"Экономический анализ: теория и практика", 2007, N 21

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК МЕХАНИЗМ ФИНАНСОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ

НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА

При сегодняшних темпах роста цен на жилье для большей части россиян единственным способом приобрести дом или квартиру становится ипотечное кредитование.

Hypotheca в переводе с греческого - подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной проблемы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество. В современной практике термин "ипотека" означает залог недвижимого имущества, применяется в законодательствах различных стран для обозначения трех следующих правовых категорий:

1. Залога недвижимого имущества в целях получения ипотечного кредита.

2. Закладной - долгового инструмента, удостоверяющего право залогодержателя на недвижимое имущество.

3. Ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитором под залог недвижимости.

Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами <1>.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Национальный проект "Доступное жилье", http://spbnovostroika.ru.

Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключаются в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита.

Современная ипотека представляет собой уникальный процесс, сочетающий одновременно несколько позитивных элементов:

- социальную стабильность;

- долгосрочное и малорисковое размещение средств;

- перспективность рынка (пока еще менее 10% жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов);

- возможность выстраивать долгосрочные отношения банка с клиентом.

Сегодня ипотечный рынок России набирает обороты. Поскольку граждане Российской Федерации считают ситуацию в жилищной сфере критической <2>, то ипотека становится одним из способов улучшения условий жизни населения. Если говорить о стране в целом, существует национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", который имеет две важнейшие составляющие. Первая - повышение доступности жилья за счет резкого увеличения объемов строительства, развития системы ипотечного кредитования и обеспечения жильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство взяло на себя определенные обязательства. Второе - обеспечение комфортности жилья путем модернизации жилищно-коммунального комплекса <3>.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Если говорить об аналитических исследованиях, то большинство опрошенных оценивают нынешнее положение дел в жилищной сфере негативно - 78%. Доля тех, кто склонен позитивно оценить состояние дел в этой сфере, не превышает 15% опрошенных. Только 56% россиян удовлетворены уровнем собственных жилищных условий, 42% - тех, кто не удовлетворен собственным жильем. Причиной неудовлетворенности собственным жильем выступают прежде всего теснота и нехватка жилой площади (33%), вообще нет собственного жилья (11%), необходимость разъезда с детьми и родителями (7%), ветхость и аварийность жилья (15%), большие расходы по оплате жилья (14%), жилье недостаточно комфортное (7%) и др.

Подробнее см.: Пахомова Е.И. Жилищный вопрос: есть ли решение? // Национальные проекты. - 2007. - N 7. - С. 93.

<3> Шаккум М.Л. Доступное и комфортное жилье - фактор повышения конкурентоспособности России // Национальные проекты. - 2007. - N 7. - С. 4.

Объемы жилищного строительства в России увеличиваются с каждым годом. Например, в 2006 г. было построено 600 тыс. квартир и индивидуальных домов, что на 15% больше, чем в 2005 г. В первом квартале 2007 г. на территории России было построено 9,5 млн кв. м жилья, это на 50% больше, чем в первом квартале 2006 г. Темпы прироста строительства жилья были особенно заметны в январе 2007 г., когда было сдано на 60% больше жилья, чем в январе 2006 г. <4>. Объемы ввода жилья продолжают расти, а к 2010 г. запланировано подойти к уровню 80 - 85 млн кв. м жилья в год.

     
   ————————————————————————————————
   

<4> По материалам estate.spb.ru.

В настоящее время получает развитие постройка малоэтажных домов, освоение новых территорий. Однако в широком плане ипотека загородных домов и земли находится пока на низком уровне. Все программы по загородной ипотеке можно условно подразделить на три категории.

Первая и наиболее многочисленная категория - программы кредитования готового жилья. Условия по кредитам на покупку готового дома в организованном коттеджном поселке, как правило, ничем не отличаются от кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке. Главное, дом должен находиться в организованном поселке, предназначенном для постоянного проживания, и быть обеспеченным всей необходимой инфраструктурой.

Ко второй категории относятся строящиеся коттеджи. С развитием этого направления жилищного строительства дело обстоит хуже. Риски для банка в этом сегменте выше, чем при финансировании жилья в готовом поселке, ведь застройщик может не закончить строительство поселка, не исключены проблемы с подведением электричества, канализации, водопровода <5>. Возможна ситуация, что дома полностью построены, но при этом не введены в эксплуатацию и право собственности на них не передано покупателю. Следовательно, банк не сможет оформить на них залог. А значит, круг банков, готовых рассматривать такие варианты, резко сужается.

     
   ————————————————————————————————
   

<5> Шехова А. Дачные займы // Деньги - штрих. - 2007. - N 10. - С. 39.

С удовлетворением можно отметить, что в России началось активное развитие постройки деревянных домов из бруса. В 2005 г. группа отечественных предпринимателей приобрела контрольный пакет акций финского производителя деревянных домов из клееного бруса Vuokatti Hirsitalot Ou. Данный производитель поставляет около 50% своей продукции на российский рынок. Мощности, составлявшие 24 тыс. кв. м деревянных домов, в 2006 г. были увеличены в полтора раза. Кроме того, собственники предприятия намерены построить новый, более мощный завод в Карелии на сырьевой базе местных лесозаготовительных предприятий. Инвестиции в проект оцениваются в 20 млн евро. Открытие завода в России позволит снизить себестоимость домов из бруса. Емкость российского рынка оценивается в 5 - 6 млрд долл. Рынок загородных домов растет на 15 - 20% ежегодно и далек от насыщения. При этом сегодня на долю деревянных домов приходится менее 10% - около 1,2 млн кв. м. Однако ожидается, что к 2010 г. этот показатель вырастет на 8,4 млн кв. м <6>.

