"Нормативные акты для бухгалтера", 2007, N 18

<КОММЕНТАРИЙ

К ПИСЬМУ МИНФИНА РОССИИ ОТ 07.08.2007 N 03-03-06/1/544

<ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ У ЗАСТРОЙЩИКА>

И ПИСЬМУ МИНФИНА РОССИИ ОТ 20.08.2007 N 03-03-06/1/578

<ПОРЯДОК НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ У ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ПОЭТАПНОМ

ВВОДЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТОВ СТРОИТЕЛЬСТВА>>

Одним из участников долевого строительства является застройщик. Нередко он выступает и как заказчик. В функции заказчика-застройщика входит привлечение соинвесторов, заключение договоров с подрядчиками, организация процесса строительства и контроль строительных работ, технический надзор, ведение бухгалтерского учета произведенных затрат.

В ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" указано, что для застройщика финансовым результатом будет разница между размером (лимитом) средств на его содержание, который заложен в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами. А если застройщик производит расчеты с инвестором за сданный объект по договорной стоимости строительства, то финансовым результатом нужно также считать разницу между данной стоимостью и фактически произведенными затратами на строительство объекта с учетом затрат на содержание застройщика.

Что же касается налогового учета, то в "прибыльной" главе Налогового кодекса нет специальной статьи, определяющей особенности учета доходов и расходов компаниями, которые участвуют в долевом строительстве. Поэтому нужно руководствоваться общими положениями Кодекса. На счетах организации-застройщика аккумулируются средства дольщиков и (или) инвесторов. Но такие поступления не нужно учитывать при расчете налоговой базы. Ведь эти средства получены в рамках целевого финансирования (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Затраты, произведенные за счет таких поступлений, также не учитываются при расчете налога на прибыль. При этом застройщик обязан обеспечить раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования.

Что же следует включать в налоговую базу? Как указал Минфин, фирма должна определять финансовый результат от выполнения функций заказчика-застройщика как разницу между суммой средств, выделенных на свое содержание по смете, и фактическими затратами. То есть так же, как и в бухгалтерском учете. Кроме того, если договорная стоимость объекта превысит фактические расходы на строительство с учетом затрат на содержание застройщика, возникнет налогооблагаемая прибыль. А если наоборот - финансовым результатом будет убыток.

Специалисты Минфина указали также, как считать налог на прибыль, если построенный объект будет вводиться в эксплуатацию частями. Действующий сейчас порядок предусматривает получение разрешения городской администрации на ввод жилья в эксплуатацию. В запросе, рассмотренном Минфином, сказано, что администрация города планирует выдавать разрешения на ввод в эксплуатацию части жилого дома (первых двух подъездов). Финансисты разъяснили, что если инвестиционным договором предусмотрена поэтапная сдача, заказчик-застройщик должен рассчитывать налог на прибыль по законченному этапу в том отчетном периоде, когда городская администрация выдала разрешение на ввод в эксплуатацию части дома.

М.С.Голубева

Аудитор

Подписано в печать

14.09.2007

————