"Кадровик. Кадровый менеджмент", 2007, N 4

ИПОТЕКА И ПЕРСОНАЛ

Обеспечение права граждан на жилище - важнейшая

государственная задача

Предметами социальной политики государства являются:

- здоровье людей;

- поддержка семьи, обеспечение им доступного жилья и достойного качества жизни;

- забота об инвалидах и пожилых граждан, которым устанавливаются государственные пенсии, пособия и предоставляются другие гарантии социальной защиты.

Принципиальными особенностями современной социальной политики российского государства является то, что она осуществляется в переходный период, когда общеэкономические преобразования диктуют смену социальной модели.

Опыт последних лет наглядно демонстрирует, что социальная сфера в условиях переходного периода оказалась в сложных экономических условиях. В частности, можно выделить проблемы обеспечения доступным и достойным жильем граждан, пенсионного обеспечения и здравоохранения населения, которые сопровождаются резким изменением темпов роста строительства доступного жилья для граждан с низким уровнем дохода, смертности, заболеваемости населения России в сочетании с принципиальными изменениями законодательных и организационно-финансовых основ и методов решения социальных задач.

Социальная политика в области обеспечения жильем на основе ипотеки, а также ее экономическая эффективность в любом государстве во многом характеризуется полнотой и последовательностью учета природы социальных рисков, анализа их структуры и освоением методов управления рисками (рис. 1 и табл. 1).

Риски ипотечной деятельности

     
                         ———————————————————————————————¬  
             ————————————+ Риски ипотечной деятельности +———————¬
             |           L———————————————————————————————       |
             |                                                  |  
   ——————————+—————¬                                ————————————+——¬
   |Риски кредитора|                        ————————+Риски заемщика|
   L—T——————————————                        |       L———————————————
   

¦ ¦ ¦ -----------------¬ ¦ --------------------¬ +----+Банковские риски¦ +--+Имущественные риски¦ ¦ L-T--------------- ¦ L------------------ ———— ¦ ¦ ¦ ---------------------¬ ¦ ¦ ----------------¬ ¦ ¦ Риски утраты ¦ ¦ +-+Кредитные риски¦ L-+или понижения дохода¦ ¦ ¦ L---------------- L------------------- ———— ¦ ¦ ¦ ¦ ------------------¬ ¦ +-+Риски ликвидности¦ ¦ ¦ L---------------- ———— ¦ ¦ ¦ ¦ -----------------------¬ --------------------¬ ¦ L-+Риск процентной ставки¦ ¦Имущественные риски¦ ¦ L----------------------- L------------T----- ———— ¦ ¦ L----------------------------------------------------- ————

Рис. 1

Таблица 1

Риски ипотеки на первичном жилье

     
   ———————————————————T———————————————————————————————————————————————————————————————¬
   |    Страховые     |       Возможные последствия рисков для субъектов ипотеки      |
   |       риски      +——————————————T——————————————T——————————————T——————————————————+
   |                  |    Кредит    |    Заемщик   | Застройщик   |     Инвестор     |
   +——————————————————+——————————————+——————————————+——————————————+——————————————————+
   |1. Снижение ставок|Утрата части  |Нет           |Нет           |Утрата части      |
   |по кредиту        |кредитного    |              |              |инвест. дохода в  |
   |                  |дохода        |              |              |связи с попутным  |
   |                  |              |              |              |снижением инвест. |
   |                  |              |              |              |ставок            |
   +——————————————————+——————————————+——————————————+——————————————+——————————————————+
   |2. Повышение      |Утрата части  |Невозможность |Удорожание    |Нет               |
   |ставок по кредиту |клиентов      |выплаты       |строительства,|                  |
   |                  |              |ипотечного    |увеличение    |                  |
   |                  |              |кредита       |его сроков    |                  |                  |
   +——————————————————+——————————————+——————————————+——————————————+——————————————————+
   |3. Увеличение     |Потери или    |Прибыль или   |Потери или    |Потери или прибыль|
   |(уменьшение)      |прибыль в     |потери в      |прибыль в     |в зависимости от  |
   |валютного         |зависимости от|зависимости от|зависимости от|номинирования     |
   |курса рубля       |номинирования |номинирования |номинирования |валюты            |
   |                  |валюты кредита|валюты кредита|валюты кредита|инвестирования    |
   +——————————————————+——————————————+——————————————+——————————————+——————————————————+
   |4. Снижение       |Утрата кредита|Утрата        |Утрата дохода |Утрата части      |
   |ликвидности       |              |приобретенного|              |или всего         |
   |и утрата          |              |имущества,    |              |инвестиционного   |
   |залога            |              |дополнительные|              |дохода            |
   |                  |              |расходы       |              |                  |
   +——————————————————+——————————————+——————————————+——————————————+——————————————————+
   |5. Увеличение     |Утрата части  |Дополнительные|Утрата части  |Утрата части      |
   |сроков            |кредитного    |расходы       |дохода        |инвестиционного   |
   |оформления        |дохода        |              |              |дохода            |
   |собственности     |              |              |              |                  |
   +——————————————————+——————————————+——————————————+——————————————+——————————————————+
   |6. Снижение       |Утрата дохода,|Утрата        |Утрата части  |Утрата части      |
   |платежеспособности|утрата кредита|приобретенного|или всего     |или всего         |
   |заемщиков         |              |имущества,    |дохода        |инвестиционного   |
   |                  |              |дополнительные|              |дохода            |
   |                  |              |расходы       |              |                  |
   L——————————————————+——————————————+——————————————+——————————————+———————————————————
   

