"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2007, N 5

АРЕНДУЕМ ПОМЕЩЕНИЕ В КРУПНОМ ТОРГОВОМ ЦЕНТРЕ

Одним из наиболее распространенных видов деятельности для индивидуального предпринимателя является розничная торговля. Как правило, она осуществляется на арендованных площадях. Причем все чаще предприниматели арендуют помещения в специализированных торговых комплексах и торгово-развлекательных центрах. Договоры аренды в торговых центрах имеют ряд особенностей. Прежде всего арендатор практически не может повлиять на условия такого договора. Редкое исключение составляет ситуация, когда удается доказать арендодателю, что его требования противоречат положениями действующего законодательства. Если же такой возможности нет вообще, арендатор должен, по крайней мере, идти на сделку "с открытыми глазами", понимая все ее минусы и плюсы. Автор расскажет в статье, на что обращать внимание при заключении договора аренды в крупных торгово-развлекательных и торговых комплексах.

Понятие договора аренды

Понятие договора аренды (имущественного найма) дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). В соответствии с указанной статьей аренда - это передача арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом законодатель четко указывает, что по договору аренды могут быть переданы только непотребляемые вещи. То есть те вещи, которые в процессе использования не изменяют свои физические или химические свойства, за исключением нормального износа, и не подлежат переработке в ходе производственного процесса. В ГК РФ перечислены основные виды имущества, которые можно передать по договору аренды:

- земельные участки;

- другие обособленные природные объекты;

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- здания;

- сооружения;

- оборудование;

- транспортные средства <1>.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Статья 607 ГК РФ.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодатель - лицо, которое вправе распоряжаться сдаваемым в наем имуществом. Как правило, это собственник или уполномоченное собственником лицо. В деловой практике (по крайней мере, в г. Москве) собственник здания редко осуществляет его эксплуатацию самостоятельно. Это связано, прежде всего, со стремлением минимизировать риски его потери, а также с налоговой оптимизацией. Поэтому арендатор обычно имеет дело с управляющей компанией или головным арендатором, который полностью снимает здание и занимается его эксплуатацией и передачей помещений в субаренду.

Заключение договора во время строительства торгового центра

Все чаще собственники торговых центров (далее - ТЦ) начинают подыскивать арендаторов задолго до готовности здания к эксплуатации. Обычно это выгодно для обеих сторон. Застройщик получает возможность привлечь дополнительные средства в строительство (гарантийный взнос, внесение денежных средств в счет будущей арендной платы), а арендатору предоставляются льготные условия аренды на определенный период после открытия ТЦ и гарантируется заключение договора аренды в интересном для него объекте. В ряде случаев вся площадь строящегося здания может быть зарезервирована за арендаторами еще на нулевом цикле строительства.

На практике наиболее распространены два вида договоров, которыми стороны опосредуют свои отношения:

- предварительный договор аренды;

- договор долевого участия в строительстве.

Каждый из них имеет свои достоинства и недостатки, но оба требуют серьезного внимания со стороны будущего арендатора.

Предварительный договор аренды

В отношении предварительного договора аренды необходимо учитывать, что основной договор может быть заключен только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него. Кроме того, необходимо обратить внимание на согласование сроков заключения основного договора. Достаточно часто в такие договоры вносится положение о заключении основного договора в течение некоторого срока, как правило 30 - 60 дней с момента государственной регистрации права собственности на здание. Данный способ противоречит действующему законодательству <2>. Соответственно, срок заключения основного договора суд может посчитать неопределенным, что влечет применение п. 4 ст. 429 ГК РФ. Согласно указанному пункту, если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При этом по истечении данного срока предварительный договор прекращается <3>.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> В ст. 190 ГК РФ дано четкое определение понятию "срок" в гражданском праве. В данном случае невозможно четко зафиксировать событие, от которого идет отсчет (регистрация права собственности на здание может и не произойти по не зависящим от застройщика обстоятельствам).

<3> Пункт 6 ст. 429 ГК РФ: "Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор".

Пример. Общество с ограниченной ответственностью "А" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением, в котором просило обязать общество с ограниченной ответственностью "Б" узаконить перепланировку помещения и заключить с истцом договор аренды помещения на согласованных условиях сроком на пять лет.

10 марта 2005 г. между сторонами был заключен договор, в соответствии с которым истец и ответчик договорились о заключении долгосрочного договора аренды нежилого помещения сроком пять лет с момента государственной регистрации.

Согласно условиям п. 3 данного договора арендодатель обязался не позднее чем через 4 календарных месяца с момента заключения краткосрочного договора аренды заключить с арендатором долгосрочный договор аренды указанного помещения.

