"Экономико-правовой бюллетень", 2007, N 9

АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЙ.

НАЛОГИ, БУХУЧЕТ И ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ

И.М.Кирюшина, А.В.Тюрина

ВВЕДЕНИЕ

Любая сделка с недвижимостью сопряжена с высокой доходностью и немалыми рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Договор аренды - один из самых востребованных договоров, заключаемых в предпринимательской сфере. Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.

Развитие рыночных отношений в России значительно увеличило оборот объектов недвижимости в рамках арендных правоотношений.

Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Именно эта формула, содержащаяся в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), позволяет получать доход обеим сторонам договора без перехода прав собственности на объект аренды (мы намеренно опускаем случаи аренды с правом выкупа, имеющие свои особенности и рычаги управления доходностью, которые составляют отдельную тему).

Арендодатель получает прибыль от сдачи помещений в аренду. Такая деятельность относится к предпринимательской и имеет долгосрочный характер. Получаемый арендодателем доход первое время лишь окупает вложенные средства и только по прошествии достаточно длительного срока станет доходной деятельностью. Срок окупаемости напрямую зависит как от многих параметров самой недвижимости, так и от условий, на которых она передается в пользование.

Долгосрочные инвестиции в недвижимое имущество считаются прибыльными, если срок окупаемости равен или приближен к 10 годам. Приблизить или во всяком случае не увеличить долгожданный срок доходности вложений поможет грамотный финансовый расчет, учитывающий налоговое планирование.

Арендатор получает прибыль посредством деятельности, приносящей доход, превышающий затраты на аренду недвижимости. Прибыль может быть увеличена благодаря грамотной детальной проработке арендатором всех условий договора в совокупности с финансовым расчетом, который, так же как и для арендодателя, должен учитывать налоговое планирование, которое зависит от согласованных сторонами условий.

Финансовый расчет в совокупности с налоговым планированием, базирующимся на соблюдении требований гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства, может наиболее правильно определить размер доходности и срок окупаемости затрат.

Игнорирование требований законодательства в рамках арендных правоотношений сокращает срок доходности и прибыльность любого проекта, в котором используются арендные помещения.

Основным документом, содержащим правила заключения, исполнения и расторжения договора аренды, является Гражданский кодекс РФ. Вопросам аренды посвящена отдельная гл. 34 части второй ГК РФ, которая в совокупности с общими положениями о сделках, обязательствах и договорах части первой ГК РФ, составляет упорядоченную систему правил, в соответствии с которыми может быть заключен договор аренды.

Если в качестве объекта аренды выступает помещение в здании, часть здания или здание, сооружение, то помимо общих положений отдельного параграфа ряд положений регулируются еще специальным параграфом, посвященным объектам недвижимого имущества. В указанном случае общие положения об аренде дополняются (если речь идет о коммерческой нежилой недвижимости) или замещаются специальными правилами (если речь идет о жилой недвижимости).

Нормы ГК РФ, базируясь на свободе предпринимательской деятельности, провозглашенной Конституцией РФ, и свободе договорных взаимоотношений, содержат множество диспозитивных правил, предоставляющих возможность сторонам договора самостоятельно выбрать способы реализации обязательных правил.

Другими словами, законодатель использовал нехитрую конструкцию предоставления широких прав при исполнении обязательных правил. Права предоставляются с целью конкретизации уже определенных в ГК РФ правил. Например, предоставление сторонам права самостоятельно определить порядок уплаты арендной платы базируется на императивной обязанности сторон договора аренды согласно ст. 614 ГК РФ определить арендную плату и ее составляющие: размер, форму и срок оплаты. Причем отсутствие согласованного условия об арендной плате за помещение, которое является недвижимостью, указывает на незаключенность договора аренды с соответствующими финансовыми последствиями для сторон, которые не получат то, на что рассчитывали при планировании сделки.

Остановимся более подробно на наиболее важных моментах договора аренды.

ВИДЫ ОБЪЕКТОВ АРЕНДЫ

Вид объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Поэтому очень важно уяснить, какой объект передается в аренду.

Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст. 607 ГК РФ.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

Помимо перечисленных в ст. 607 ГК РФ объектов, в аренду может передаваться и другое имущество.

При этом главный признак, которым должен обладать объект аренды, - это непотребляемость передаваемой вещи (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Другими словами, объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои натуральные свойства в процессе его использования. Поясним изложенное.

Предметом сделки является полезность имущества. Причем извлечь полезные свойства из объекта аренды можно, не вовлекая ее в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Мы намеренно отказались от рассмотрения движимых объектов аренды и посвятили этот номер объектам недвижимости, относящимся к зданиям и помещениям, в них находящимся.

Это продиктовано повышенным спросом объектов недвижимости на рынке арендных правоотношений, а также анализом судебной практики, содержащей немалое количество споров, вызванных в том числе спорами с налоговыми органами.

Как показывает практика, большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой - ограничен в участии.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам.

Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала.

Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.

Помещения как составляющие части здания

Прежде чем перейти к подробному рассмотрению такого объекта аренды, как помещение, следует определить его видовую принадлежность и правовой режим в соответствии с гражданским законодательством.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) нежилые помещения, а также их части отнесены к недвижимому имуществу (ст. ст. 1, 26 Закона N 122-ФЗ).

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" указал, что ст. 1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Помещение (жилое и нежилое) согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.

Можно сделать вывод, что помещение представляет собой составную часть здания и (или) сооружения и предназначено, как правило, для длительного нахождения в нем людей. Правовой режим помещений регулируется нормами об объектах недвижимого имущества, сделки и права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с нормами законодательства.

Помещения подразделяются на два вида, отличающиеся друг от друга по целевому признаку их предназначения, - жилые и нежилые.

Жилое помещение предназначено для проживания в нем людей, нежилое может использоваться в иных целях.

Нежилое помещение может использоваться в производственных, торговых, административных и других целях.

Классификация объектов

По видам целевого использования можно классифицировать объекты на административные, торговые, производственные и жилые.

Жилые помещения

На рынке арендных правоотношений нередко встречаются такие объекты, как жилые помещения (квартиры). Они могут быть объектом рассматриваемых правоотношений. При этом существует правовая специфика взаимоотношений сторон по поводу передачи на время помещения, предназначенного для проживания.

Договоры о передаче жилых помещений во временное владение и пользование для проживания в них именуются договорами найма, условия которых регулируются гл. 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ.

Субъекты предпринимательской деятельности нередко арендуют жилые помещения по прямому назначению, например для размещения в них своих работников, командированных лиц, прибывающих в место нахождения организации из удаленных подразделений, филиалов организации, а также партнеров.

Примеров использования арендованной квартиры множество. Организация также вправе использовать жилые помещения в предпринимательской деятельности, например инвестируя средства в жилые помещения для последующей сдачи квартир в аренду.

Жилые помещения, вовлеченные в оборот арендных правоотношений, имеют ограничения. Такие помещения можно использовать только по целевому назначению, т.е. для проживания граждан (ст. ст. 288 и 671 ГК РФ и ст. 17 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ)).

Отдельные ограничения установлены для жилых зданий. В них не допускается размещать промышленные производства. А размещать в жилом здании административные и торговые помещения допускается, но только после перевода такого помещения в нежилое.

Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами разрешается (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ), если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Судебная практика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2001 N А56-4699/01

В жилом помещении нельзя размещать промышленное производство, тогда как осуществление аудиторской деятельности индивидуальным предпринимателем может осуществляться по месту его жительства.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2002 N А05-8151/01-530/23

Поскольку преобразование квартиры в нежилое помещение с использованием его в качестве офиса произведено с нарушением требований закона, без согласия жильцов и в результате такого преобразования права и законные интересы собственников жилых квартир нарушены, суд удовлетворил требования ТСЖ о признании недействительной регистрации спорного помещения как нежилого.

Регистрация организации

по месту жительства директора

Можно ли создать организацию, например АО или ООО, и зарегистрировать ее по месту постоянного проживания учредителя, выполняющего функции единоличного исполнительного органа общества? Подобные вопросы возникают до сих пор.

Совершенно правомерная ситуация, при которой единственный учредитель создает организацию, основным видом деятельности которой будет оказание услуг или иная другая предпринимательская деятельность, позволяющая действовать без аренды офисного помещения. Учредитель самостоятельно выполняет функции исполнительного органа.

Обратимся к Федеральному закону от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ).

Государственная регистрация юридических лиц при их создании осуществляется регистрирующими органами по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (ст. ст. 8 и 12 Закона N 129-ФЗ). Адрес места нахождения указывается в заявлении на регистрацию.

Для регистрации юридического лица необходимо представить в налоговый орган пакет документов, указанных в ст. 13 Закона N 129-ФЗ. Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Налоговый орган вправе отказать в регистрации юридического лица только по основаниям, изложенным в ст. 23 Закона N 129-ФЗ.

Отказ в государственной регистрации согласно п. 1 ст. 23 Закона N 129-ФЗ допускается в случае непредставления определенных данным Законом N 129-ФЗ необходимых для государственной регистрации документов или представления их в ненадлежащий регистрирующий орган.

Перечень документов, представляемых при государственной регистрации создаваемого юридического лица, определенный в ст. 12 Закона N 129-ФЗ, является исчерпывающим и включает:

- подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;

- решение о создании юридического лица в виде протокола, договора или иного документа в соответствии с законодательством;

- учредительные документы юридического лица;

- документ об уплате госпошлины.

Указание в заявлении в качестве места нахождения единоличного исполнительного органа адреса проживания учредителя и/или директора не может стать основанием для отказа в регистрации, так как оно отсутствует в ст. 23 Закона N 129-ФЗ.

Нормы иных законодательных актов также не содержат запрета на регистрацию организации по месту жительства учредителя, если он выполняет роль директора.

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (п. 2 ст. 54 ГК РФ). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия такого органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия этого органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 8 Закона N 129-ФЗ).