Отрицательный опыт создания системы обязательного медицинского страхования, проблемы в реформировании пенсионного обеспечения населения объясняются, в том числе, непониманием или несистемным характером применения принципов, механизмов и форм страхования. В связи с этим анализ теории и практики применения страхового механизма в повышении экономической эффективности развития и реализации социальных программ российского государства, качества жизни его населения сегодня представляется весьма актуальным.

На актуальность данной проблемы указывают перспективы активного применения механизма страхования в решении проблем социальной сферы, в том числе, прежде всего с комплексом различных видов ипотечного страхования в организации эффективного решения такой важнейшей социально-значимой проблемы, как обеспечение доступным жильем мало- и среднеобеспеченного населения.

В современных социально-экономических условиях наблюдается значительное повышение государственного и общественного интереса к развитию ипотечного кредитования, определению новых подходов к эффективному использованию данного института в социальной политике. Актуальность и новизна темы обусловлена еще и тем фактом, что она все еще довольно слабо освещена в научной литературе и периодике, практически ориентированных методических разработках.

В Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006 - 2008 гг.) <1> особенно подчеркивается, что в целях создания условий для обеспечения динамичного и устойчивого развития российской экономики, повышения качества жизни населения и обеспечения взаимодействия и координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по решению задач в области социально-экономического развития России необходимо активно развивать и использовать рыночные институты (к таким относится механизм страхования), обеспечивающие конкурентоспособность российской экономики).

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Утверждена Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. N 38-р.

Обеспечение права граждан на жилище, в том числе посредством приобретения собственного жилья, является одной из базовых задач государственной социальной политики любого развитого государства, одним из основных социальных приоритетов общества и первоочередной потребностью для каждой семьи.

Исходя из этого, реализацию конституционных прав граждан на достойное жилище необходимо рассматривать как важнейшую социально-политическую и экономическую проблему. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения работников предприятий любой организационно-правовой формы.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда для населения страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями. Кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства граждан, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

Помимо актуальности страхового механизма необходимо выделить проблемы реализации поставленных задач, связанных с недостаточной готовностью рынка, законодательными пробелами, институциональными барьерами, а также с элементарно низким уровнем страховой культуры населения России.

Среди институциональных барьеров можно выделить:

- девальвация социальных обязательств государства по обеспечению жильем граждан;

- наличие очереди на предоставление муниципального жилья, превышающей в ряде регионов России срок в 20 - 25 лет (табл. 2);

- значительное старение жилищного фонда, основы которого были заложены еще в 30-е и 50 - 70-е гг. XX века;

- рост стоимости недвижимости, серьезно превышающий рост доходов граждан;

- превалирование спекулятивных инвестиций на рынке жилья, подогреваемых доходами от сырьевой ренты;

- недостаточное развитие институциональных инвесторов (страховые компании и негосударственные пенсионные фонды), способных создать предложение дешевых долгосрочных кредитных ресурсов;

- наличие около 20% населения с денежными доходами ниже величины прожиточного минимума (табл. 2);

- рост числа предоставленных ипотечных кредитов не соответствует реальной потребности граждан в жилье (рис. 2);

- значительный уровень кредитных рисков, связанный с особенностями российского жилищного и семейного законодательства;

- наличие значительной части населения, способной оплачивать текущие кредитные платежи, но не способного найти средства на первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита;

- практическое отсутствие предложений от коммерческих страховщиков по страхованию ответственности заемщиков ипотечных кредитов.

