"Новая бухгалтерия", 2007, N 10

ЗЕМЛЯ: ОБЪЯВЛЕНА ЦЕНА ПРИВАТИЗАЦИИ

Самый популярный в России политический лозунг "Земля - народу!" приобрел в июле 2007 г. более конкретные очертания.

Закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ <*> дал ответ на вполне практические вопросы: почем нынче государственная земля и кто может на нее претендовать? Жить на российской земле по новым правилам мы будем уже с 30 октября 2007 г., а станет ли "октябрьская земельная революция" великой - покажет время.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее - Закон N 212-ФЗ).

Имею право!

Прежде всего, Законом N 212-ФЗ сняты ограничения на приватизацию сельскохозяйственных земель, а также земель водоохранного и санитарно-защитного назначения (пп. "б" п. 2 ст. 4 Закона N 212-ФЗ, п. 8 ст. 28 Закона о приватизации <**>).

     
   ————————————————————————————————
   

<**> Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

Помимо этого Законом N 212-ФЗ были устранены необоснованные повторения, существовавшие в различных нормативных актах по вопросам приватизации земельных участков.

Согласно пп. "а" п. 2 ст. 4 Закона N 212-ФЗ и п. 7 ст. 28 Закона о приватизации <***> все вопросы, касающиеся предоставления земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий (строений, сооружений), в том числе - вопросы о цене, регулируются только земельным законодательством.

     
   ————————————————————————————————
   

<***> Если не оговорено иное, ссылки на нормативные акты даны с учетом изменений, внесенных Законом N 212-ФЗ.

По-прежнему исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники расположенных на этих участках объектов недвижимости (пп. "а" п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ, ч. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ)). Это право может быть "пересмотрено" только федеральными законами.

Что касается прав участников долевой собственности, то они приобрели вполне определенные очертания: каждому сособственнику здания будет причитаться доля в праве собственности или аренды земельного участка, пропорциональная его доле в этом здании (ч. 1 пп. "г" п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ, ч. 1 п. 3 ст. 36 ЗК РФ).

Исключение составляют только федеральные казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения - владельцы помещений, а именно: земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование только одному из них (п. 4 ст. 36 ЗК РФ).

Но если раньше выбор счастливого правообладателя был исключительной прерогативой собственника земельного участка, то теперь он известен заранее: участок будет передан лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании (ч. 2 пп. "г" п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ). Так что немного арифметики - и справедливость торжествует.

Для приобретения прав на земельный участок указанные лица - сособственники согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ совместно обращаются в уполномоченный земельный орган (ст. 29 ЗК РФ) с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). К заявлению прилагаются документы, перечень которых предстоит утвердить на федеральном уровне.

Земельные органы на местах не вправе требовать от заявителей предоставления каких-либо дополнительных документов, помимо утвержденных. Это существенное ограничение введено пп. "е" п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ.

Видимо, в качестве "компенсации" земельному органу продлен срок рассмотрения указанного заявления с двух недель до одного месяца (п. 6 ст. 36 ЗК РФ, пп. "ж" п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Сроки - дело серьезное

Те предприятия, которые так и не смогли определиться с решением - покупать или арендовать земельный участок, могут порадоваться: время для их раздумий увеличено до 1 января 2010 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 212-ФЗ, ст. 2 Вводного закона <*>).

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В те же сроки (до 1 января 2010 г.) нужно переоформить и право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность (пп. "а" п. 2 ст. 3 Закона N 212-ФЗ, п. 2 ст. 3 Вводного закона). Обладатели земельных участков под линейными объектами (линии электропередач, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и т.п.) могут "определяться" даже вплоть до 1 января 2013 г.

Обратите внимание! Закон N 212-ФЗ восстановил справедливость в отношении арендаторов земельных участков, заключивших договор аренды (приватизировавшихся) после вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Напомним: до последнего времени предприятия - собственники строений, арендовавшие расположенные под ними участки после 30 октября 2001 г. (даты вступления в силу ЗК РФ), утрачивали все шансы когда-либо выкупить этот участок. Именно такой позиции непреклонно придерживался Высший Арбитражный Суд страны (см. п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2005 N 9940/04). Это вызывало серьезную критику в среде юристов.