Например, относительно обществ с ограниченной ответственностью в ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" предусмотрено, что единоличным исполнительным органом общества является директор.

Таким образом, в качестве места регистрации организации может быть указано место постоянного жительства лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа. В этом случае в регистрации организации не может быть отказано, а в случае отказа решение налогового органа можно оспорить в суде.

Судебная практика

Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.03.2006 по делу N А82-4788/2005-1, Дальневосточного округа от 29.07.2004 по делу N Ф03-А73/04-2/1820, Центрального округа от 15.05.2006 по делу N А54-9251/2005-С21

Отказ налогового органа в регистрации юридического лица, местом нахождения которого указан адрес учредителя, признан незаконным с возложением обязанности осуществить регистрацию.

Офис в жилом помещении

Организации нередко арендуют жилые помещения для размещения офиса. Такой выбор продиктован в первую очередь ценовой привлекательностью. Размер арендной платы за жилые помещения несравнимо меньше цены за аналогичные нежилые площади. На этом привлекательность такого объекта аренды заканчивается и начинается область негативных последствий, например нецелевое использование или невозможность учесть затраты в качестве расходов при исчислении базы по налогу на прибыль. Хотя судебная практика идет по пути признания расходов арендаторов жилых помещений, уменьшающих базу по налогу на прибыль.

Позиция финансового ведомства

Письмо Минфина России от 09.07.2007 N 03-04-05-01/217

Нельзя учесть в качестве расходов суммы, израсходованные на переоборудование квартиры в нотариальную контору, до ее перевода в нежилой фонд.

Письмо УФНС России от 19.05.2006 N 28-11/43420

Жилое помещение до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса организации, и, следовательно, расходы по содержанию и аренде данного помещения не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Письма Минфина России от 28.10.2005 N 03-03-04/4/71, от 27.10.2005 N 03-03-04/1/310

Расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

Финансовое ведомство мотивирует свою позицию следующим. Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. В случае если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, арендные (лизинговые) платежи признаются расходом за вычетом сумм амортизации, начисленной по этому имуществу в соответствии со ст. 259 НК РФ.

Расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, должны соответствовать критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, в том числе быть экономически обоснованными, оправданными, подтвержденными документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Таким образом, расходы на аренду помещения, которое в соответствии с гражданским законодательством РФ не может использоваться в качестве офиса организации, не соответствуют положениям ст. 252 НК РФ и не учитываются при обложении налогом на прибыль организаций.

Организация вправе учитывать в целях налогообложения расходы на аренду помещения, используемого в качестве офиса, только в случае перевода данного помещения из жилого в нежилой фонд в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации.

Как было указано ранее, отказ налогового органа в регистрации организации по месту постоянного жительства (месту регистрации) директора можно оспорить в судебном порядке. Прецеденты имеются.

А можно ли использовать квартиру директора для размещения офиса?

Попробуем разобраться в юридических тонкостях использования жилого помещения в иных целях, чем проживание.

В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Порядок смены целевого назначения помещений урегулирован гл. 3 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Размещение офиса в жилом помещении, т.е использование жилья в иных целях, чем проживание, означает фактический перевод помещения из жилого фонда в нежилой без соблюдения установленных правил, что противоречит жилищному законодательству, а следовательно, является противоправным и незаконным.

Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 38 совместного Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указали, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, размещение в жилых помещениях офисов запрещено. Договор аренды (найма), на основании которого в жилом помещении размещается офис, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожен.

Судебная практика

Постановление ФАС Московского округа от 12.01.2007, 19.01.2007 N КА-А41/13145-06 по делу N А41-К2-10030/0

То обстоятельство, что жилые помещения не переведены в нежилой фонд, не влияет на возможность отнесения в состав расходов по налогу на прибыль затрат по аренде помещения, используемого под производственный офис организации.

Суд указал, что возможность отнесения налогоплательщиком затрат на расходы, связанные с производством и реализацией и уменьшающие налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, Налоговым кодексом РФ не ставится в зависимость от режима арендуемого налогоплательщиком помещения (жилое или нежилое).

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2005 N Ф03-А73/05-2/1631

Использование жилого помещения под офис является основанием для привлечения виновного лица к административной ответственности в виде наложения штрафа.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.08.2001 N Ф04/2197-661/А46-2001 по делу N А27-1316/2001-1

Использование ответчиком жилого помещения под офис не является основанием для приостановления действия или аннулирования лицензии на осуществление им риелторской деятельности.

ДОГОВОР АРЕНДЫ И ОБЯЗАННОСТЬ

ПО ПОСТАНОВКЕ НА УЧЕТ

В целях проведения налогового контроля налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах соответственно по месту нахождения организации, месту нахождения ее обособленных подразделений, месту жительства физического лица, а также по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества и транспортных средств, подлежащих налогообложению (п. 1 ст. 83 НК РФ).

Таким образом, обязанность по постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества и транспортных средств возложена Налоговым кодексом РФ на организации, которым указанное имущество принадлежит на праве собственности.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Налоговым кодексом РФ не предусмотрена обязанность по постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения недвижимого имущества и транспортных средств для организаций, которым указанное имущество принадлежит на правах аренды.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 11 НК РФ обособленным подразделением организации является любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.

Таким образом, организация подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения арендуемого имущества на основании ст. 83 НК РФ лишь в случае, если по месту нахождения арендуемого ею имущества создаются стационарные рабочие места.

Судебная практика

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 04.05.2005 N А33-6795/04-С4-Ф02-18/05-С1

Суд отказал налоговому органу во взыскании штрафа за нарушение срока постановки на учет, поскольку заявителем не представлены доказательства того, что арендатором фактически были созданы стационарные рабочие места в арендованном помещении по указанному адресу.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2001 N А56-10004/01

Обязанность по подаче в налоговый орган заявления о постановке на учет по месту нахождения обособленного подразделения возникает у налогоплательщика не с момента заключения договора аренды и передачи налогоплательщику спорных помещений, а с момента оборудования в этих помещениях рабочих мест.

ВЛИЯНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

НА СОЗДАНИЕ ОБОСОБЛЕННОГО ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ

Арендуя помещения, организация может создать обособленное подразделение, о котором она обязана сообщить в налоговый орган.

Вместе с тем арендные правоотношения не всегда указывают на создание отдельных подразделений.

Понятие "обособленное подразделение организации" используется для целей Налогового кодекса РФ и иных налоговых актов законодательства в значении, определенном п. 2 ст. 11 НК РФ. Как было указано выше, факт создания обособленного подразделения зависит от наличия стационарных рабочих мест.

Согласно п. 2 ст. 23 НК РФ налогоплательщики-организации обязаны письменно сообщать в налоговый орган по месту нахождения организации обо всех обособленных подразделениях, созданных ими на территории Российской Федерации.

При осуществлении организацией деятельности в Российской Федерации через обособленное подразделение заявление о постановке на учет такой организации подается в течение одного месяца со дня создания обособленного подразделения в налоговый орган по месту нахождения этого обособленного подразделения (п. 4 ст. 83 НК РФ).

Учитывая вышеизложенное, если в арендованном помещении размещается обособленное подразделение, отвечающее признакам наличия стационарного рабочего места (п. 2 ст. 11 НК РФ), то имеется факт создания обособленного подразделения. Головная организация в этом случае обязана зарегистрировать созданное обособленное подразделение по месту его нахождения.

Если в арендованном помещении не создаются стационарные рабочие места на срок более одного месяца, то у организации отсутствует обязанность сообщать в налоговый орган о помещении, которым она владеет на основании договора аренды.

Если обособленное подразделение с созданными стационарными рабочими местами размещается на основании договора аренды в помещении на территории того же муниципального органа, в котором она зарегистрирована, то головная организация обязана направить в свой налоговый орган сообщение о создании обособленного подразделения.

Позиция финансового ведомства

Письмо Минфина России от 18.04.2007 N 03-02-07/1-187

Если обособленное подразделение создается по месту нахождения арендованных головной организацией помещений в том же муниципальном образовании, на территории которого находится сама головная организация, постановка на учет такого обособленного подразделения следует осуществлять в том же налоговом органе на основании сообщения о создании этого обособленного подразделения, направленного головной организацией.

Судебная практика

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.12.2003 N Ф04/6401-1134/А75-2003

Факт аренды общежития для проживания своих работников еще не свидетельствует об осуществлении деятельности обособленным подразделением.

Постановления ФАС Поволжского округа от 19.03.2002 N А55-16440/01-35, Северо-Западного округа от 15.07.2005 N А56-48067/04

Заключение договора аренды помещения не является безусловным доказательством факта создания обособленного подразделения организации. Наличие стационарных рабочих мест не может доказываться лишь актом проверки торговой точки.

Постановление Арбитражного суда Московской области от 17.09.2004, 24.09.2004 по делу N А41-К2-14281/04

Суд отказал в удовлетворении иска о привлечении к ответственности индивидуального предпринимателя за нарушение срока постановки на учет в налоговом органе по месту осуществления деятельности через обособленное подразделение, поскольку законодательство не предусматривает обязанность индивидуального предпринимателя вставать на учет по месту аренды недвижимости.

СТРУКТУРА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды - это прежде всего документ, состоящий из условий, изложенных в пунктах договора. При этом договор не может рассматриваться как обособленный и самостоятельный документ даже в том случае, если стороны смогут предусмотреть все возможные ситуации и пути их разрешения.

Договор должен всегда рассматриваться в совокупности со всеми его источниками, к которым относятся нормы Гражданского кодекса РФ (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Анализ существенных условий договора не исчерпывается пунктами самого договора, а должен исследоваться с учетом положений Гражданского кодекса РФ.

Объясняется это тем, что Гражданский кодекс РФ содержит два вида норм: императивные (обязательные) и диспозитивные (дополнительные).

Императивные нормы являются обязательными и не подлежат изменению по соглашению сторон, а в случае изменения они считаются недействительными.