Таблица 2

Обеспеченность жильем граждан России

     
   ————————————————————————————————————————T————T————T————T————T————¬
   |           Основные показатели         |2000|2001|2002|2003|2004|
   +———————————————————————————————————————+————+————+————+————+————+
   |Жилищный фонд, млн кв. м.              |2787|2822|2853|2885|2917|
   +———————————————————————————————————————+————+————+————+————+————+
   |В среднем на одного жителя, кв. м      |19,2|19,5|19,8|20,2|20,5|
   +———————————————————————————————————————+————+————+————+————+————+
   |Число семей, состоящих на учете        |5419|4857|4428|4429|4180|
   |на получение жилья, на конец года, тыс.|    |    |    |    |    |
   +———————————————————————————————————————+————+————+————+————+————+
   |Число семей, состоящих на учете        | 11 | 10 |  9 | 11 | 10 |
   |на получение жилья, на конец года,     |    |    |    |    |    |
   |% от общего числа семей                |    |    |    |    |    |
   +———————————————————————————————————————+————+————+————+————+————+
   |Число семей, получивших жилье и        | 253| 242| 229| 227| 229|
   |улучшивших жилищные условия, тыс.      |    |    |    |    |    |
   +———————————————————————————————————————+————+————+————+————+————+
   |Число семей, получивших жилье и        |  4 |  5 |  5 |  5 |  5 |
   |улучшивших жилищные условия, % от      |    |    |    |    |    |
   |общего числа семей                     |    |    |    |    |    |
   +———————————————————————————————————————+————+————+————+————+————+
   |Численность населения с денежными      | 29 | н/д|24,6|20,3|17,6|
   |доходами ниже величины прожиточного    |    |    |    |    |    |
   |минимума, % от общей численности       |    |    |    |    |    |
   |населения                              |    |    |    |    |    |
   L———————————————————————————————————————+————+————+————+————+—————
   

Объем выданных ипотечных кредитов за 2000 - 2005 годы

14 000 T--------------------------------------------------¬

¦ ---------------------T ¦

¦ ¦-----¬ ¦ **¦

12 000 +--+¦****¦ Банки +---------------------*****¦

¦ ¦L----- ¦ *******¦

¦ ¦-----¬ ¦ ********¦

10 000 +--+¦....¦Небанковские +---------------***********¦

¦ ¦L-----организации ¦ ************¦

¦ L--------------------- **************¦

8000 +----------------------------------****************¦

¦ *******************¦

¦ *********************¦

6000 +----------------------------**********************¦

¦ ************************¦

¦ **************************¦

4000 +---------------------*****************************¦

¦ ********************************¦

¦ ************************************¦

2000 +---------**********...............................¦

¦**********........................................¦

¦..................................................¦

0 +---------T----------T---------T---------T---------+

2000 2001 2002 2003 2004 2005

Рис. 2

Таким образом, можно с уверенностью отметить, что сложившаяся институциональная структура рынка жилья в России и проводимая в стране социальная политика создали ряд барьеров, серьезно препятствующих использованию рыночных механизмов самостоятельного обеспечения жильем российских граждан.

Основные проблемы ипотечного кредитования в России

В настоящее время ипотечные кредиты в России выдают более 200 банков. Количество банков - участников рынка постоянно растет. Объем ипотечного кредитования в 2005 г. больше аналогичного показателя предыдущего года почти в 2 раза. Большая часть клиентов ипотечных банков - молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет. Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрасте от 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тыс. руб. в месяц. Обычно это люди, работающие в сфере услуг (банки, страхование, инвестиции, информационные технологии, маркетинг) либо в крупных производственных предприятиях. Большинство из них офисные работники. Как правило, заемщики женаты (замужем), но детей не имеют.

В то же время весьма значительное число граждан России не может себе позволить купить новое жилье и заключить договор ипотеки, предполагающий существенный первоначальный взнос, ощутимую "белую" зарплату, стабильное положение в обществе и т.д.

В настоящее время основными проблемами развития ипотечного кредитования в России являются: отсутствие существенных "длинных" пассивов, отсутствие эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом; отсутствие условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую и надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг.

Таким образом, одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования является недостаточно развитая инфраструктура ипотечного рынка, основным институтом которой является механизм страхования.

