Вопрос: Организация по договору купли-продажи приобрела здание, расположенное на земельном участке, предоставленном прежнему собственнику в бессрочное (постоянное) пользование. В договоре купли-продажи права на землю не оговаривались. В силу ст. 20 Земельного кодекса РФ покупатель (общество с ограниченной ответственностью) не может иметь земельный участок, на котором находится приобретенная им по договору купли-продажи недвижимость, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Является ли покупатель плательщиком земельного налога в отношении указанного земельного участка, пока им не заключен договор аренды или купли-продажи в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"?

Ответ: Согласно ст. 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

В силу ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В силу ст. ст. 20, 21, 28 ЗК РФ организация не может обладать земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения.

Пунктом 3 ст. 20 ЗК РФ установлено, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) (в первоначальной редакции) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2004 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Арендная плата за использование таких земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ.

Срок переоформления права постоянного пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, для указанных юридических лиц продлен Федеральными законами: от 08.12.2003 N 160-ФЗ - до 01.01.2006, от 27.12.2005 N 192-ФЗ - до 01.01.2008.

В п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) разъяснено, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу в установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ срок надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Согласно п. 13 Постановления N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Разъяснения по вопросу об уплате земельного налога с земельного участка, предоставленного организации в постоянное (бессрочное) пользование, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на этом земельном участке, к покупателю, которому земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен быть не может, содержатся в Письме Минфина России от 12.09.2006 N 03-06-02-04/134. Согласно данному Письму плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, предоставленного продавцу в постоянное (бессрочное) пользование, является организация-покупатель до момента государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком (или вступления в силу актов, подтверждающих прекращение права постоянного (бессрочного) пользования).

В соответствии с Письмом Минфина России от 20.06.2006 N 03-06-02-04/88 в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшего до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), на право аренды обязанность по исчислению и уплате арендной платы за земельный участок возникает с даты, установленной договором аренды, а в случае, если в договоре не указана такая дата, то с момента государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом N 122-ФЗ, но не ранее даты государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

По мнению арбитражных судов, лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, не переоформившие возникшее у них в силу ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком ни на право его аренды, ни на право собственности в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, а также не заключившие договор аренды земельного участка, на котором расположен приобретенный ими объект недвижимости, и не уплачивающие арендную плату собственнику участка, обязаны производить плату за землю в форме земельного налога и представлять в налоговый орган декларации по земельному налогу.

Данный вывод содержится, например, в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2006 N Ф08-5930/2006, от 13.04.2006 N Ф08-1396/2006-584А, Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2007 по делу N А05-8714/2006-11, от 29.06.2006 по делу N А05-19276/2005-33, Постановлении ФАС Московского округа от 28.12.2006, 12.01.2007 N КА-А41/12866-06. При этом необходимо принимать во внимание, что данные Постановления приняты с учетом норм Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", утратившего силу с 01.01.2006.

Таким образом, организация до заключения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ, договора аренды или купли-продажи земельного участка, на котором находится приобретенное по договору купли-продажи здание, является плательщиком земельного налога.

Ю.М.Лермонтов

Минфин России

13.09.2007

————