Вопрос: Организация по договору купли-продажи приобрела здание, расположенное на земельном участке, принадлежавшем прежнему собственнику на праве аренды. В договоре купли-продажи права на землю не оговаривались. Является ли покупатель плательщиком земельного налога, пока им не заключен договор аренды указанного земельного участка?

Ответ: Согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

В силу ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса РФ, Земельный кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом N 137-ФЗ.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец.

Таким образом, в силу указанных положений к покупателю здания перешло право аренды земельного участка, на котором оно расположено.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из Писем Минфина России от 18.10.2005 N 03-06-02-04/87, от 27.09.2005 N 03-06-02-04/78, от 12.09.2005 N 03-06-02-04/70, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, если покупатель здания приобретает право пользования частью земельного участка, занятого зданием, на праве аренды, он не может признаваться налогоплательщиком земельного налога. В этом случае между покупателем здания и собственником земельного участка должен быть заключен договор аренды части земельного участка, занятого зданием, с момента возникновения права собственности на здание.

Данная точка зрения подтверждается арбитражной практикой. См., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.03.2006 N Ф04-420/2006(19763-А46-33), Постановление ФАС Московского округа от 20.04.2006, 19.04.2006 N КА-А40/3049-06, Постановления ФАС Поволжского округа от 07.09.2006 N А12-15956/05-С36-5/38, от 06.06.2006 N А12-33915/05-С36, от 14.02.2006 N А55-11064/05-51, от 24.01.2006 N А55-5728/2005-22, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.11.2006 N А42-12811/2005, от 22.08.2006 N А42-10386/2005, Постановление ФАС Центрального округа от 20.04.2006 N А36-4010/2005, Постановления ФАС Уральского округа от 13.12.2005 N Ф09-5603/05-С7, от 20.04.2006 N Ф09-2820/06-С6, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.11.2006 N Ф08-5706/2006-2375А.

При этом необходимо принимать во внимание, что указанные официальные разъяснения и судебные постановления приняты с учетом норм Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", большинство положений которого утратило силу с 01.01.2006.

Таким образом, поскольку прежний собственник недвижимого имущества являлся арендатором необходимого для его использования земельного участка, покупатель этого имущества также является арендатором и не обязан уплачивать земельный налог.

А.И.Хасанов

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

03.10.2007

————