В итоге законодатели с критикой ВАС РФ согласились. В силу нового п. 2.2 ст. 3 Вводного закона (пп. "б" п. 2 ст. 3 Закона N 212-ФЗ) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

А что будет с теми, кто к 2010 г. так и не определится с судьбой причитающейся ему земли?

Для них останется тот самый 2010 г. Правда, не очень ясно, сохранится ли в 2010 г. у "опоздавших" право на приватизацию земли. И в каком положении окажутся те, кто несмотря на обязанность завершить переоформление к началу 2010 г. последует старой русской привычке "не креститься, пока гром не грянет"?

Видимо, такая возможность в течение 2010 г. у них все же будет. Этот вывод напрашивается потому, что согласно ст. 6, п. 3 ст. 7 Закона N 212-ФЗ санкции против нарушителей установленных для выкупа и переоформления земельных участков сроков начнут действовать только с 1 января 2011 г.

Для этого в Кодекс РФ об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) вводится специальная ст. 7.34 "Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность" <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Вступает в силу с 01.01.2011.

Согласно ст. 7.34 КоАП РФ за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения их в собственность юридические лица и индивидуальные предприниматели несут ответственность в виде административного штрафа размером от 20 000 до 100 000 руб.

Как видим, ожидать наказания следует независимо от того, какое действие было просрочено: выкуп земельного участка в собственность либо переоформление прав на него.

Цена земли

Самыми интригующими (и сложными для восприятия) остаются нормы Закона N 212-ФЗ о цене земли.

Согласно п. 3 новой редакции ст. 11 Закона о приватизации за основу стоимости земельных участков принимается их рыночная либо кадастровая стоимость (п. 1 ст. 4 Закона N 212-ФЗ). Так, стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия.

При всех остальных способах приватизации стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Цена продажи земельных участков собственникам расположенных на них зданий также определяется их кадастровой стоимостью (ст. 36 ЗК РФ).

Кроме того, до 1 января 2010 г. в ряде ситуаций для расчета продажной (выкупной) цены будет применяться также ставка земельного налога (п. 2 ст. 2 Вводного закона, п. 1 ст. 3 Закона N 212-ФЗ).

Если землю приобретает собственник строения

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ предоставляет собственникам зданий, строений и сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты находятся.

Цена продажи земельных участков собственникам расположенных на них зданий устанавливается в пределах их кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ, пп. "в" п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Порядок определения цены таких земельных участков разрабатывается и утверждается соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления.

Органами, уполномоченными утверждать продажные цены таких участков, согласно п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ, пп. "б" п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ являются:

- Правительство Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органы государственной власти субъектов Российской Федерации - в отношении участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации <*>;

- органы местного самоуправления - относительно участков, находящихся в муниципальной собственности.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Так же: см. ниже.

Конкретная выкупная цена таких участков устанавливается субъектами РФ.

А если уполномоченным органом цена таких земель по каким-либо причинам не утверждена, участки должны будут продаваться по их кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ).

Обратите внимание! Если государственная собственность каких-либо земельных участков окажется не разграничена, то их продажную цену будут определять органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Конкретные размеры выкупной цены на землю в период до 1 января 2010 г. зависят сразу от нескольких факторов: субъектного состава и категории собственников зданий, времени и способов приобретения зданий на соответствующих земельных участках в собственность, численности населения данной территории и т.п.

К первой категории покупателей согласно п. 1 ст. 2 Вводного закона (п. 1 ст. 3 Закона N 212-ФЗ) относятся:

1) коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, приобретшие здания (в том числе возведенные на месте разрушенных или реконструированные) в собственность непосредственно из государственной (муниципальной) собственности (например, закрытое акционерное общество (ЗАО) получило здание магазина в результате приватизации - акционирования);

2) граждане и некоммерческие организации, приобретшие здания в собственность до 30 октября 2001 г., - до вступления в силу Земельного кодекса РФ (например, в 1996 г. муниципалитет передал фонду развития туризма и отдыха здание спорткомплекса).

Все перечисленные лица до 01.01.2010 вправе приобрести земельные участки по следующим ценам:

- 20% кадастровой стоимости земельного участка - в городах с численностью населения свыше 3 млн человек;

- 2,5% кадастровой стоимости участка - в другой местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется цена участка, наибольшая для соответствующей местности.