При анализе социальной роли комплексного ипотечного страхования необходимо особое внимание уделить исследованию системы страховой защиты при ипотечных операциях: сильные и слабые стороны в системе, выделить категории сделки, субъекты и объекты страховой защиты в целом по договору ипотечного страхования, а также выделить различные комбинации взаимоотношений сторон по договору (табл. 3).

Таблица 3

Программы ипотечного страхования

российских страховых компаний

     
   —————————————T————————T—————————————T————————T——————————T——————————————T———————————————————T———————————T————————————————————¬
   | Компания,  |Имущест—|Имущественное| Титул  |Финансовые|Жизнь и       |Жизнь и здоровье:  |Размер     |Дополнительная      |
   |    год     |венное  |страхование: |        |риски при |здоровье:     |смерть от любых    |кредита,   |информация          |
   | основания  |страхо— |конструктив  |        |участии   |смерть от     |случаев,           |начиная с  |                    |
   |            |вание:  |+ отделка,   |        |в долевом |любых случаев,|инвалидность       |которого   |                    |
   |            |конс—   |тариф в %    |        |строитель—|инвалидность  |I и II группы,     |необходим  |                    |
   |            |труктив,|в год        |        |стве,     |I и II        |временная          |медосмотр, |                    |
   |            |тариф в |             |        |тариф в % |группы, тариф |нетрудоспособность,|долл.      |                    |
   |            |% в год |             |        |в год     |в % в год     |тариф в %          |           |                    |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Альфа—      |0,10 —  |0,20 — 0,30  |0,25    |—         |Женщина —     |Ставки             |100 тыс.   |Юридическая         |
   |Страхование,|0,14    |(стандартная |— 0,40  |          |от 0,24       |рассматриваются    |           |экспертиза титула   |
   |1992        |        |отделка,     |        |          |Мужчина —     |                   |           |                    |
   |            |        |возможность  |        |          |от 0,40       |                   |           |                    |
   |            |        |достраховать |        |          |              |                   |           |                    |
   |            |        |на полную    |        |          |              |                   |           |                    |
   |            |        |стоимость)   |        |          |              |                   |           |                    |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |ВСК, 1992   |от 0,20 |от 0,30      |от 0,20 |—         |от 0,27       |от 0,37            |60 тыс.,   |При предоставлении  |
   |            |        |(типовая     |        |          |              |                   |в Москве   |всех требуемых      |
   |            |        |отделка)     |        |          |              |                   |— 100      |документов          |
   |            |        |             |        |          |              |                   |тыс.       |подготовка договора |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |4 — 5 час.,         |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |бесплатный медосмотр|
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Ингосстрах, |0,20    |0,30         |от 0,20 |—         |от 0,267      |от 0,51            |70 тыс.    |Бесплатное          |
   |1947        |        |(минимальная |        |          |              |                   |           |предстраховое       |
   |            |        |отделка)     |        |          |              |                   |           |мед. обследование.  |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |Возможность         |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |получения полиса    |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |и его оплата в банке|
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |при подписании      |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |кредитного договора |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |МСК, 1998   |от 0,10 |от 0,20      |от 0,20 |—         |Женщины —     |от 0,48            |50 — 100   |При наступлении     |
   |            |        |             |        |          |от 0,33       |от 0,53            |тыс. в     |нетрудоспособности —|
   |            |        |             |        |          |Мужчины —     |                   |зависимости|выплаты до признания|
   |            |        |             |        |          |от 0,38       |                   |от возраста|инвалидности.       |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |Специальные         |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |программы           |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |для всех участников |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |ипотечного          |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |рынка — риелторов,  |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |нотариусов,         |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |оценщиков,          |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |застройщиков        |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Основа, 1999|0,20 для|0,30 — 0,90  |0,20 —  |1,5 — 10  |Женщины —     |На 0,1%            |75 тыс.,   |                    |
   |            |камен—  |(отделка в   |0,40    |          |0,20 — 0,60   |выше, чем          |либо       |                    |
   |            |ных,    |пределах 30% |        |          |старше 55 лет |без                |возраст    |                    |
   |            |0,60 для|от общей     |        |          |— до 1,5      |"временной         |заемщика   |                    |
   |            |деревян—|стоимости)   |        |          |Мужчины —     |нетрудо—           |превышает  |                    |
   |            |ных     |             |        |          |0,25 — 0,80,  |способности"       |50 лет     |                    |
   |            |        |             |        |          |старше 50 лет |                   |           |                    |
   |            |        |             |        |          |— до 2,9      |                   |           |                    |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Прогресс—   |от 0,14 |В            |0,33 —  |—         |Женщины —     |Женщины —          |70 тыс.    |Страхуются          |
   |Гарант,     |— 0,17  |стандартный  |0,35    |          |от 0,23       |от 0,34            |           |даже беременные     |
