"Финансовая газета", 2007, N 43

Вопрос: Компания имеет на балансе помещение в доме. До 22 июня 2006 г. между компанией и Москомземом действовал договор аренды на земельный участок (его долю), согласно которому компания ежеквартально уплачивала арендную плату по тарифам Москомзема. Земельный налог компания не уплачивала. Земельный комитет 5 октября 2006 г. в одностороннем порядке расторг договор аренды на земельный участок. Должна ли компания уплачивать земельный налог на земельный участок во время действия договора аренды и в настоящее время при его отсутствии?

Ответ: В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (п. 2 указанной статьи).

Таким образом, поскольку НК РФ (в отличие от ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (с изм. и доп. от 26.06.2007)) не содержит понятия "землепользователи", в случае оформления права пользования земельным участком на условиях договора аренды организация не признается плательщиком земельного налога (п. 2 ст. 388 НК РФ) с момента государственной регистрации договора аренды, а именно с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

Следовательно, организация в период действия договора аренды земли не является плательщиком налога на землю.

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.09.2004 N Ф04-6721/2004(А46-4818-31)), за исключением случаев, когда:

на земельном участке находится здание (строение, сооружение) и собственник здания претендует на приобретение этого земельного участка в аренду в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ;

арендованный земельный участок, на котором расположено здание (строение, сооружение), находится в государственной или муниципальной собственности и собственник здания (строения, сооружения) выразил желание его приватизировать или приобрести в аренду (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

договор аренды земельного участка прекращен по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ.

Преимущественное право аренды предусмотрено также ст. 621 ГК РФ.

В данной ситуации в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре аренды такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.

В рассматриваемой ситуации договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) был заключен 22 июня 2001 г. сроком на 5 лет, т.е. срок договора на сегодняшний день истек.

Таким образом, если арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным, причем на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Этой же точки зрения придерживается и Президиум ВАС РФ - в п. 11 Обзора (Приложение к Информационному письму от 16.02.2001 N 59) он указал, что договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит, поскольку она предусматривается только в отношении договора аренды, заключенного на срок более года (ст. 609 ГК РФ).

Если договор аренды заключается с органами исполнительной власти, то он регистрируется автоматически.

Таким образом, если до настоящего времени договор аренды не заключен (не пролонгирован), то платить за землю, по нашему мнению, следует в соответствии с условиями договора аренды, который был заключен ранее (арендную плату).

Аналогичные условия закреплены и в п. 8 договора аренды земельного участка, заключенного между компанией и Москомземом.

Процедура переоформления права на земельный участок включает:

подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права;

принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 24.07.2007).

Хотелось бы отметить, что факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы (Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2002 N КГ-А40/3584-02). С другой стороны, неправомерность пользования земельным участком при отсутствии договора не может привести к обязанности платить арендную плату (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2001 N Ф04/430-10/А81-2001).

Кроме того, нелишним будет напомнить, что порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам их использования и категориям арендаторов, поэтому в их компетенции находится установление абсолютно любого размера арендной платы за указанные земли.

И.Ким

Налоговый консультант

Первого Дома Консалтинга

"Что делать Консалт"

Подписано в печать

24.10.2007

————