Вопрос: В июне 2003 г. ООО заключило с физлицом предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому реализация физлицу квартиры осуществляется в 2 этапа по определенной цене, соответствующей на тот момент рыночным ценам. В июле 2003 г. заключен основной договор купли-продажи на условиях, установленных предварительным договором. В 2006 г. физлицо произвело окончательный расчет по 1-му этапу основного договора (2/3 доли квартиры). Расчет по 2-му этапу (1/3 доли) физлицо осуществило в 2007 г. по цене, установленной предварительным договором. На этот момент рыночная стоимость квартиры увеличилась в несколько раз. Возникает ли у физлица облагаемый НДФЛ доход в виде материальной выгоды? Исходя из какой цены квартиры определяется налоговая база по налогу на прибыль у ООО: из рыночной стоимости квартиры на 2003 г. или на 2007 г.?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 1 октября 2007 г. N 03-04-06-01/340

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ООО по вопросам налогообложения дохода физического лица и определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций при заключении договора купли-продажи квартиры по цене, установленной в предварительном договоре, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

1. Согласно ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.

Превышение рыночной стоимости квартиры над ценой квартиры, указанной в предварительном договоре, по которой квартира была фактически реализована, носит характер материальной выгоды.

Статья 212 Кодекса содержит перечень случаев, когда материальная выгода признается доходом для целей взимания налога на доходы физических лиц.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 212 Кодекса предусмотрено, что доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

В соответствии с п. 3 ст. 212 Кодекса при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Определение и перечень случаев, когда лица признаются взаимозависимыми, содержится в ст. 20 Кодекса.

В случае если физическое лицо и организация признаются взаимозависимыми лицами в смысле ст. 20 Кодекса, материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть цены реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи квартиры, является доходом физического лица, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В случае отсутствия взаимозависимости между сторонами, заключившими указанный договор купли-продажи квартиры, подлежащего налогообложению дохода в виде материальной выгоды не возникает.

2. В силу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Обязательства, вытекающие из предварительного договора, имеют исключительно неденежный характер: стороны обязуются вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения в будущем.

Таким образом, доход, полученный от реализации, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме, установленной в основном договоре купли-продажи.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

01.10.2007

————