* * *

В связи со сказанным следует напомнить, что для установления кадастровой стоимости требуется провести государственную кадастровую оценку земель в соответствии со ст. 66 ЗК РФ. При этом результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Роснедвижимости <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> См. п. 10 Правил проведения государственной оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316.

Но что делать, если кадастровая стоимость земельных участков не утверждена? Как в этом случае следует определять выкупную цену земли? То, что такая ситуация достаточно распространена, уже подтвердил Минфин России в своем Письме от 06.06.2006 N 03-06-02-02/75 применительно к уплате земельного налога. Но если решить судьбу земельного налога в условиях отсутствия кадастровой стоимости земельных участков Минфин России сумел, то на вопрос, по какой цене выкупать в такой ситуации землю, закон ответа не дает.

Остается без внимания также случай, когда организация имеет соответствующий правоустанавливающий документ на участок, но этот участок в государственном реестре земель не значится. Например, не прошел межевание, не имеет установленных границ и/или на него не сформировано кадастровое дело.

Зачастую также земельный участок вообще не имеет ни правоустанавливающих документов, ни границ, ни кадастровых номеров. Это касается в основном участков под строениями. То есть на строение документы, конечно, имеются, а вот землей никто так и "не занимался".

Таким образом, если в законодательстве не будут закреплены четкие сроки завершения кадастровой оценки земель, а также меры ответственности за их нарушение, выкуп земельных участков так и останется на бумаге.

* * *

Ко второй категории относятся все остальные покупатели, не соответствующие перечисленным признакам (п. 2 ст. 2 Вводного закона, п. 1 ст. 3 Закона N 212-ФЗ).

Например, ЗАО в 1999 г. приобрело здание колбасного цеха по договору купли-продажи у производственного кооператива; в том же 1999 г. муниципалитет передал фонду развития туризма и отдыха административные корпуса и т.п.

Выкупные цены земельных участков для таких лиц устанавливаются в следующих размерах:

- от 5 до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади участка - в населенных пунктах с численностью населения свыше 3 млн человек;

- от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога - в населенных пунктах с населением от 500 тыс. до 3 млн человек;

- от 3 до 10-кратного размера ставки земельного налога - в населенных пунктах с населением до 500 тыс. человек, а также за пределами населенных пунктов.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога.

При этом использование поправочных коэффициентов, как это было ранее (п. 3 ст. 2 Вводного закона в прежней редакции), законом не предусмотрено.

От уплаты выкупной цены земли освобождаются общероссийские общественные организации инвалидов и организации, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, при следующих условиях:

- земельные участки находятся в государственной (муниципальной) собственности;

- здания, расположенные на данных участках, находились в собственности указанных организаций инвалидов на 30 октября 2001 г. - момент вступления в силу Земельного кодекса РФ (ч. 4 п. 2 ст. 3 Вводного закона, пп. "а" п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ).

Рубль за вход - два за выход

С 1 января 2008 г. поправкой Вводного закона расширяются полномочия органов государственной власти в отношении застройки земельных участков, находящихся в государственной собственности (п. 1 ст. 3, п. 2 ст. 7 Закона N 212-ФЗ).

Так, в городах с численностью населения свыше 3 млн человек одновременно с выкупом земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственниками первой категории (см. выше) органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке (далее - запрет на строительство) (п. 3 ст. 2 Вводного закона).

Данный запрет на строительство не применяется в двух случаях:

1) если при реконструкции виды разрешенного использования, предельные (минимальные и/или максимальные) размеры и предельные параметры объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту <*> (п. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ);

2) если реконструкция не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> За исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

А вот дальше начинается самое интересное. Оказывается, запрет-то в любой момент можно снять. Нужно всего лишь заявление собственника земельного участка и внесение этим собственником платы за снятие такого запрета. После этого уже через месяц можно реконструировать и строить на своей земле совершенно беспрепятственно.

И плата за снятие запрета вполне сходная - в пределах 80% (!) кадастровой стоимости земельного участка!

Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов Российской Федерации. Деньги за отмену запрета тоже поступают в региональную казну (п. 2 ст. 57 Бюджетного кодекса РФ, ст. 1 Закона N 212-ФЗ).