   |1994        |        |пакет не     |        |          |Мужчины —     |Мужчины —          |           |и имеющие серьезные |
   |            |        |входит       |        |          |от 0,31       |от 0,43            |           |заболевания,        |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |медосмотр           |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |можно проходить     |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |в любом учреждении  |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Ренессанс   |от 0,18 |В            |0,28 —  |—         |Женщины —     |от 0,20 — 0,90     |100 тыс.   |Рассрочки           |
   |Страхование,|— 0,35  |стандартный  |0,45    |          |0,25 — 0,81   |от 0,30 — 1,50     |           |при больших суммах  |
   |1997        |        |пакет не     |        |          |Мужчины —     |                   |           |страховых взносов   |
   |            |        |входит       |        |          |0,35 — 1,40   |                   |           |                    |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |                    |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Росгосстрах—|от 0,20 |0,20         |от 0,30 |—         |Женщины — до  |Женщины — до       |100 тыс.   |Доставка договора   |
   |Столица,    |        |(имеющаяся   |        |          |30 лет — 0,30 |30 лет — 0,35      |           |страхования в банк. |
   |право—      |        |отделка +    |        |          |Мужчины — до  |Мужчины — до       |           |Срок подготовки     |
   |преемник    |        |инженер—     |        |          |30 лет — 0,35 |30 лет — 0,45      |           |договора            |
   |Госстраха   |        |ное обору—   |        |          |              |                   |           |страхования —       |
   |РСФСР, 1921 |        |дование)     |        |          |              |                   |           |1 рабочий день.     |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |Юридическая         |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |экспертиза          |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |титула бесплатно    |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |РОСНО, 1991 |0,20    |0,50         |В       |—         |В среднем 0,45|В среднем 0,65     |От 70 тыс. |Беспроцентная       |
   |            |        |             |среднем |          |              |                   |— полный   |рассрочка платежа   |
   |            |        |             |от 0,40 |          |              |                   |медосмотр  |по согласованию     |
   |            |        |             |— 0,70  |          |              |                   |           |с банком.           |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |Срок согласования   |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |тарифов — 2 дня.    |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |При сумме кредита   |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |свыше 100 тыс. долл.|
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |— до 8 дней.        |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |Доставка полюсов    |
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |в отделение банка   |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Стандарт—   |от 0,25 |от 0,38      |от 0,20 |от 1,00   |Женщины —     |от 0,35 от         |100 — 300  |Возврат части       |
   |Резерв, 1993|        |(отделка на  |        |          |от 0,25       |0,45               |тыс. (в    |неиспользованной    |
   |            |        |момент       |        |          |Мужчины —     |                   |зависимости|премии при          |
   |            |        |страхования  |        |          |от 0,40       |                   |от         |досрочном погашении |
   |            |        |с учетом     |        |          |              |                   |возраста   |кредита             |
   |            |        |износа)      |        |          |              |                   |и срока    |                    |
   |            |        |от 0,30      |        |          |              |                   |страхо—    |                    |
   |            |        |(типовая)    |        |          |              |                   |вания)     |                    |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |УралСиб,    |0,20 —  |0,50 — 0,63  |0,24 —  |—         |Женщины —     |0,38 —             |75 тыс.    |Возврат части       |
   |1993        |0,38    |(как         |0,40    |          |0,20 — 0,90   |1,97 0,48 — 3,97   |           |неиспользованной    |
   |            |        |минимальная, |        |          |Мужчины —     |                   |           |премии при          |
   |            |        |так и полная |        |          |0,38 — 0,94   |                   |           |досрочном погашении |
   |            |        |отделка)     |        |          |              |                   |           |кредита             |
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Пари, 1992  |0,20    |В            |0,30    |—         |Женщины —     |Женщины —          |70 тыс.    |Выезд в удобное для |
   |            |        |стандартный  |        |          |от 0,20       |от 0,25            |           |клиента место и     |
   |            |        |пакет не     |        |          |Мужчины —     |Мужчины —          |           |время для подписания|
   |            |        |входит       |        |          |от 0,30       |от 0,35            |           |договора страхования|
   +————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+————————————————————+
   |Спасские    |0,20 —  |В            |1,50    |—         |Женщины —     |Женщины —          |150 тыс.   |Возврат части премии|
   |ворота, 1995|0,45    |стандартный  |комби—  |          |0,20 — 1,50   |от 0,50            |           |при досрочном       |
   |            |        |пакет не     |нирован—|          |Мужчины —     |Мужчины —          |           |погашении кредита,  |
   |            |        |входит       |ный     |          |от 0,30       |от 0,50            |           |экспресс—оформление |
   |            |        |             |договор |          |              |                   |           |договора страхования|
   |            |        |             |        |          |              |                   |           |                    |
   L————————————+————————+—————————————+————————+——————————+——————————————+———————————————————+———————————+—————————————————————
   

