Если же необходимости оценки независимым оценщиком отчуждаемого (приобретаемого) по сделке имущества нет, договорная цена земли (прав на нее) не станет причиной недействительности сделки.

Напоминаем, что в ситуации существенного отклонения цены отчуждения (приобретения) от рыночной возможно доначисление налоговым органом налога и пени исходя из среднерыночной цены (ст. 40 НК РФ). В этом отношении заключение оценщика дает налогоплательщику дополнительный аргумент, хотя и не безусловный.

Вне зависимости от того, как проводится оценка передаваемого имущества, рекомендуем выделить стоимость земли в общей сумме сделки. Сделать это будет необходимо в любом случае, в частности для целей бухгалтерского и налогового учета.

Э.Глуховская

Эксперт

АКДИ "ЭЖ"

Подписано в печать

28.04.2007

————