"Нормативные акты для бухгалтера", 2007, N 18

<КОММЕНТАРИЙ

К ПИСЬМУ МИНФИНА РОССИИ ОТ 20.08.2007 N 03-03-06/2/155

<УЧЕТ РАСХОДОВ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ>>

Арендатор вправе учесть при налогообложении прибыли как арендную плату в период действия договора, так и до момента начала фактического использования имущества. Такие разъяснения приведены в комментируемом Письме финансового ведомства. А можно ли включить в расходы плату за использование объекта, если договор на его аренду еще не заключен? Об этом пойдет речь в нашем комментарии.

"Арендный" договор не заключен

Гражданское законодательство указывает, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный контракт, заключенный на срок более года, должен быть оформлен в письменной форме. Причем при аренде недвижимого имущества договор подлежит государственной регистрации. Указанный договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). При этом ст. 425 Гражданского кодекса определено, что соглашение становится обязательным для сторон с момента его заключения. Кроме того, стороны вправе установить, что условия контракта применяются к их отношениям, возникшим до его заключения.

Вправе ли фирма принять в расходы плату за использование имущества до заключения арендного соглашения между сторонами? По этому вопросу мнения налогового и финансового ведомств различны. Так, в Письме Минфина России от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/86 указано, что арендные платежи подлежат включению в состав прочих расходов при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами (договор аренды, акт приема-передачи, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и т.д.). При этом финансисты отметили, что уменьшить налоговую базу можно только начиная с периода, в котором договор аренды вступит в законную силу (с даты подписания договора сторонами).

Однако столичные инспекторы считают иначе. УФНС России по г. Москве в Письме от 04.03.2005 N 20-12/14626 сделало вывод, что расходы по незаключенным договорам аренды не уменьшают "прибыльную" базу, так как организация может уменьшить полученные доходы только на сумму документально подтвержденных расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом порядок оформления первичных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров (п. 2 ст. 9 Закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ).

С другой стороны, налоговое ведомство отметило, что если в договоре аренды предусмотрено применение условий контракта к отношениям, возникшим до его заключения, то арендные платежи могут быть учтены для целей налогообложения прибыли. Кроме того, Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 отражает аналогичную позицию.

Имущество не используется

Вправе ли налогоплательщики относить к расходам арендную плату по неиспользованному имуществу? Налоговый кодекс не содержит разъяснений по этому поводу.

В Письме УФНС России по г. Москве от 02.09.2005 N 20-12/62488 сказано, что арендная плата по неиспользуемому имуществу не должна признаваться в расходах. Ведь согласно ст. 252 Налогового кодекса расходами признаются любые затраты при условии, что они направлены на осуществление деятельности с целью получения дохода. А вот если объект, например имущественный комплекс, законсервирован, то расходы, связанные с уплатой арендной платы за землю, занятую под ним, не могут быть экономически обоснованными. С мнением налогового ведомства согласны и некоторые судьи (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2006 N Ф04-1876/2006(26791-А46-40), ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2005 N А56-23251/04).

Однако в комментируемом Письме специалисты финансового ведомства отметили, что если фирма-арендатор осуществляет ремонт или содержит охрану еще не используемого имущества, то эти затраты можно учесть при налогообложении прибыли. Главное, чтобы они были оформлены подтверждающими документами. С мнением Минфина согласны и арбитры. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 12.04.2007 N КА-А40/1503-07 судьи признали экономически обоснованной арендную плату за скважины, находящиеся в резерве и на консервации, так как расходы были вызваны производственными и технологическими причинами, а также спецификой деятельности компании. Аналогичной позиции придерживаются судебные органы (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2006 N А05-2343/2006-34).

Ю.Д.Сурменков

Аудитор

Подписано в печать

14.09.2007

————