"Практическая бухгалтерия", 2007, N 5

УЧЕТ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. С какими особенностями учета сталкиваются бухгалтеры в таких случаях? Рассмотрим этот вопрос на практических примерах.

В декабре 2006 г. фирма оплатила взносы по трем договорам долевого участия в строительстве жилого дома: N 1 - в сумме 2 349 000 руб., N 2 - в сумме 3 546 000 руб., N 3 - в сумме 2 277 000 руб. Квартиры предназначены для перевода в нежилой фонд. Реализацию всех трех помещений фирма оформила по-разному. Рассмотрим эти три варианта.

Уступка права требования

В феврале 2007 г. стороны подписали акт приема-передачи коммерческого помещения. В марте был заключен договор уступки права требования (цессии) на сумму 3 млн руб. Документы на государственную регистрацию права собственности сдали в конце марта.

Напомним, что уступкой права требования, или цессией, называют соглашение о замене прежнего кредитора, выбывающего из обязательства, на нового, к которому переходят все права прежнего кредитора. Передача имущественных прав признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Порядок освобождения от налогообложения операций по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них применяется только при реализации жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи (Письмо ФНС России от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17@). Данная льгота не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них).

При этом налоговая база при передаче имущественных прав определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).

Если договор об уступке права требования подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, налог должен уплачиваться в бюджет в момент государственной регистрации договора. Договор уступки права требования на квартиру подлежит госрегистрации (ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ). Следовательно, момент государственной регистрации договора уступки права требования на квартиру является датой для уплаты НДС.

Отражение в учете.

В декабре 2006 г.:

Дебет 76 Кредит 51

- 2 349 000 руб. - оплачен взнос по договорам долевого участия в строительстве жилого дома.

В феврале 2007 г.:

Дебет 41 Кредит 76

- 2 349 000 руб. - на основании акта приема-передачи.

В марте 2007 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 3 000 000 руб. - на основании договора цессии;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 41

- 2 349 000 руб. - списана фактическая стоимость квартиры;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 68

- НДС на сумму 99 306 руб. ((3 000 000 руб. - 2 349 000 руб.) x 18/118);

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 99

- 551 694 руб. - определена прибыль от сделки.

Купля-продажа после предварительных работ

В конце февраля стороны подписали акт приема-передачи. В марте 2007 г. фирма-дольщик оплатила госпошлину за государственную регистрацию права в сумме 7500 руб., услуги нотариуса - в сумме 500 руб. Фирма собственными силами провела отделку коммерческого помещения. Отделку помещения оформили формой КО-2 (на основании сметы) на сумму 850 000 руб., в том числе НДС - 129 661 руб. Строительные материалы списали на сумму 510 000 руб., в том числе НДС - 77 797 руб. Рабочим начислили зарплату в сумме 170 000 руб., с которой посчитали налоги на сумму 61 200 руб. В этом же месяце фирма получила государственную регистрацию права собственности. В апреле 2007 г. с покупателем на это помещение был заключен договор купли-продажи.

Если после завершения строительства построенное помещение будет оформлено в собственность фирмы с целью последующей продажи, то оно не будет являться основным средством организации. В этом случае оно будет рассматриваться как товар (п. 2 ПБУ 5/01, п. 4 ПБУ 6/01). На основании п. 2 ПБУ 5/01 активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве материально-производственных запасов. Товары являются частью материально-производственных запасов, предназначенных для продажи.

В соответствии с п. 6 ПБУ 5/01 фактической себестоимостью материально-производственных запасов, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат фирмы на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. Например, к таким затратам относят суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, таможенные пошлины, иные затраты, непосредственно связанные с приобретением материально-производственных запасов. Таким образом, госпошлина за государственную регистрацию права, плата за услуги нотариуса увеличивают стоимость квартиры.

Если по договору долевого строительства фирма построила квартиру без отделки, а по договору купли-продажи продает ту же квартиру с отделкой, то расходы по отделке квартиры увеличивают фактическую стоимость квартиры. При этом строительно-монтажные работы по отделке квартиры не являются объектом налогообложения по НДС, так как они произведены по товару (квартире), предназначенному для перепродажи, а не для собственных нужд фирмы.

Как известно, реализация жилых помещений является операцией, освобождаемой от налогообложения НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Таким образом, при реализации квартиры НДС покупателю не предъявляется, а в счете-фактуре указывается "Без налога" (п. 5 ст. 168 НК РФ). Если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, освобождаемые от налогообложения, он обязан вести раздельный учет таких операций. При отсутствии у налогоплательщика раздельного учета сумма налога вычету не подлежит и в расходы при исчислении налога на прибыль организаций не включается.

Внимание: если расходы фирмы на операции, не облагаемые НДС, на основании расчетов не превышают 5 процентов от производственных затрат, входной НДС можно не распределять. В такой ситуации к вычету принимается вся сумма налога (п. 4 ст. 170 НК РФ). Если такие расходы превышают 5 процентов от производственных затрат, стоимость квартир увеличивается на суммы входного НДС по прямому признаку и на сумму входного НДС по общим расходам на основании расчетов.

Отражение в учете.

В декабре 2006 г.:

Дебет 76 Кредит 51

- 2 277 000 руб. - оплачен взнос по договорам долевого участия в строительстве жилого дома.

В феврале 2007 г.:

Дебет 41 Кредит 76

- 2 277 000 руб. - на основании акта приема-передачи.

В марте 2007 г.:

Дебет 41 Кредит 76

- 7500 руб. - оплачена госпошлина за государственную регистрацию права;

Дебет 41 Кредит 76

- 500 руб. - оплачены услуги нотариуса;

Дебет 41 Кредит 10

- 432 203 руб. - списаны строительные материалы на работы, выполненные своими силами;

Дебет 41 Кредит 19 субсчет "Налог на добавленную стоимость по приобретенным материально-производственным запасам"

- 77 797 руб. - списан НДС со стоимости израсходованных материалов, используемых в отделке квартиры;

Дебет 41 Кредит 19

- списан НДС с товаров (работ, услуг) одновременно используемых в деятельности, как облагаемой, так и не облагаемой НДС (например, общехозяйственные расходы) на основании расчета;

Дебет 41 Кредит 70

- 170 000 руб. - начислена заработная плата работникам за отделку квартиры;

Дебет 41 Кредит 69

- 61 200 руб. - начислены налоги с заработной платы.

Реализация квартиры отражается в бухгалтерском учете следующими проводками.

В марте 2007 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 4 000 000 руб. - на сумму договора купли-продажи;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 41

- списана фактическая себестоимость квартиры (3 026 200 руб. + часть входного НДС на основании расчета по общим расходам);

Дебет 91 Кредит 99

- определена прибыль от сделки.

Купля-продажа без предварительных работ

Заключен договор купли-продажи коммерческого помещения на сумму 3 600 000 руб.

При продаже покупателю квартиры между организацией и покупателем заключается договор купли-продажи недвижимого имущества. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Отражение в учете.

В декабре 2006 г.:

Дебет 76 Кредит 51

- 3 546 000 руб. - оплачен взнос по договору долевого участия в строительстве жилого дома.

В феврале 2007 г.:

Дебет 41 Кредит 76

- 3 546 000 руб. - на основании акта приема-передачи.

В апреле 2007 г.:

Дебет 62 Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

- 3 600 000 руб. - на сумму договора купли-продажи;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 41

- (3 546 000 + часть входного НДС на основании расчета по общим расходам) - списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы" Кредит 99

- определена прибыль от сделки.

В.Кашина

Ведущий консультант

ООО "Аудит "Ветар"

Подписано в печать

25.04.2007

————