В рамках заключенного между сторонами 10 марта 2005 г. договора аренды ответчик передал во временное пользование истца нежилое помещение на срок 11 месяцев с момента передачи помещения по акту приема-передачи. 14 марта 2005 г. стороны подписали акт приема-передачи указанного помещения.

Истец утверждает, что 15 марта 2005 г. он направил в адрес ответчика с сопроводительным письмом проект договора долгосрочной аренды помещения сроком на пять лет с момента его государственной регистрации, содержащий существенные условия, согласованные между сторонами в договоре о намерениях от 10 марта 2005 г. Но ответчик уклонился от заключения договора долгосрочной аренды, тогда истец обратился в суд.

Ответчик с иском не согласился на том основании, что истец обратился к нему с предложением о заключении данного договора по истечении срока, установленного в договоре о намерениях от 10 марта 2005 г.

Суд отказал истцу в удовлетворении иска. Судьи исходили из того, что истец не доказал факта получения ответчиком требования о заключении долгосрочного договора аренды в установленный сторонами в договоре о намерениях 4-месячный срок с момента заключения краткосрочного договора аренды. Суд пришел к выводу о прекращении обязательства ответчика по заключению долгосрочного договора аренды, предусмотренного предварительным договором от 10 марта 2005 г.

Таким образом, незначительный пропуск срока направления оферты о заключении договора стоил арендатору возможности заключить долгосрочный контракт (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2007 г., 5 марта 2007 г. по делу N А41-К1-22718/06).

Из данной ситуации есть два выхода:

1. Указывать в договоре конкретную дату, когда договор подлежит заключению, оговорив возможность заключить его досрочно. При этом дата рассчитывается исходя из максимального времени, необходимого арендодателю для регистрации права собственности на здания и организационные работы по подготовке к заключению договоров.

В тексте договора это можно закрепить следующим образом: "Основной договор аренды подлежит заключению, во всех случаях, не позднее "__" ____ г.".

2. Не позднее года с момента заключения предварительного договора направить в адрес будущего арендодателя предложение о заключении основного договора аренды. При этом с формальной точки зрения равноценными являются как согласие, так и уведомление, что застройщик в настоящий момент не готов к заключению договора. И в том, и в другом случае предварительный договор будет считаться пролонгированным.

При заключении предварительных договоров, связанных с будущей арендой в строящемся здании, необходимо конкретизировать помещения, которые будут переданы в аренду по основному договору. Однако на дату заключения предварительного договора технический учет помещений еще не произведен, соответственно, невозможно использовать планы БТИ. Их можно заменить приложением плана помещений с указанием границ будущего объекта аренды, а также можно использовать для этой цели утвержденную проектную документацию на строящееся здание. Необходимо указать максимально возможное количество идентифицирующих признаков, чтобы минимизировать возможность каких-либо споров.

Что касается возможности изменения в ходе строительства технических особенностей помещений, планируемых к передаче в аренду, то, к сожалению, данные обстоятельства практически не поддаются контролю со стороны "слабого" арендатора. Этот риск просто придется "принять к учету".

Договор долевого участия в строительстве

Еще одним вариантом является заключение договора долевого участия в строительстве. Причем по "классическому" договору долевого участия в строительстве право собственности на объект недвижимости или его часть передается по окончании строительства. А в данном случае участник может заключить договор аренды на согласованных заранее условиях. Схема достаточно сложна для понимания, поэтому предпринимателю разумно обратиться с проектами договоров и соглашений к профессиональным юристам, работающим в сфере недвижимости. Лишь в этом случае можно с известной долей вероятности гарантировать предпринимателю защиту его интересов.

Но во всех случаях необходимо помнить, что по договору на долевое участие в строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды такого земельного участка (п. 1 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ <4>). Соответственно, если вам отказывают в возможности ознакомиться с данными документами, то работа с подобными партнерами - чрезвычайно рискованный проект. Поэтому решаться на него стоит, только внимательно сравнив возможные прибыль и высокую вероятность потери ваших средств.

