Вопрос: Наша фирма при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости получила от покупателя в качестве гарантии заключения основного договора задаток. Если основной договор будет заключен, то сумма задатка будет засчитана в счет покупной цены. Включается ли сумма задатка в налоговую базу по НДС при его получении?

Ответ: Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности из-за незаключения соглашения о задатке в письменной форме, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. п. 2, 3 ст. 380 ГК РФ). Таким образом, задаток обеспечивает исполнение обязательства и авансом (частичной оплатой) не является. Более того, нормами ГК РФ он четко отграничен от аванса.

Реализация товаров на территории РФ является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ). Моментом определения налоговой базы по НДС признается в том числе момент получения частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Поскольку задаток в момент его получения продавцом платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. К таким же выводам пришел Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 31.01.2006 N 09АП-14464/05-АК (оставленном без изменения Постановлением ФАС Московского округа от 31.03.2006 N КА-А40/2464-06).

Следовательно, сумма задатка в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент задаток перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при этом определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом НДС.

А.В.Рымкевич

Издательство "Главная книга"

09.10.2007

————