На это следует обращать внимание, поскольку в текст договора нередко включаются условия, не соответствующие императивным нормам Гражданского кодекса РФ. Как правило, такие примеры встречаются в разработанных договорах арендодателя, основной деятельностью которого является сдача помещений в аренду. В условиях превышения спроса над предложением недорогих офисных помещений арендодатель, используя свое монопольное положение, начинает диктовать свои условия путем включения незаконных или кабальных положений.

Например, в договорах встречается условие о ежемесячном пересмотре арендных платежей. Причем в силу отсутствия должной правовой поддержки арендатор, не предполагая о незаконности такого условия, выплачивает арендодателю ежемесячно повышающуюся арендную плату. Хотя если арендатор откажется уплачивать повышенную арендную плату, то арендодатель не сможет правовыми способами заставить арендатора уплатить ее. Более того, у арендодателя отсутствует легальное основание расторгнуть договор аренды по причине неполной уплаты арендной платы, поскольку пересмотр суммы осуществляется незаконно.

Другим примером несоответствия положений договора аренды нормам Гражданского кодекса РФ является включение в договор условий, невыгодных для арендатора. Учитывая свободу договора, предусмотренную ст. 421 ГК РФ, юридические лица и граждане свободны в заключении договора и вправе определить его условия или отказаться от предложенных условий.

Вместе с тем существует категория крайне невыгодных условий, именуемых кабальными, с которыми лицо вынуждено согласиться вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем и воспользуется другая сторона (п. 1 ст. 179 ГК РФ). Последствиями кабальных условий может быть судебное признание их недействительными.

Доказать кабальность сделки достаточно тяжело, поскольку главным доказательством является подтверждение, что лицо не могло не заключить договор. На фоне большого количества арендодателей и предложений объектов аренды кабальность условий доказать практически невозможно.

Однако все же существуют различные обстоятельства, способствующие появлению кабальных условий, от которых арендодатель может защититься в судебном порядке. В судебной практике есть примеры признания условий договора аренды кабальными, например Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.09.2000 N А56-9893/00.

Проще найти судебные решения, в которых суды отказывают в признании условий или сделок кабальными. Ознакомившись с причинами, по которым суд отказывает арендаторам, можно сформировать перечень достаточных и неоспоримых доказательств, которые суд требует предоставить для подтверждения заявленного требования.

Судебная практика

О кабальности условия о размере арендной платы:

Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2003 N Ф04/5822-1925/А95-2003, Центрального округа от 18.11.1999 N А08-706/99-7, от 11.11.1999 N А68-157/4-99.

О кабальности условия о сроке аренды:

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2005 N А12-35608/04-С39.

Условия договора аренды, которые урегулированы в Гражданском кодексе РФ императивными нормами, в случае их несоответствия этим нормам считаются недействительными, даже если текст договора подписан уполномоченными представителями сторон и зарегистрирован в установленном законом порядке. Независимо от согласованных в тексте условий действуют императивные правила ГК РФ. Каким-либо образом понудить исполнить незаконное требование нельзя.

В случае рассмотрения такого спора в судебном порядке суд однозначно признает положение договора недействительным и применит к правоотношениям императивную норму ГК РФ.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие соответствующего пункта в тексте договора не указывает на его несогласованность. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условие договора, предусмотренное нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В отличие от императивных норм, действие которых можно исключить только путем отказа от заключения договора, диспозитивная норма допускает признание договора заключенным независимо от выражения согласия с такой нормой или отступления от нее. Отступление от императивного правила противоправно, а от диспозитивного - правомерно, поскольку возможность подобного отступления не только не противоречит закону, но и прямо предусмотрена им. Более того, диспозитивные нормы призваны восполнять пробелы в тексте договора, образовавшиеся из-за отсутствия в нем решений по соответствующим вопросам. Диспозитивные нормы имеют весьма важную особенность: они освобождают стороны от необходимости включать в договор условия, воспроизводящие правило поведения, зафиксированное в норме, в случае их с ним согласия.

Подытожим. Договор аренды является документом, состоящим из положений об условиях арендных правоотношений. Положения договора должны соответствовать или во всяком случае не противоречить императивным нормам ГК РФ. Положения договора могут, но не должны содержать условия, регулируемые диспозитивными нормами ГК РФ. Договор аренды должен заключаться по свободной воле обеих сторон.

Рекомендации

Обращайте внимание на условия договора, противоречащие императивным нормам ГК РФ. Подписание и регистрация договора аренды не придают таким положениям законную силу. Указанные положения договора недействительны и не подлежат исполнению.

В случае понуждения исполнить незаконные, но содержащиеся в договоре условия не исполняйте их или обращайтесь в суд с требованием о признании соответствующего положения договора недействительным.

ПРЕДДОГОВОРНАЯ СТАДИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Качественный договор аренды должен предусмотреть по возможности максимальное количество условий. К сожалению, стороны не всегда уделяют внимание всем возможным вопросам договора на стадии подготовки к заключению договора.

Вместе с тем для включения в договор аренды максимально возможного количества ситуаций и условий, а также путей разрешения возникающих вопросов на стадии переговоров требуется в десятки раз меньше времени, финансовых затрат и отвлечения профессионалов от непосредственной деятельности, направленной на развитие бизнеса и получение дохода, чем во время действия договора.

Схема подготовки договора аренды сводится к тому, что каждая из сторон совершенно свободно выражает свою волю. Когда выраженные таким образом воли совпадают, т.е. каждая из сторон согласна с предложенными другой стороной условиями, договор считается заключенным.

Процесс согласования условий договора составляет преддоговорную стадию.

Рекомендации

Выделяйте достаточное количество времени для преддоговорной стадии заключения договора аренды.

Включайте в договор условия в виде ситуаций и путей разрешения возможных вопросов. Обсуждайте существенные и диспозитивные условия договора. Согласованные условия включайте в текст договора.

С ЧЕГО НАЧАТЬ АРЕНДАТОРУ

На каком праве находится помещение

Прежде всего арендатору следует выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: праве собственности, ином вещном праве (праве оперативного управления, праве хозяйственного ведения или ином праве, предусмотренном ст. 216 ГК РФ) либо праве, основанном на обязательственном праве, например по договору аренды арендодатель является арендатором, сдающим имущество в субаренду.

Если арендодатель является собственником помещений, то его право на заключение договора аренды ничем не ограничено. Аналогично отсутствуют ограничения при владении на праве оперативного управления. Право хозяйственного ведения указывает обратное: у потенциального арендодателя отсутствует право передачи в аренду такого имущества.

Право собственности отличается от других вещных прав полнотой содержания. Собственнику принадлежит триада правомочий: владеть, пользоваться и распоряжаться собственным имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать по поводу такого имущества любые действия, не противоречащие нормам законодательства и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ). Никто из субъектов других вещных прав не имеет такой полноты правомочий в отношении принадлежащего им имущества. Объем их прав по использованию имущества ограничен законом и волей собственника.

Это объясняется тем, что любое допускаемое законом другое вещное право производно от права собственности. Собственник, передавая часть своего имущества (или разрешая его использование) другому лицу в оперативное управление, хозяйственное ведение либо иное вещное право, сохраняет за собой право собственности на это имущество. Поэтому никто из субъектов других (кроме права собственности) вещных прав не может обладать всей совокупностью правомочий собственника.

Важно удостовериться в наличии свидетельства Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация), подведомственной Министерству юстиции РФ. В этом свидетельстве должен быть указан вид собственности (государственная, муниципальная или частная).

Свидетельство является единственным документом, подтверждающим правоспособность юридического лица или предпринимателя, поскольку подтверждает внесение данного права в Единый государственным реестр прав (ЕГРП).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее - Закон N 122-ФЗ). Об этом см. раздел "Государственная регистрация договора аренды" (с. 155).

Если свидетельство содержит указание, что арендодатель владеет и пользуется недвижимостью на праве хозяйственного ведения, то этот арендодатель согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ не имеет права сдавать в аренду имущество, включая помещения и здания, которыми он владеет на указанном праве.

Если арендодатель не является собственником, а выступает в качестве арендодателя в соответствии с заключенным договором аренды, по которому он сам является арендатором, то речь может идти только о заключении договора субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В этом случае потенциальный арендодатель должен представить исходный договор аренды, по которому он является арендатором.

Исходный договор аренды должен содержать право на последующее заключение договора субаренды. Отсутствие в тексте исходного договора аренды положения о допустимости передачи помещения в субаренду с согласия арендодателя указывает на отсутствие такого права у арендодателя. В таком случае помещение не может быть передано в субаренду. А если такой договор субаренды все же был заключен, то он считается незаключенным.

Кроме того, необходимо проверить факт государственной регистрации исходного договора аренды, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Меньший срок позволяет сторонам не регистрировать договор, и он вступает в силу без обращения в Росрегистрацию.

Важно также согласовать сроки заключения договора субаренды. На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок исходного договора аренды.

Рекомендации

Определите, на каком праве находится помещение у потенциального арендодателя. Для этого запросите документ, который позволит принимать решение о передаче помещения в субаренду.

Таким документом может быть свидетельство о регистрации права собственности, права оперативного управления или договора аренды, текст которого содержит указание на допустимость последующей сдачи помещения в субаренду с согласия первоначального арендодателя.

Судебная практика

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.02.2007 N А10-2569/06-Ф02-269/07 по делу N А10-2569/06

Не являются доказательствами того, что ответчик-арендодатель по договору аренды является собственником, такие документы, как технический паспорт и акт приемки объекта после реконструкции.

Постановление Дальневосточного округа от 05.06.2007, 29.05.2007 N Ф03-А73/07-1/1849 по делу N А73-9249/2006-9

Если право собственности ответчика не было зарегистрировано в установленном порядке до вступления в законную силу Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", то иск о государственной регистрации договоров аренды в связи с отсутствием государственной регистрации права у арендодателя не подлежит удовлетворению.