     
   ————————————————————————————————
   

<4> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 16 октября 2006 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Платежи при заключении договора аренды в строящемся здании Как правило, застройщики крупных торговых центров после достижения предварительной договоренности о заключении в будущем договора аренды требуют закрепить это обязательство выплатой определенных денежных сумм. Эта цифра значительно колеблется в зависимости от рыночной конъюнктуры, но в среднем она составляет два-три месячных размера оплаты за помещение. Хотя в отдельных случаях может доходить и до шести - десяти месячных арендных платежей. Как правило, такие суммы запрашивают застройщики, возводящие элитные ТЦ в центре Москвы и таким образом привлекающие дополнительные средства в строительство. Для привлечения указанных денежных средств обычно используются две правовые схемы: 1. Денежные средства передаются в качестве гарантии со стороны арендатора заключения основного договора. В этом случае необходимо четко понимать, что данные суммы должны быть возвращены арендатору после заключения основного договора. Как правило, для этого используется схема зачета встречных однородных требований, если арендодателем выступает то же лицо, что и застройщик. Либо между застройщиком и арендатором заключается соглашение о передаче долга на арендодателя с последующим зачетом встречных однородных требований. 2. Будущий арендодатель передает денежные средства в беспроцентный заем застройщику. Договор займа заключается на определенный срок (как правило, до даты заключения основного договора аренды). Затем денежные средства тем же способом, что и изложенный выше, передаются арендодателю в качестве депозита по договору аренды или в счет арендной платы. При заключении предварительного договора аренды необходимо учитывать, что, если застройщик просит по данному договору выплатить аванс в счет арендной платы, предприниматель может оказаться в сложной ситуации. Единственная цель предварительного договора - заключение в будущем договора на условиях, оговоренных сторонами. Поскольку основной договор аренды еще не заключен, то нет правовых оснований осуществлять по нему платежи. Фактически есть риск, что данные положения договора могут быть признаны недействительными как противоречащие действующему законодательству. Вместе с тем этот риск лежит прежде всего на застройщике, берущем аванс. Даже если суд признает данную часть соглашения ничтожной, единственным следствием для предпринимателя будет обязанность застройщика вернуть ему данные денежные средства. Однако подобное положение может осложнить взаимоотношения сторон при заключении основного договора аренды. Предоставление торговых площадей в ТЦ Индивидуальные предприниматели при заключении договоров с крупными собственниками, сдающими площади в больших ТЦ и торговых комплексах (далее - ТК), сталкиваются с двумя типами соглашений. Во-первых, это предоставление небольшого участка для установки собственного прилавка. В таких условиях при закрытии торгового центра прилавок и товар, как правило, убираются в складское помещение. Зачастую возможность перемещения торгового прилавка в пределах торгового центра закрепляется владельцем торгового центра в самом договоре. Именно на этот момент необходимо особо обратить внимание, ведь от того, в каком месте ТЦ стоит торговый прилавок, зависят выручка и, следовательно, прибыль предпринимателя. По "выгодности" условия договора о смене местоположения торгового прилавка можно распределить следующим способом: 1. Лучшим вариантом в данном случае будет закрепление конкретного места на весь период действия договора. 2. Не самым плохим вариантом можно считать положение договора, в соответствии с которым изменение местоположения производится по соглашению сторон. 3. И последний из выгодных для предпринимателя случаев - это возможность отказаться от исполнения договора аренды без взыскания с него штрафных санкций в случае перемещения прилавка администрацией торгового центра в одностороннем порядке. Соответственно, худший для предпринимателя и наиболее удобный для администрации ТЦ вариант - это когда они могут в одностороннем порядке определять место, где будет находиться торговый прилавок. Необходимо учитывать, что по своей сути этот тип соглашений не является договором аренды и соответствующие положения действующего законодательства на него распространяться не могут. Дело в том, что в случае предоставления места под торговый прилавок не происходит фактического обособления части помещения. Такой договор не поименован в ГК РФ и объединяет в себе черты договоров возмездного оказания услуг, хранения и аренды. Подобные соглашения не запрещены законом, но при этом в суде предпринимателя будет ждать сюрприз. Суд решит, что этот договор регулируется нормами о возмездном оказании услуг или хранения, а не нормами об аренде, как полагал предприниматель. Во-вторых, это "классическая" аренда выделенного торгового павильона. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должно быть четко определено передаваемое в аренду помещение. Для определения помещения в договоре указываются: - адрес местонахождения здания; - этаж, на котором находится помещение; - площадь помещения; - индивидуализирующие помещение признаки (например, номера комнат). Как правило, для определения передаваемого помещения также используются поэтажные планы БТИ или план-схемы расположения помещений, оформляемые в качестве приложения к договору аренды. При отсутствии такой информации договор может быть признан незаключенным сторонами со всеми вытекающими последствиями. * * * Договор аренды торговых площадей в ТЦ имеет достаточно много специфических особенностей, многие из которых не всегда выгодны и приемлемы для индивидуального предпринимателя. Только внимательный анализ ситуации позволит точно определить, принесет ли заключение договора аренды ту величину прибыли, на которую рассчитывает предприниматель. С.В.Россол Корпоративный консультант Адвокатского бюро адвоката В.М. Калинина Подписано в печать 24.04.2007 ————