Вопрос: В марте 2006 г. организация заключила с работником предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором была оговорена цена, равная средней рыночной стоимости на момент заключения договора. Основной договор заключен в октябре 2007 г., и к этому моменту рыночная цена выросла на 60%. Организация применяет к сделке цену, обусловленную в предварительном договоре. Как будет учитываться в целях исчисления налога на прибыль выручка от реализации квартиры? Возникает ли у работника объект налогообложения по НДФЛ в виде материальной выгоды?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 24 декабря 2007 г. N 03-03-06/1/887

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли выручки от реализации квартиры сотруднику и исходя из содержащейся в письме информации сообщает следующее.

1. При определении налоговой базы по налогу на прибыль в качестве дохода учитывается выручка от реализации объекта недвижимости (квартиры), исчисленная исходя из цены квартиры, указанной в основном договоре. При признании для целей налогообложения прибыли рыночной цены квартиры необходимо руководствоваться положениями ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

2. Согласно ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса.

Превышение рыночной стоимости квартиры в 2007 г. над ценой квартиры, указанной в предварительном договоре, по которой квартира была фактически реализована, носит характер материальной выгоды.

Статья 212 Кодекса содержит перечень случаев, когда материальная выгода признается доходом для целей взимания налога на доходы физических лиц.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 212 Кодекса предусмотрено, что доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, является материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

В соответствии с п. 3 ст. 212 Кодекса при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.

Определение и перечень случаев, когда лица признаются взаимозависимыми, содержатся в ст. 20 Кодекса.

В случае если физическое лицо и организация признаются взаимозависимыми лицами в смысле ст. 20 Кодекса, материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой квартиры на момент реализации (то есть цены реализации в обычных условиях) и ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи, является доходом физического лица, подлежащим налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В случае отсутствия взаимозависимости между сторонами, заключившими указанный договор купли-продажи квартиры, подлежащего налогообложению дохода в виде материальной выгоды не возникает.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

24.12.2007

————