Преддоговорная проверка

Как правило, комплексная правовая экспертиза документов для оформления договора аренды проходит в несколько этапов:

1) проверка законности сделки. Она в обязательном порядке должна включать в себя проверку законности прав собственности на данный объект недвижимости;

2) проверка правомочий представителя. В случае если арендодатель действует через представителя, нужно убедиться в надлежащем оформлении доверенности;

3) проверка соблюдения прав и законных интересов третьих лиц. Зачастую проблемы при аренде объекта коммерческой недвижимости связаны с нарушением прав третьих лиц, например объект может быть обременен или уже сдан в аренду;

4) проверка права продавца на объект недвижимости. Для этого важно установить, на основании каких документов арендодатель владеет, пользуется и распоряжается объектом недвижимости, в каком порядке и каким способом им было приобретено право на данный объект;

5) проверка полномочий арендатора. Необходимо ознакомиться с учредительными документами своего контрагента. Это надо сделать для того, чтобы определить, какой орган юридического лица должен принимать решение о заключении сделки. (Например, если контрагентом выступает акционерное общество, а сумма сделки составляет 25 - 50% балансовой стоимости активов этого общества, то в соответствии с п. 2 ст. 79 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" решение об одобрении крупной сделки принимает совет директоров.) В случае нарушения порядка принятия решений о сделках такая сделка может быть признана недействительной;

6) проверка действительности документов, необходимых для совершения сделки.

Неожиданные сложности могут подстерегать арендатора из-за того, что при заключении договора арендатор недостаточно внимательно ознакомился с приложениями к договору. Ведь составление договора в виде отдельного документа и приложений к нему является просто приемом оформления документа, а статус приложений, являющихся неотъемлемой частью договора, никак не ниже условий, изложенных в самом договоре. Это означает, что важные условия могут быть включены в приложения, которые зачастую читают невнимательно, что впоследствии может привести к разногласиям между арендодателем и арендатором.

Таким образом, внимательное прочтение договора и приложений к нему является не менее важным, чем, например, составление проекта договора.

Аналогичные последствия может иметь непонимание важности оформления всех актов, относящихся к договору.

Распространенной ошибкой многих арендаторов является утверждение передаточного акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения.

Помните: акт приема-передачи помещения, утверждаемый сторонами по заключении основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого помещения.

В противном случае утверждение арендатором акта, не содержащего описание дефектов помещения, может повлечь обязанность устранить их за свой счет.

СТАДИЯ ОБСУЖДЕНИЯ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА

После того как проведена преддоговорная проверка документов и правомочий арендодателя, в том числе прав представителей сторон на обсуждение и подписание договора аренды, можно приступить к следующему этапу заключения договора аренды - обсуждению условий договора.

Как было отмечено выше в разделе "Структура договора аренды" (с. 26), качественный договор аренды должен содержать существенные условия, без которых договор считается незаключенным, и может содержать обязательные (императивные) и дополнительные (диспозитивные) условия, которые должны соответствовать нормам Гражданского кодекса РФ, а также в него рекомендуется включать положения, которые раскроют максимальное количество вопросов, могущих возникнуть в процессе действия договора.

В договор аренды должны быть включены в обязательном порядке следующие существенные условия:

1) предмет договора;

2) объект договора с точным указанием места нахождения (адреса) сдаваемого в аренду здания или помещения и точное указание площади сдаваемых помещений;

3) размер арендной платы;

4) срок аренды.

В текст договора могут быть включены условия, которые могут являться императивными (их включение не обязательно, но если они включены, то не должны противоречить нормам ГК РФ) и диспозитивными (их отсутствие в тексте договора указывает на действие диспозитивной нормы, содержащейся в ГК РФ).

К таким условиям отнесены:

1) целевое назначение имущества;

2) качество объекта аренды;

3) распределение обязанностей по устранению недостатков объекта;

4) информация об обременениях объекта, в том числе о правах на объект третьих лиц;

5) распределение обязанностей по содержанию объекта, в том числе по оплате коммунальных платежей, проведению капитального и текущего ремонтов;

6) порядок передачи объекта аренды арендатору и возврат объекта после прекращения действия договора.

Перечисленные, а также иные условия договора зависят от договоренностей сторон и могут быть включены по инициативе любой из них.

Условия, заявленные в качестве желаемых одной из сторон и принятые второй стороной, становятся императивными с момента включения их в текст договора или иного преддоговорного документа, оформленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Рекомендации

Помимо существенных условий включайте в текст договора диспозитивные условия, вариант которых может быть представлен только на стадии заключения договора.

УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ

Предмет аренды

Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду.

Под предметом договора, а вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора, понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению во временное владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта аренды) по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Обращаем внимание: предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя. Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет аренды имущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

Причина подмены понятий "предмет" и "объект" договора кроется в исторически сложившейся практике включать в раздел договора "Предмет договора" или "Общие положения" информацию о предмете и об объекте. В результате складывается впечатление, что предметом договора аренды выступает именно имущество, которое детально описывается в разделе "Предмет договора". Данные об объекте аренды являются составляющей частью предмета аренды.

В случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой договор признается незаключенным.

Пример описания предмета аренды. Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора и вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях, согласованных сторонами.

Объект аренды

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Положения договора аренды об объекте, составляющие предмет договора, следует формировать, основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основании которых арендодатель вправе передавать имущество в аренду. Например, документом на здание, находящееся в собственности арендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды, будет являться свидетельство о собственности.

В договор следует включать следующую информацию:

1) наименование имущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение, помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, по которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа, номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использование объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и т.п.;

4) реквизиты документа, на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего документа, например свидетельства о собственности и договора купли-продажи объекта;

5) общая площадь, сдаваемая в аренду. Указывается цифрами и прописью в квадратных метрах.

Рекомендации

Рекомендуется, но не требуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь на поэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением на плане передаваемых помещений.

Обращаем внимание: неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта в договоре аренды может повлечь признание договора незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора, если такая регистрация необходима (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

Встречаются случаи, когда точным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно, например при передаче в аренду части здания или помещения, не выделенного на поэтажном плане.

В таком случае описание объекта аренды должно содержаться в двух документах: в договоре и поэтажном плане. В самом договоре аренды будет указано "часть помещения" с указанием данных такого помещения и его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копии поэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения, которая передается в аренду.

Изложенный порядок описания объекта аренды полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи в аренду части помещения, здания с обозначением ее соответствующей части на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемой площади.

Судебная практика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2007 по делу N А56-14675/2006

Суд указал, что в договоре, дополнительном соглашении, акте приема-передачи и в других представленных сторонами документах указаны противоречивые сведения об объекте субаренды, которые не позволяют индивидуализировать подлежащее передаче в аренду имущество, а следовательно, данный договор не считается заключенным.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2007 N Ф04-3320/2007(34618-А46-12)

Договор в совокупности с актом приема-передачи и схемой помещений позволяют определить объект аренды в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.01.2007 N А74-2108/06-Ф02-7220/06-С2

Судебные акты о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаченной арендной платы по договору аренды отменены, поскольку в договоре аренды не указано место расположения объекта аренды, не подписан акт приема-передачи объекта аренды.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2006 N Ф04-6380/2006(26943-А46-38) по делу N 8-398/05

Суд признал договор незаключенным. По договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) передана 1/2 нежилого помещения. Договор не содержит данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. Суд учел, что арендодатель, несмотря на подписание договора аренды и акта приема-передачи к нему, не представил доказательства фактического пользования арендатором объектом в период срока, указанного в договоре.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2006 по делу N А42-1865/2005

Суд признал незаключенным договор аренды нежилых помещений, поскольку в договоре отсутствуют сведения, позволяющие определить местонахождение арендуемых торговых площадей, т.е. не достигнуто соглашение по существенному для договоров аренды условию о его предмете. В договоре указано: "Во временное владение передается часть торгового зала магазинов "Аверс" и "Хибинская ярмарка" для розничной торговли непродовольственными товарами; арендуемая площадь - по 6 кв. м". По акту приема-передачи торговые площади арендатору не передавались.

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2005 по делу N КГ-А40/3783-05.

Суд подтвердил, что если в аренду сдается часть здания, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается поэтажный план здания, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2000 N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2

Суд признал незаключенным договор аренды части помещений, основываясь на нормах ст. 607 ГК РФ, в связи с тем что договор не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержит в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.

В последнее время в судебно-арбитражной практике появились решения, признающие договоры аренды заключенными при отсутствии в договоре указаний на конкретное помещение (при наличии адреса места расположения здания).

Такие решения принимаются в ситуациях, когда договор аренды действовал продолжительное время (не менее года) стороны, исполняли свои обязанности, не предъявляли никаких претензий по поводу неопределенности объекта аренды. При возникновении претензии со стороны арендодателя, как правило, связанной с оплатой арендных платежей, арендатор вдруг вспоминал о несогласованности объекта аренды.

В указанных случаях суд принимает сторону арендодателя, признает объект аренды согласованным, поскольку арендатор пользовался им на протяжении долгого времени, исполнял обязанность по оплате и не предъявлял арендодателю никаких претензий по вопросу уточнения или определения объекта договора аренды. Таким образом, суд не принимает решение о незаключенности договора аренды по формальным признакам. Суд учитывает правоотношения, сложившиеся до возникновения спора.

Судебная практика

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2007 N Ф04-1484/2007(32300-А27-38) по делу N А27-10044/2006-1

В связи с отсутствием доказательств того, что между сторонами в период действия договора аренды возникали неопределенность по поводу состава арендуемого имущества либо разногласия по составу и количеству арендованных площадей, существенные условия данного договора считаются согласованными. Договор аренды был заключен на срок менее года, затем по соглашению сторон был продлен. В качестве объекта в договоре указан адрес, номер дома без указания номера или названия конкретного помещения.

Площадь объекта аренды

Не менее важным, на наш взгляд, представляет собой условие о площади договора аренды недвижимости.