В результате можно отметить, что, несмотря на то, что существует ряд достаточно эффективных мер по защите от рисков при ипотечной деятельности, в настоящее время механизм страхования является наиболее популярным и доступным способом управления рисками при ипотечном кредитовании (рис. 3).

Система управления риском при ипотечном кредитовании

     
      ———————————————————————————————————————————————————————————¬
      |Анализ, классификация и идентификация (установление) риска|
      L————————————————————————————T——————————————————————————————
   

¦

\¦/

     
      ———————————————————————————————————————————————————————————¬
      |                      Оценка риска                        |
      +————————————————————————————T—————————————————————————————+
      |        Качественная        |       Количественная        |
      L————————————T———————————————+———————————————T——————————————
   

L---------------T-------------- ———— ¦

\¦/

     
      ———————————————————————————————————————————————————————————¬
      |         Предотвращение (контролирование) риска           |
      +——————————————T—————————————T——————————————T——————————————+
      | Планирование |Организация  |  Мониторинг  | Информация   |
      L———————T——————+——————T——————+———————T——————+———————T———————
   

L-------------+------T-------+------------- ———— ¦

\¦/

     
    ——————————————————————————————————————————————————————————————¬
    |Финансирование для полной защиты от риска или его минимизации|
    +———————————————————————T——————————————T——————————————————————+
    |Сохранение (собственное|Передача риска|Предотвращение риска  |
    |    удержание риска)   |страховщику   |      (потерь)        |
    L———————————————————————+————T—————————+———————————————————————
   

---------------+--------------------¬

\¦/ \¦/

     
          —————————————————————————¬ ————————————————————————¬
          |Страхование коммерческое| |Взаимное страхование   |
          L—————————————————————T——— | (некоммерческое)      |
                                |    L——T—————————————————————
   

¦ ¦

\¦/ \¦/

     
                       ————————————————————————¬
                       |    Перестрахование    |
                       L———————————T————————————
   

\¦/

     
                   ————————————————————————————————¬
                  \|/                             \|/  
     ——————————————————————————————¬ ————————————————————————————¬
     |На внутреннем страховом рынке| |На международном страховом |
     L—————————————————————————————— |            рынке          |
                                     L————————————————————————————
   

Рис. 3

Для повышения эффективности страхового механизма в решении задач социальной политики по повышению качества жизни и обеспечению жильем граждан России очень важно провести анализ мотивации к повышению роли страховщиков в социализации ипотечного страхования.

Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. К институциональным инвесторам социальных программ относят: пенсионные фонды, страховые компании, банки и др.

Для того чтобы социальная и финансовая функции, которые возлагаются на страховщиков, были эффективно реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач приоритетных социальных программ российского государства.

Данные задачи можно сформулировать следующим образом:

- стимулирование развития ипотечного страхования в рамках социальной программы;

- проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних:

в системе ипотечного кредитования;

в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков;

правомерного установления права собственности (титула);

страхования заложенного имущества;

гражданской ответственности оценочных агентств, в инвестировании жилищного строительства из средств страховых резервов страховщиков.

Страхование должно развиваться как элемент системы управления рисками ипотечного кредитования и в этой связи принципиально важно повышать роль страхования не только в возмещении ущерба (финансовая функция), но и в предупреждении возникновения ущерба или его минимизации (превентивная функция), что предполагает, прежде всего, усиление правовой превенции, т.е. условий заключения и исполнения договоров страхования.

Основной социальной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов (табл. 4).