Ну чем не способ пополнения областного бюджета?

Не хочется прослыть пессимистом, но почему-то представляется, что всем собственникам недвижимости выкупную цену земли можно сразу умножать примерно на два - не ошибетесь.

Переоформляем бессрочное пользование

Итак, до 1 января 2010 г. юридические лица <**> обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования <***> земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность (новая редакция п. 2 ст. 3 Вводного закона).

     
   ————————————————————————————————
   

<**> За установленными исключениями.

<***> Религиозные организации могут переоформить также право безвозмездного срочного пользования по своему желанию.

Переоформление права на земельный участок согласно п. 13 ст. 3 Вводного закона включает:

- подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве;

- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

- государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кстати, на уровне Правительства РФ документ, специально регламентирующий порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на иные права в соответствии со ст. 3 Вводного закона, так и не был разработан.

Кроме того, необходимо будет заключить соответствующие договоры купли-продажи либо аренды земельных участков.

Причем направить проект договора и заключить такой договор после получения заявления - обязанность уполномоченных органов власти и местного самоуправления. Если они откажутся либо уклонятся от предоставления права аренды (собственности) и от заключения соответствующего договора, то организация может обратиться в суд. На это указал Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24.03.2005 N 11.

В выкупе земли могут отказать только в четырех случаях:

- оборот участка ограничен по закону;

- приватизация участка запрещена законодательством;

- участок зарезервирован для государственных нужд;

- участок уже используется для государственных нужд.

Как уже отмечалось, с 1 января 2011 г. право постоянного (бессрочного) пользования станет весьма дорогим удовольствием (ст. 7.34 КоАП РФ). Поэтому рекомендуем сделать выбор и оформить необходимые документы в установленные сроки.

О праве аренды

Изъятые из оборота

Порядок предоставления в аренду земельных участков установлен ст. 22 ЗК РФ. При этом общие вопросы аренды земли вместе с положениями земельного законодательства также регулируются и гражданским законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Таким образом, к отношениям аренды земельных участков применимы положения параграфа 1 гл. 34 "Общие положения об аренде" ГК РФ.

В связи с этим обратите внимание: права государственных или муниципальных предприятий по распоряжению арендованными земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, оказались сильно ограничены (п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" <*>).

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Далее - Закон о госпредприятиях.

Так, казенное, государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе (ст. 5 Закона N 212-ФЗ):

1) сдавать такой земельный участок в субаренду;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем);

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Арендная плата

При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Вводного закона на право аренды арендная плата за использование указанных земельных участков определяется следующим образом (п. 2 ст. 3 Закона N 212-ФЗ).

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, арендная плата устанавливается в соответствии с положениями ст. 65 ЗК РФ. Указанной статьей установлено, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Хотя Правительство РФ и могло устанавливать принципы определения арендной платы для земель, находящихся как в федеральной, так и в региональной и муниципальной собственности, этим правом оно до сих пор так и не воспользовалось. Поэтому единый механизм установления арендной платы за землю не был установлен.

В результате порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливался органами местного самоуправления вполне произвольно.

В большинстве субъектов РФ базовые размеры арендной платы за землю определялись на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности земли, ее целевого использования и категории арендаторов. Но местные акты, устанавливающие размер арендной платы, зачастую оказывались весьма несовершенными: повышающие или понижающие коэффициенты различались в сотни раз в зависимости от субъекта РФ. К тому же арендаторы участков не могли прогнозировать платежи за землю, так как методики определения ставок в любой момент могли быть произвольно изменены местными органами <*>.

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Например, сегодня в отдельных регионах страны сумма арендной платы в 10 раз превышает сумму земельного налога. А в Москве стоимость земельного участка равна 30-кратному размеру суммы годового земельного налога. Но с вступлением в силу Закона N 212-ФЗ произволу местных властей приходит конец. Согласно новой редакции ч. 3 п. 2 ст. 3 Вводного закона установлены единые и твердые ставки арендной платы, которые должны действовать в течение года: - 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; - 0,3% процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; - 1,5% процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Так что местным нормотворцам в ближайшие дни придется сильно потрудиться. Исключение составляют арендные платежи за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Л.Зуйкова АКДИ "Экономика и жизнь" Подписано в печать 24.09.2007 ————