Площадь объекта аренды может являться существенным условием договора в том случае, если в аренду передается часть здания или помещения или арендная плата устанавливается за единицу площади, например за 1 кв. м. Отсутствие в договоре указания на площадь при названных условиях является обстоятельством для признания договора незаключенным.

Вместе с тем общая площадь может не являться существенным условием и не указываться в договоре, если адрес, включая номер помещения, позволяет точно определить передаваемое в аренду имущество. Арендная плата в договоре устанавливается за все указанные в договоре помещения.

Тем не менее рекомендуем включать в договор условие о площади в качестве существенного во избежание случаев, когда размеры площадей, передаваемых в аренду и указанных по устным заверениям, в результате окажутся меньше обещанного. Таков один из способов обманного завышения цены.

Подобный договор можно признать недействительным при наличии достаточных доказательств, например опубликованного в СМИ объявления о предложении аренды. Устные свидетельские показания, вероятнее всего, суд примет во внимание, но они могут не сыграть ту роль, которая им отведена. Объясняется это тем, что недобросовестный арендодатель, как правило, представляет в качестве доказательств свидетельские показания, противоположные заявленным.

Рекомендация

На стадии приема-передачи помещений не поленитесь организовать их обмер. Это поможет арендатору точно знать, за что и сколько он платит, и, возможно, снизить арендные платежи по договору.

Может возникнуть ситуация, когда площадь в договоре указана, но не соответствует фактическим обстоятельствам. Причины такого несоответствия могут быть вызваны ошибкой органа технического учета при замере площадей.

Как быть арендатору в подобных ситуациях, когда вина арендодателя отсутствует, а ошибка обнаружена после заключения договора и по прошествии времени, в течение которого арендатор переплатил арендную плату, рассчитываемую в соответствии с площадью?

Условие договора об оплате за несуществующие площади нельзя признать законным, поскольку это противоречит ст. 606 ГК РФ, в соответствии с которой по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество за определенную плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сумма переплаты является неосновательным обогащением. Порядок действий и последствий урегулирован гл. 60 ГК РФ.

При обнаружении расхождения размеров площадей стороны могут внести соответствующие изменения в договор аренды и составить документ, подтверждающий переплату, с указанием порядка зачета или возврата выявленных сумм. Изменения к договору должны соответствовать форме самого договора, т.е. должны быть внесены в письменной форме. Если договор был зарегистрирован, то изменения также подлежат регистрации.

Если арендодатель уклоняется от внесения изменений в договор и возврата неосновательно полученного, арендатор вправе в судебном порядке потребовать возврата исполненного по договору аренды в части переплаченной суммы арендной платы.

Обращаем внимание: иск, предъявляемый в рассмотренной ситуации, должен содержать требование о возмещении в связи с неосновательным обогащением, а не о взыскании убытков, причиненных в связи с недостатками арендованного помещения. Судебная практика показывает, что единственной причиной отказа в заявленном арендатором требовании является неправильное определение предмета иска.

В данном случае размеры арендованных помещений не относятся к недостаткам, препятствующим использованию помещений, поэтому оплата за фактически не существующие площади не может быть взыскана с арендодателя в виде убытков.

Поясним. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности. Поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать:

1) факт причинения убытков;

2) виновное поведение стороны (неисполнение обязательства);

3) причинную связь между причиненными убытками и виновным поведением лица, с которого взыскиваются убытки, а также размер причиненных убытков.

В нашем примере вины арендодателя нет. Расхождение в размерах площади вызвано ошибкой органа технической инвентаризации. Поэтому суды правомерно отказывают арендаторам в удовлетворении их требований о возмещении убытков.

Судебная практика

Постановление 17 Арбитражного апелляционного суда от 27.06.2007 N 17АП-4111/2007-ГК по делу N А50-1127/2007-Г14

Полученная арендодателем арендная плата за несуществующие площади квалифицируется как неосновательное обогащение.

Встречаются случаи, когда регистрирующий орган отказывает в регистрации изменений в договор аренды, мотивируя появлением нового объекта аренды. Такие случае встречаются при изменении технических характеристик объекта аренды.

Объект аренды в строящемся здании

В сфере коммерческого строительства стали появляться предложения по передаче в аренду помещений в еще не построенных зданиях.

Заключая договор, арендаторы закрепляют за собой гарантированное право аренды помещения, существующего только в проекте. Как правило, в обмен на получение такого права на будущего арендатора возлагается обязанность по завершению строительных, отделочных работ вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию.

Зарегистрировать такой договор аренды, скорее всего, не получится, а обжаловать полученный отказ в регистрации бессмысленно.

Возникает вопрос: может ли в качестве объекта аренды выступать помещение в здании, которое еще не построено или находится в стадии строительства?

Суды соглашаются с регистрирующими органами и считают, что договор аренды не может быть заключен в отношении строящегося объекта, т.е. объекта, который еще не существует или существует, но находится в процессе изменения своих характеристик (Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2005 N Ф09-2495/05-С3).

Суды приводят следующие доводы, обосновывающие изложенную позицию:

- невозможно описать объект аренды, например ввиду его физического отсутствия;

- технические характеристики помещения после окончания строительства могут измениться, что указывает на появление совершенно другого объекта, отличного от согласованного в договоре;

- качественные характеристики объекта аренды подвергаются изменению в процессе строительства;

- объект, который физически отсутствует, не представляет возможности извлекать полезные потребительские свойства, которые сопровождают процесс аренды.

Противоположная точка зрения также имеется. Существуют судебные решения, признающие помещения в строящихся зданиях полноценными объектами договора.

Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 указывается, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона N 122-ФЗ недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу. На это Постановление ссылаются суды, признавая недостроенный объект недвижимости объектом договора найма.

Обращаем внимание на важный факт, позволяющий судам принимать такие решения. Речь идет об объектах строительства, на которые оформлены права как на объект незавершенного строительства в соответствии с Законом N 122-ФЗ.

Судебная практика

Постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу N КГ-А40/2021-00, от 21.03.2005 по делу N КГ-А41/1689-05 и от 20.02.2006 по делу N КГ-А40/442-06

Судами приняты решения, подтверждающие, что помещения, расположенные в строящихся зданиях, на которые оформлены права как на объекты незавершенного строительства, являются полноценными объектами предварительного договора аренды помещений.

Договоры, которые стороны именуют арендными, в соответствии с которыми будущий арендатор наделяется обязанностями по совершению ряда действий по строительству или ограничивается инвестиционными обязательствами, по сути своей являются инвестиционными соглашениями, договорами строительного подряда или содержат отдельные элементы нескольких видов договоров.

Даже когда интерес арендатора продиктован намерением арендовать строящийся объект в будущем, стороны порой забывают, что такие правоотношения следует оформлять предварительным договором аренды, который имеет свои недостатки и особенности (подробно об этом см. в разделе "Предварительный договор аренды" - с. 157).

Объект аренды с перепланировкой

или переоборудованием

Следующей категорией "проблемных" объектов аренды являются здания и помещения, в которых произведена несанкционированная перепланировка или переоборудование.

Перепланировка, надстройка верхних этажей, снос, переоборудование - это действия, которые могут вызвать проблему в оформлении арендных правоотношений, если осуществлены без согласования. В этом случае, если договор подлежит государственной регистрации, например срок аренды превышает один год, он не будет зарегистрирован.

Стороны предпринимают "хитрые", по их мнению, уловки. Указывают в договоре старые данные об объекте, т.е. сведения, существовавшие до момента перепланировки, с приложением действующих документов с фактически недостоверными сведениями.

Вместе с тем формально такие договоры считаются незаключенными по причине недостоверности описания объекта аренды.

Рискуют обе стороны, каждая из которых вправе прекратить сложившиеся отношения (в судебном порядке).

Договоры аренды с описанием объекта, не соответствующим действительности, заранее имеют риск быть прекращенными, что не позволяет спрогнозировать точное финансовое и налоговое будущее.

Рассмотрим пример аренды объекта с неузаконенной перепланировкой.

Предположим, стороны договорились заключить договор аренды. Арендатор, осознавая наличие несоответствия помещений и сведений в документах, отражающих данные до перепланировки, настаивает на приведении документов в законное состояние. Собственник начинает переоформление документов, но до завершения этой стадии стороны заключают договор аренды, который планируют зарегистрировать после получения арендодателем новых документов на объект. Однако такой договор зарегистрировать не удастся. Причина: договором не определен объект аренды.

Поясним. В договоре аренды объект подлежит описанию. К договору прилагаются поэтажный план и экспликация, дата выдачи которых более поздняя, чем сам договор. Вывод: на момент заключения договора объект аренды не определен.

Судебная практика

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2004 по делу N КГ-А40/3121-04

Несогласование объекта в договоре аренды указывает на его незаключенность.

Объект аренды и режим налогообложения

Подробное описание предмета аренды помимо целей соблюдения требований гражданского законодательства имеет значение и для налоговых правоотношений. В ряде случаев именно условие об объекте аренды влияет и на вид применяемого режима налогообложения, и на объем налоговых платежей.

При осуществлении розничной торговли или оказании услуг общественного питания в зависимости от размера занимаемой площади торгового зала (зала обслуживания посетителей) налогоплательщик может применить такой специальный налоговый режим, как ЕНВД - единый доход на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ст. 346.27 НК РФ).

Арендодатель обязан перейти на уплату ЕНВД по рассматриваемому виду деятельности, если выполняются следующие условия:

- система налогообложения в виде ЕНВД для такого вида деятельности, как оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей, введена на территории муниципального образования, где работает арендодатель (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ);

- арендодатель осуществляет деятельность по сдаче в аренду стационарных торговых мест, расположенных в местах торговли и не имеющих залов обслуживания посетителей, о которых пойдет речь ниже, если они соответствуют физическим показателям арендной площади, позволяющей применять ЕНВД.