Таблица 4

Страхование при ипотечном кредитовании

     
   —————————————————————————T———————————————————————————————————————¬
   |    Вид страхования     |      Функции страховых компаний       |
   +————————————————————————+———————————————————————————————————————+
   |Имущественное           |Страхование предмета залога            |
   |страхование             |является обязательным условием,        |
   |                        |обеспечивающим интересы залогодержателя|
   |                        |(кредитора). Договор страхования       |
   |                        |заложенного имущества заключается      |
   |                        |с заемщиком за его счет. Страхование   |
   |                        |риска потери права собственности       |
   |                        |при ипотеке на вторичном рынке жилья   |
   |                        |(титульное страхование)                |
   |                        |                                       |
   +————————————————————————+———————————————————————————————————————+
   |Страхование             |Требуется в случаях, предусмотренных   |
   |гражданско—правовой     |договорными отношениями участников,    |
   |ответственности         |а в некоторых случаях — действующим    |
   |участников рынка        |законодательством                      |
   +————————————————————————+———————————————————————————————————————+
   |Страхование жизни и     |Осуществляется при необходимости       |
   |потери трудоспособности |в случаях, предусмотренных внутренними |
   |заемщиков               |процедурами банков—кредиторов          |
   +————————————————————————+———————————————————————————————————————+
   |Страхование рисков,     |Осуществляется муниципальным страховым |
   |связанных с ипотечным   |агентством, что должно обеспечить      |
   |кредитованием, в        |снижение общей нагрузки на бюджет      |
   |т.ч. отдельные          |города, в том числе за счет общего     |
   |кредитные риски         |объема застрахованных рисков           |
   |финансовых институтов   |                                       |
   |ипотечной программы     |                                       |
   L————————————————————————+————————————————————————————————————————
   

Реализация этой цели позволит решить следующие важные социальные задачи: - увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья; - повысить доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов; - увеличить инвестиции страховщиков в развитие жилищного строительства из свободных финансовых средств страховых резервов; - создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья. В настоящее время имеется препятствие для реализации поставленных задач по развитию ипотечного страхования: с июля 2007 г. страховые компании не смогут осуществлять долговременное накопительное страхование жизни с рисковыми видами страхования одновременно. На наш взгляд, это негативно скажется на развитии ипотечного страхования. Предлагается выход из сложившейся ситуации - создание действующей на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию организации, которая могла бы решать данную проблему. Модернизируя систему ипотечного страхования, в первую очередь необходимо обратить внимание на тенденции развития рынка ипотечного страхования в целом. Несмотря на то что объемы кредитования растут примерно в 2 - 2,5 раза, процентные ставки остаются до сих пор на очень высоком уровне до 15% в валюте и 18% в рублях. Чтобы их минимизировать, необходимо регулировать деятельность субъектов ипотечного рынка на законодательном уровне, привлекать государственные средства для ускорения темпов обеспечения населения жильем. В этой связи необходимо создание специализированной государственной структуры, которая могла бы работать по более низким ценам и на ипотечные кредиты, и на страхование рисков по ним. Такой структурой могло бы стать Агентство по ипотечному страхованию, созданное по аналогии с агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Существуют также риски, которые коммерческие страховые компании неохотно принимают на себя (например, риск невыполнения своих обязательств заемщиком). Чтобы преодолеть данный провал страхового рынка, такие риски могли бы страховать организации, работающие при непосредственной поддержке государства (в нашем случае это Агентство по ипотечному страхованию). Деятельность предлагаемого Агентства могла бы серьезно расширить базу потенциальных заемщиков ипотечных кредитов с учетом возможности предоставления государственных гарантий или стандартного страхового полиса Агентства, заменяющего первоначальный взнос для определенных категорий граждан. Таким образом, можно сделать следующие выводы: - ипотечное страхование как экономический механизм и инструмент социальной политики государства эффективно способствует решению одной из главных базовых задач в области удовлетворения потребности граждан в жилье; - применение экономических методов страхового механизма в повышении экономической эффективности развития и реализации социальных программ российского государства, в том числе повышения качества жизни его населения, представляется в настоящее время и в перспективе актуальным и необходимым. Таким образом, применение механизма ипотечного страхования является необходимым потенциально важным элементом системы жилищного финансирования и эффективным механизмом повышения качества жизни населения при решении сложных социальных проблем страны. Д.Ямпольский Генеральный директор страховой компании "Мегаполис" Подписано в печать 25.03.2007 ————