Обращаем внимание: если арендодатель прекращает сдачу в аренду помещений на месяц или более и не имеет действующих договоров аренды, он перестает быть плательщиком ЕНВД. Обязанность по уплате ЕНВД существует только во время осуществления деятельности по сдаче в аренду помещений, переведенных на систему ЕНВД (п. 2 ст. 44 НК РФ).

Переводу на ЕНВД подлежит деятельность по передаче в аренду следующих видов объектов:

- торговые места, расположенные в торговом комплексе, на крытом рынке, на автовокзале, железнодорожном вокзале, в административном здании, в том числе в поликлинике, учебном заведении, в торговом центре, в котором торговые секции не относятся к магазинам и павильонам, в культурных и выставочных центрах на время проведения в них выставок, ярмарок и иных мероприятий (Письма Минфина России от 13.12.2005 N 03-11-02/81, от 25.01.2006 N 03-11-03/02, от 10.03.2006 N 03-11-04/3/121);

- киоски (Письмо Минфина России от 01.12.2005 N 03-11-04/3/157);

- торговые места, не имеющие залов обслуживания посетителей (торговых залов), палатки, ларьки, боксы (Письма Минфина России от 28.10.2005 N 03-11-04/3/123, от 22.05.2006 N 03-11-04/3/267);

- рефрижераторные контейнеры с холодильными агрегатами (Письмо Минфина России от 20.01.2006 N 03-11-04/3/25);

- стационарные торговые места, расположенные на открытых площадках рынка (Письмо Минфина России от 25.01.2006 N 03-11-03/02);

- сборно-разборные палатки, контейнеры, лотки и прилавки, размещенные на открытой асфальтированной площадке (Письмо Минфина России от 18.01.2006 N 03-11-04/3/17).

Арендодатель не вправе использовать режим ЕНВД, если сдает в аренду следующие виды объектов:

- здания, строения, сооружения (Письмо Минфина России от 13.12.2005 N 03-11-02/81);

- складские помещения в местах торговли (Письмо Минфина России от 26.12.2005 N 03-11-04/3/183);

- торговые места в магазинах и павильонах, капитальный навес, под которым расположены передвижные прилавки (Письмо Минфина России от 18.01.2006 N 03-11-04/3/19);

- асфальтированные площадки для организации торгового места (Письмо Минфина России от 18.01.2006 N 03-11-04/3/17).

Уплата ЕНВД арендодателями-организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (в отношении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду), налога на имущество организаций (в отношении имущества, используемого для аренды имущества, облагаемого ЕНВД) и единого социального налога (в отношении выплат, производимых физическим лицам в связи со сдачей в аренду имущества, облагаемого единым налогом).

Уплата ЕНВД арендодателями - индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду имущества, облагаемого единым налогом), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для аренды) и единого социального налога (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, и выплат, производимых физическим лицам в связи с ведением предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом).

Основой для расчета суммы ЕНВД принимается площадь арендуемого помещения.

Площадь торгового зала, используемая в качестве физического показателя при исчислении ЕНВД, определяется на основании данных, содержащихся в договоре аренды.

Рекомендации

Помимо общих сведений об объекте недвижимости в условии об объекте аренды целесообразно отделить площадь торговых помещений от подсобных, административно-бытовых помещений, а также от помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей.

На поэтажном плане, прилагаемом к договору аренды в качестве неотъемлемой части, следует указать все переданные в аренду помещения, где в цвете выделить торговую площадь.

Главным и основным документом, определяющим право применения ЕНВД, является договор аренды.

Первичность договора аренды в вопросе применения ЕНВД подтверждается арбитражными судами. Из всех предоставляемых доказательств в первую очередь суды рассматривают именно условия договора аренды, приложений и дополнительных соглашений к нему.

Судебная практика

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.08.2005 N А52-7436/2004/2

Суд при наличии договора аренды не принял во внимание обмеры помещений, проведенные налогоплательщиком.

Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 17.08.2005 N Ф08-3691/2005-1482А, от 01.06.2006 по делу N А13-5764/2005-27, Северо-Западного округа от 17.08.2005 по делу N А26-346/2005-29

При наличии договора аренды доказательствами арендуемой площади не могут являться показания работников налогоплательщика, письма и справки арендодателя, свидетельства участника розничной торговли.

В ряде случаев арбитражные суды при наличии договора аренды рассматривают возможность исчисления ЕНВД исходя из "фактических" метров, которые могут быть установлены в ходе осмотра, проведенного в рамках выездной налоговой проверки. Однако такое доказательство вряд ли можно считать допустимым, хотя бы с той точки зрения, что выездная налоговая проверка проходит в отличном от проверяемого периоде.

Судебная практика

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2005 по делу N А55-14810/2004-43

Суд оставил без удовлетворения требование налогового органа на том основании, что, протокол осмотра составлен налоговым органом 05.08.2004, проверяемым же периодом являлись I и II кварталы 2004 г.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2006 по делу N А39-7783/2005-523/10

Система налогообложения в виде ЕНВД применяется в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала по каждому объекту организации торговли не более 150 кв. м.

Качество объекта аренды

Общие требования к качеству объектов аренды, передаваемых арендатору, содержатся в ст. 611 ГК РФ, ответственность за которое на этапе передачи возлагается на арендодателя с некоторыми исключениями, предусмотренными ст. 612 ГК РФ.

По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Качество помещения - это условие договора аренды, которое может быть согласовано сторонами. Помещение признается качественным, если арендатор уведомлен о недостатках. Помещение признается некачественным, если арендатор не знал о недостатках, которые выявлены во время или после принятия помещения в аренду, но при условии, что такие недостатки возникли до заключения договора или принятия помещения.

Возложение на арендодателя обязанности по предоставлению качественного помещения подкреплена нормой об ответственности, которая стимулирует арендодателя до заключения договора честно указать на имеющиеся скрытые недостатки и не утаивать видимые.

Правило п. 1 ст. 612 ГК РФ об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, действует только в отношении скрытых недостатков.

Скрытые недостатки

Скрытые недостатки не могут быть выявлены в процессе обычного осмотра. Причем арендодатель может и не знать о них, а может их просто скрывать.

К скрытым недостаткам может быть отнесено отсутствие отопления (если помещение должно отапливаться, а принятие помещения в летнее время не давало возможности проверить исправность системы отопления), отсутствие вентиляции, протечка потолка после дождя (когда визуальный осмотр не указывает на наличие дефектов, например навесные потолки скрывают трещины в основном потолочном пространстве) и т.п.

Если не указанные в договоре недостатки являются скрытыми и при осмотре не могут быть выявлены, то арендатор вправе требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки.

Рекомендации

Во избежание споров по определению характера имеющихся скрытых недостатков в объекте, которые могли возникнуть до заключения договора аренды и до передачи объекта аренды, включите в текст договора условие о порядке проведения обследования скрытых недостатков, предусмотренных ст. 612 ГК РФ.

Пример. Приведем условия договора аренды о выявлении скрытых недостатков.

1. В случае появления у арендатора подозрений о наличии в объекте скрытых недостатков, возникших до заключения договора аренды и до передачи объекта (именуемых далее - скрытые недостатки), арендатор направляет в адрес арендодателя письменное уведомление о создании комиссии и проведении обследования объекта аренды.

2. Комиссия формируется из представителей арендатора. Обследование осуществляется при участии представителя арендодателя и эксплуатационной организации, обслуживающей объект.

3. Обследование назначается арендатором, но не может быть проведено ранее 3 (трех) дней с момента получения арендодателем уведомления.

4. Уведомление должно содержать дату составления, указание на имеющиеся подозрения о наличии скрытых недостатков, указание на косвенные или явные подтверждения имеющихся подозрений, дату и время проведения обследования объекта.

5. Уведомление должно быть направлено через почтовое отделение связи или с курьером путем передачи уведомления в секретариат арендодателя. Арендодатель ставит отметку о получении на копии уведомления с указанием лица, принявшего уведомление, его должности, даты и времени получения, подписи принявшего лица и с приложением печати арендодателя.

6. В день проведения обследования объекта члены комиссии должны явиться в место расположения объекта в указанное в уведомлении время. Уполномоченный представитель арендодателя передает арендатору оформленную в соответствии с действующим законодательством доверенность на право участия в обследовании объекта и подписания результатов обследования.

7. В обследовании должны принимать участие представители эксплуатационной организации "..." (адрес, телефон, договор на обслуживание арендодателя N...). Арендатор направляет уведомление представителям эксплуатационной организации о дате и времени обследования объекта.

8. Арендатор вправе привлечь дополнительно независимых экспертов, имеющих специальные познания в соответствующей области, для проведения обследования и экспертизы скрытых недостатков. Указанные лица могут входить в состав комиссии.

9. Результат обследования оформляется актом обследования. В случае выявления скрытых недостатков составляется дефектная ведомость, которая подписывается членами комиссии и другими участвовавшими в обследовании лицами. В случае отсутствия недостатков составляется акт.

10. Сторона вправе назначить экспертизу скрытых недостатков, обратившись в государственное экспертное учреждение при Министерстве юстиции РФ. Экспертизу оплачивает сторона, инициирующая экспертизу. Если в результате проведения экспертизы скрытые недостатки будут подтверждены, все расходы, связанные с проведением экспертизы, возлагаются на арендодателя, который обязан возместить их арендатору не позднее 7 (семи) дней после получения арендодателем результатов экспертизы.

11. В случае выявления в процессе обследования и (или) экспертизы скрытых недостатков, возникших до заключения договора аренды и до передачи имущества в аренду, арендатор действует в соответствии с нормами ст. 612 ГК РФ.

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, при передаче имущества. Указанное правило касается недостатков известных, озвученных арендатору или видимых.

Видимые недостатки

Видимые недостатки могут быть выявлены путем осмотра и проверки работоспособности без привлечения специалистов, обладающих специальными знаниями. Например, видимые трещины стен, отсутствие плитки на полу, сломанный замок двери, разбитое окно, неработающий аппарат телефона или кондиционер.

Процесс передачи арендованного помещения заключается в проверке арендатором соответствия договору качества передаваемого объекта. В процессе осмотра арендатор должен проверить исправность работающего оборудования.

После осмотра помещения и подписания акта приема-передачи помещения, в котором отсутствуют замечания о выявленных видимых недостатках при их отсутствии в тексте договора, арендатор не вправе заявлять требования о замене или ремонте таких неисправностей. Считается, что арендатор принял качественное помещение.

Указанные недостатки таковыми не признаются в рамках заключаемого договора. Считается, что арендатор знает о видимых недостатках и принимает их как не препятствующие целевому использованию в деятельности, которую он намеревается осуществлять.

Последствия выявления недостатков

и расходы по их исправлению

Рассмотрим последствия исправления недостатков, возникших до заключения договора аренды, при условии, что они не оговорены в самом договоре.

Обращаем внимание: момент возникновения недостатков отличается от момента обнаружения недостатков, возникших ранее.

Определение лица, ответственного за устранение недостатков, зависит от момента возникновения недостатков.

Те недостатки, которые возникнут после заключения договора, будут регулироваться по правилам о содержании арендованного имущества. Подробнее см. раздел "Содержание арендованного объекта" (с. 105).

Итак, рассмотрим правовые, финансовые и налоговые последствия исправления недостатков арендованного имущества.

Расходы по устранению видимых недостатков, возникших после принятия помещения арендатором, несет он же, если недостатки не оговорены в договоре или акте.

Расходы по устранению скрытых недостатков, возникших до заключения договора аренды, несет арендодатель.

При этом арендатору придется доказать момент возникновения обнаруженных недостатков, если арендодатель не согласится с претензией.

Порядок выявления скрытых недостатков стороны могут предусмотреть в договоре.

Хотя для арендатора выгоднее не включать в договор условия о порядке выявления недостатков, которые могут существенно затянуть процесс их выявления, поскольку будет действовать императивная норма ст. 612 ГК РФ, или ограничиться указанием о праве арендатора действовать в соответствии со ст. 612 ГК РФ.

Последствия при выявлении скрытых недостатков иные, чем при выявлении видимых.

В случае выявления скрытых недостатков, не указанных в договоре или акте, у арендатора появляются права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Арендатор вправе по своему выбору действовать следующим образом:

- потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;

- потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

- потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендатор вправе самостоятельно исправить выявленные скрытые недостатки, а затем предъявить арендодателю счет для возмещения понесенных расходов.

Обращаем внимание: если договор аренды содержит положения, устанавливающие порядок выявления скрытых недостатков и признания их таковыми, арендатор обязан действовать в соответствии с такими условиями. Невыполнение им согласованного порядка действий является основанием для отказа в возмещении понесенных арендатором расходов.

Если арендодатель сможет представить суду доказательства того, что недостатки возникли после заключения договора, то порядок расходов должен регулироваться правилами по содержанию арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ). Более подробно порядок взаимоотношений сторон по содержанию имущества рассмотрен в разделе "Содержание арендованного объекта" (с. 105).

Возвращаясь к вопросу о возмещении расходов по исправлению скрытых недостатков, возникших до заключения договора, отметим, что, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение скрытых недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, арендатор, выявив скрытые недостатки, которые мешают ему пользоваться арендованным имуществом по назначению в соответствии с договором аренды, вправе воспользоваться любым из перечисленных в ст. 612 ГК РФ способом их устранения.

В том числе у арендатора возникает право самостоятельно произвести устранение выявленных недостатков, предварительно уведомив об этом арендодателя, и требовать возмещения понесенных расходов.

Такой порядок возмещения расходов действует независимо от распределения между сторонами бремени несения расходов по текущему и капитальному ремонту. Например, договором предусмотрено, что обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта.

Арендатор, приняв по акту помещение, выявляет серьезные скрытые дефекты: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления и канализации. Арендатор, предварительно уведомив арендодателя, вправе приступить к проведению ремонтных работ, по результатам которых предъявить счет для возмещения израсходованных сумм.

Арендодатель, в свою очередь, обязан возместить арендатору расходы, несмотря на то что обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. Более того, даже если договором предусмотрено, что капитальный ремонт возможен после получения арендатором согласия, это правило на случай устранения скрытых недостатков, возникших до заключения договора, не распространяется.

Полученные от арендодателя суммы расходов арендатор вправе учесть в расходах, уменьшающих базу по налогу на прибыль. Если налоговый орган признает такие расходы документально не подтвержденными, поскольку бремя несения капитального ремонта по договору возложено на другую сторону, то такое решение следует обжаловать в суде.

Имеющаяся судебная практика на уровне Президиума ВАС РФ подтверждает изложенную позицию. Обоснованием служит законодательно установленное право арендатора устранить выявленный скрытый недостаток, возникший до заключения договора аренды, если он не оговорен в договоре.

Таким образом, норма ст. 612 ГК РФ предоставляет арендатору право без согласия арендодателя, но с предварительным письменным уведомлением его, по собственному выбору осуществить перечисленные в норме действия, в том числе требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества или использовать все перечисленные возможности одновременно.

Следует отметить, что при обнаружении недостатков арендатор не вправе предпринять иные, не предусмотренные ст. 612 ГК РФ меры. Например, арендатор не вправе перестать оплачивать стоимость арендной платы после обнаружения существенных недостатков, даже если они препятствуют пользоваться арендованным имуществом.

Судебная практика

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03

Суд указал, что арендатор в соответствии со ст. 612 ГК РФ имел право произвести капитальный ремонт по исправлению выявленных скрытых недостатков, предварительно уведомив арендодателя, а затем требовать возмещения понесенных расходов на произведенный ремонт, так как при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.

Суд обосновал свое решение следующим: в соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом договора аренды, произвел обследование состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.

Проверка производилась с участием представителя арендодателя, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания. Результаты обследования зафиксированы в акте дефектной ведомости.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендатор, обнаружив недостатки, уведомил о них арендодателя письмами, где указал ориентировочную стоимость ремонта, и предложил заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений в ремонт.

Арендодатель дал согласие на проведение капитального ремонта, реконструкцию здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы.

Суд отметил, что согласие арендодателя в соответствии с положениями ст. 612 ГК РФ не требуется.

Арендатор правомерно заключил договоры на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором по актам приемки, и по мере приемки выполненных работ направлял арендодателю документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2006 N Ф04-7668/2006(28523-А46-38) по делу N 24-241/5

Недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Суд удовлетворил требование арендодателя, расторгнул договор и взыскал с арендатора задолженность по арендной плате.

Арендатор при поиске помещений для аренды предъявляет к ним определенные требования. Например, для размещения офиса по умолчанию требуются электроэнергия, тепло- и водоснабжение.

Подача любого вида энергии осуществляется специализированными организациями, деятельность которых регулируется государством. Арендодатель не может оказывать арендатору услуги по снабжению любым видом энергии, если не является соответствующей организацией.

Не секрет, что подача любой энергии может быть прекращена по определенным причинам. В результате арендатор не получает то, на что рассчитывал при заключении договора, вплоть до получения убытков. Возникает вопрос: к кому арендатор вправе предъявить требования о возмещении убытков?

Если арендатор самостоятельно заключает договоры со снабжающими организациями, то он предъявляет требования о взыскании убытков к соответствующей снабжающей организации.

Если договор содержит условие о возложении обязанности на арендодателя по обеспечению подачи энергии, то убытки будет возмещать арендодатель.

Если же договор не содержит такого условия, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возмещения в связи с отключением энергии и обязывать его же обеспечивать подачу энергии.

Рекомендации

Арендатору следует включать в договор аренды условия о возложении на арендодателя обязанности по обеспечению арендованных помещений электроэнергией, тепло- и водоснабжением.

Судебная практика

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 25.04.2006, 03.05.2006 по делу N А40-3833/06-91-36

В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков и обязании ответчика обеспечить подачу электроэнергии в нежилые помещения отказано, так как материалами дела установлено, что в действиях ответчика отсутствуют признаки неправомерности, поскольку договором аренды на ответчика не возложена обязанность обеспечивать подачу электрической энергии. Таким образом, отсутствует причинно-следственная связь между действиями (бездействием) арендодателя и причинением истцу убытков.

Рекомендации

Во избежание споров о возложении расходов за устранение выявленных недостатков необходимо детально описывать качество передаваемых помещений и обязательно фиксировать все недостатки, о которых знает арендодатель и которые увидит арендатор.

Это актуально для обеих сторон договора. Выявление дефектов как скрытого, так и видимого характера может повлиять на возникновение дополнительных финансовых расходов, в том числе налогового характера.

Поэтому в раздел договора, посвященный описанию объекта аренды, включайте подробное описание качества объекта аренды.

Пример описания качества объекта. 1. Помещения предоставляются арендатору обеспеченные электроснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, а также счетчиком учета электроэнергии, без каких-либо дефектов, которые могли бы помешать арендатору в их пользовании.

2. Капитальный ремонт здания, в котором расположено помещение, производился последний раз в 2005 г. Текущий ремонт помещения был произведен в последний раз 2006 г. Помещение передается арендодателем в состоянии, не требующем осуществления арендатором подготовительных ремонтных работ, иного переоборудования для использования в целях, предусмотренных договором.

3. Помещение N 1. Потолок и стены окрашены. В помещении установлены светильники дневного освещения производства... укомплектованные лампами. Дверь деревянная производства... В двери установлен замок марки... к которому передаются 3 ключа. Пол покрыт в 2006 г. ламинатом марки... По периметру уложен плинтус. Комната телефонизирована, установлен телефон марки... год выпуска... Силовая и слаботочная разводка скрытая. Электрооборудование в отличном состоянии, соответствует требованиям безопасной эксплуатации. В помещении установлен кондиционер марки... в рабочем состоянии, к которому передается один пульт управления. На окнах установлены стеклопакеты с исправными замками, все стекла целые, без трещин и сколов. На окнах установлены жалюзи марки... Помещение отапливаемое, установлены батареи производства... окрашенные в цвет стен.

4. Недостатки помещения:...

Если объект имеет недостатки, которые указаны в договоре, то он считается качественным. Арендатор не сможет предъявить претензии арендодателю и не вправе требовать возмещения понесенных расходов на ремонт таких недостатков или воспользоваться правом на досрочное расторжение договора.

Если стороны сочтут неприемлемым перегружать текст договора описанием качества передаваемых помещений, то это следует подробно указать в документе, фиксирующем факт передачи и приема недвижимого имущества по договору аренды (ст. 655 ГК РФ).

Как правило, стороны арендных правоотношений именуют такой документ актом приема-передачи, но он может именоваться и по-другому. Об этом документе подробно см. раздел "Акт приема-передачи и недостатки объекта аренды" (с. 73).

Судебная практика

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.05.2005 N А65-19644/04-СГ2-6

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе удерживать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Постановлением главы местного органа власти на ООО возложена обязанность выполнить реконструкцию здания и торгового зала. В развитие данного ненормативного акта между комитетом (арендодателем) и ООО был заключен договор аренды, где арендатору было предоставлено нежилое помещение, переоборудованное арендатором под организацию торгового предприятия по реализации товаров народного потребления.

Обязанность проведения капитального ремонта договором аренды возложена на арендодателя.

Суд указал, что согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из анализа постановления главы местного органа власти и заключенного договора аренды следует, что ООО до предоставления объекта во временное пользование и владение обязано было произвести капитальный ремонт помещения для его приведения в соответствие с назначением имущества - реализацией товаров народного потребления. Следовательно, арендодателем изначально были предоставлены помещения, которые не могли быть использованы арендатором по назначению, указанному в договоре аренды.

ООО во исполнение постановления осуществило капитальный ремонт с улучшением несущих конструкций и инженерных коммуникаций.

Учитывая, что имущество было передано в аренду с существенными недостатками, а именно: не соответствующее состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, системы контроля пожарной безопасности, а также высокая степень износа здания, арендатор, использующий объект недвижимости, правомерно с согласия собственника произвел ремонтные работы и в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ обоснованно потребовал возмещения расходов.

Постановления ФАС Центрального округа от 29.05.2007 N А09-7975/06-19, от 18.09.2006 N А62-1171/2006, от 01.06.2006 N КГ-А40/4857-06 по делу N А40-45754/05-20-319

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2005 N А43-5225/2004-12-110

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.12.2004 N А65-4526/04-СГ2-24

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или передачи имущества в аренду.

Целевое назначение имущества

Назначение имущества - это качественная характеристика объекта аренды. В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества.

Не стоит пренебрегать в тексте договора условием о целевом назначении имущества, передаваемого в аренду, поскольку целевое назначение имущества не всегда соответствует целевой направленности деятельности арендатора по использованию такого имущества. Как было указано выше, в процессе осмотра помещений не всегда можно точно определить все качественные характеристики объекта. Например, скрытые недостатки могут быть обнаружены намного позже.

Обращаем внимание: игнорирование в тексте договора условия о цели, в соответствии с которой арендатор намерен использовать помещение, указывает на то, что стороны не имеют по этому поводу разногласий.

Тем не менее целевое назначение объекта может быть ограничено или деятельность арендатора может не соответствовать целевому назначению помещения.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор нарушает изложенное правило, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Во избежание споров рекомендуем включать в договор аренды условие о целевом использовании объекта аренды.

Как было указано ранее, основные характеристики объекта аренды лучше формировать в соответствии с документами о правах на объект. Например, в свидетельстве о собственности содержится указание на разрешенное целевое использование, а также указываются имеющиеся ограничения и обременения.

Так, отнесение здания к категории памятников архитектуры может ограничить возможность его реконструкции. А если деятельность арендатора связана с необходимостью по переустройству или реконструкции здания, то целевые потребности сторон договора не совпадут и договор не будет заключен. А заключенный договор впоследствии будет расторгнут.

В результате арендатор потерпит убытки и будет вынужден отказаться от помещения и искать объект, удовлетворяющий его потребностям.

Затраты арендатора в виде уплаченной арендной платы не смогут быть учтены в качестве расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Указанные затраты не удовлетворяют признакам обоснованности по п. 1 ст. 252 НК РФ, поскольку произведены для осуществления деятельности, которая не направлена на получение дохода.

Условие о целевом использовании объекта аренды является гарантией арендатора, что он получит помещение, позволяющее ему осуществлять намеченную деятельность.

Представим, что арендодатель умолчал о целевом ограничении использования помещений, а арендатор не скрывал планируемый вид деятельности и настоял о включении такого условия в договор.

О нарушении ограниченного целевого использования помещений арендатор рано или поздно узнает, например, от контролирующих органов.

В рассматриваемом случае вина арендодателя очевидна: он не предоставил арендатору помещение в состоянии, которое позволяет использовать его по целевому назначению, чем нарушил п. 1 ст. 611 ГК РФ.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, внимательное отношение к условию договора о целевом назначении гарантирует арендатору возмещение убытков в случае несоответствия объекта согласованному сторонами условию.

Судебная практика

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579

Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.

Заключению договора предшествовало опубликование предложения арендодателя о проведении конкурса по заключению договора аренды на помещение свободного назначения. Индивидуальный предприниматель (ИП) в адрес арендодателя направил заявку, содержащую просьбу о предоставлении помещений в аренду и цель использования объекта.

По результатам конкурса ИП заключил договор аренды. В договоре указано целевое использование - для размещения магазина. Арендодатель не предупредил арендатора об отнесении помещений к объектам гражданской обороны, что исключает возможность реконструкции. В свою очередь, для ведения торговой деятельности в силу конструктивных особенностей помещений требовалась реконструкция, в которой арендодатель ввиду имеющегося ограничения отказал. Невозможность такого использования недвижимости свидетельствует об отсутствии у арендатора интереса к сделке.

Суд отметил: в связи с тем что договором определено целевое назначение, у арендатора возникло право требования предоставить ему имущество, приспособленное для использования под организацию торговли.

На основании п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненные арендатору убытки, он вправе потребовать от арендодателя возмещения непокрытой части убытков.

Таким образом, суд указал, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора и взыскания убытков.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579

Арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению.

Права третьих лиц на объект аренды

Закон не ограничивает право арендодателя передавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц, если такая передача не запрещена лицом, в чью пользу произведено обеспечение.

Наличие обременений имущества, передаваемого в аренду, обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ)

В качестве обременений может выступать залог, сервитут, отнесение объекта к памятникам архитектуры и т.п.

Наличие обременений является качественной характеристикой объекта, поскольку может повлиять на права арендатора.

Например, в случае обращения взыскания на помещение, заложенное арендодателем в обеспечение обязательств, в котором находится переданное в аренду помещение, договор аренды может быть прекращен досрочно, если был заключен без предварительного согласия залогодержателя (ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Несмотря на установленную Гражданским кодексом РФ обязанность арендодателя сообщать обо всех обременениях объекта аренды, этот факт может быть скрыт. Объясняется это тем, что обременение снижает ценность объекта и влияет на формирование цены по договору аренды.

Поэтому в текст договора следует включить указание на отсутствие или наличие обременений.

Пример положения об обременениях объекта. 1. Здание, в котором расположено помещение, является объектом культурного наследия, зарегистрировано за N... от 01.07.2007 и обременено охранным обязательством.

2. Здание, в котором расположено помещение, передано в залог по договору N... от 01.01.2007, заключенному с банком... Право залога зарегистрировано и внесено в ЕГРП за N... от 01.03.2007.

Обременения недвижимости подлежат государственной регистрации. Поэтому арендатор имеет возможность узнать об имеющихся зарегистрированных правах третьих лиц из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Рекомендации

Перед заключением договора аренды арендатору следует запросить у арендодателя выписку о правах на недвижимое имущество, из которой можно получить информацию обо всех правах, зарегистрированных на объект аренды. Выписка должна быть свежая. Сроки ее действия не установлены. Наши рекомендации: не более месяца, но лучше несколько дней.

Арендатор вправе получить такой документ самостоятельно, обратившись в регистрирующий орган.

В случае непредупреждения арендатора об имеющихся правах третьих лиц на объект аренды арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы либо расторгнуть договор с возмещением убытков.

Судебная практика

Постановления ФАС Дальневосточного округа от 02.12.2002 N Ф03-А51/02-1/2441, Московского округа от 13.09.2005 N КГ-А40/8653-05

Иск о признании недействительным договора аренды нежилых помещений правомерно удовлетворен, поскольку спорные объекты обременены арендными правами истца.

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.10.2004 N А55-5504/03-12

В требовании о понуждении к исполнению обязательств судом отказано, поскольку арендуемый объект недвижимости является предметом залога по договору ипотеки, но информация об уведомлении арендатора об обременении в представленном на регистрацию договоре аренды отсутствует, как отсутствует и согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

Постановления ФАС Поволжского округа от 28.10.2004 N А55-5504/03-12, Северо-Западного округа от 27.09.2001 N А56-13873/01

Договор аренды не расторгнут надлежащим образом, продолжает действовать и является обременением объекта недвижимости, поэтому арендодатель не вправе заключать новый договор аренды до тех пор, пока обременение не будет снято путем расторжения договора или истечения срока его действия.

Передача объекта аренды

по акту приема-передачи

Отличительной особенностью исполнения договора аренды является оформление передачи объекта найма передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи объектов недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не считается исполненным.

Акт приема-передачи объектов недвижимости (помещений, части зданий и т.п.) (далее - Акт) является важным юридическим документом, влекущим не только правовые, но и налоговые последствия.

Такой документ должен быть составлен в обязательном порядке на основании императивной нормы, установленной п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Акт составляется в письменной форме, несоблюдение которой лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Судебная практика подтверждает изложенную позицию.

————