     
   ————————————————————————————————
   

<6> Никитин Л. Деревянный элемент // Эксперт. - 2006. - N 16. - С. 38.

К третьей категории программ ипотечного кредитования загородного жилья относится кредитование под залог имеющейся недвижимости. В этом случае банк может выдать кредит под любой коттедж на любом направлении и в любой стадии строительства, если в качестве залога будет выступать другая ликвидная недвижимость (квартира или дом). Процентные ставки по таким кредитам составят 13% годовых в рублях - в "Совинбанке", 12,5% в рублях и 10,5% в долларах - в Райффайзенбанке (см. таблицу).

Таблица 1

Условия ипотечного кредитования под залог земельных

участков

     
   ———————————————T————————————T———————————————T——————————————T————————————————T———————————————————¬
   |     Банк     |    Сроки   |     Ставка    |Первоначальный| Дополнительные |       Сумма       |
   |              |кредитования|               |     взнос    |   условия <7>  |                   |
   +——————————————+————————————+———————————————+——————————————+————————————————+———————————————————+
   |Райффайзенбанк|1 — 15 лет  |11 — 12%       |От 25%        |Земельный       |От 15 тыс. долл.   |
   |              |            |в долларах США;|              |участок должен  |до 400 тыс. руб.   |
   |              |            |13 — 14%       |              |быть расположен |Кредитные заявки   |
   |              |            |в рублях       |              |в Московской или|на суммы более     |
   |              |            |               |              |Ленинградской   |1 млн долл/27 млн  |
   |              |            |               |              |областях либо   |руб.               |
   |              |            |               |              |в пределах 30 км|рассматриваются в  |
   |              |            |               |              |от следующих    |индивидуальном     |
   |              |            |               |              |городов:        |порядке            |
   |              |            |               |              |Екатеринбург,   |                   |
   |              |            |               |              |Новосибирск,    |                   |
   |              |            |               |              |Челябинск,      |                   |
   |              |            |               |              |Нижний Новгород,|                   |
   |              |            |               |              |Красноярск,     |                   |
   |              |            |               |              |Краснодар,      |                   |
   |              |            |               |              |Самара, Пермь.  |                   |
   |              |            |               |              |Он не должен    |                   |
   |              |            |               |              |быть менее 600  |                   |
   |              |            |               |              |кв. м и  более  |                   |
   |              |            |               |              |5 тыс. кв. м.   |                   |
   |              |            |               |              |На земельном    |                   |
   |              |            |               |              |участке не      |                   |
   |              |            |               |              |должно быть     |                   |
   |              |            |               |              |возведено       |                   |
   |              |            |               |              |строений        |                   |
   |              |            |               |              |(допустимо      |                   |
   |              |            |               |              |только наличие  |                   |
   |              |            |               |              |фундамента)     |                   |
   +——————————————+————————————+———————————————+——————————————+————————————————+———————————————————+
   |Оргрэсбанк    |До 20 лет   |9 — 11%        |От 20%        |Участок должен  |В московском       |
   |              |            |в долларах США;|              |находиться в    |регионе не менее   |
   |              |            |11 — 13%       |              |пределах 50 км  |50 тыс. долл., или |
   |              |            |в рублях       |              |от МКАД         |1,35 млн руб. В    |
   |              |            |               |              |                |региональных       |
   |              |            |               |              |                |филиалах — не менее|
   |              |            |               |              |                |10 тыс. долл., или |
   |              |            |               |              |                |270 тыс. руб.      |
   +——————————————+————————————+———————————————+——————————————+————————————————+———————————————————+
   |Промсвязьбанк |До 20 лет   |13 — 14%       |От 10%        |                |От 10 тыс. долл.,  |
   |              |            |в рублях       |              |                |для филиалов — 8   |
   |              |            |               |              |                |тыс. долл.         |
   |              |            |               |              |                |(эквивалент в      |
   |              |            |               |              |                |рублях по текущему |
   |              |            |               |              |                |курсу ЦБ).         |
   |              |            |               |              |                |Максимальная сумма |
   |              |            |               |              |                |кредита            |
   |              |            |               |              |                |ограничивается     |
   |              |            |               |              |                |платежеспособностью|
   |              |            |               |              |                |заемщика и         |
   |              |            |               |              |                |стоимостью         |
   |              |            |               |              |                |приобретаемого     |
   |              |            |               |              |                |участка            |
   +——————————————+————————————+———————————————+——————————————+————————————————+———————————————————+
   |Сбербанк      |До 30 лет   |10,5 — 12%     |От 5%         |Помимо залога   |Минимальный размер |
   |              |            |в рублях,      |              |земельного      |в Москве — 45 тыс. |
   |              |            |11 — 12,5%     |              |участка в       |руб., в регионах — |
   |              |            |в валюте       |              |качестве        |от 15 — 45 тыс.    |
   |              |            |(в зависимости |              |дополнительного |руб. или эквивалент|
   |              |            |от срока       |              |обеспечения     |в иностранной      |
   |              |            |и размера      |              |обязательно     |валюте.            |
   |              |            |первоначального|              |оформляются     |Максимальный       |
   |              |            |взноса)        |              |поручительства  |размер кредита     |
   |              |            |               |              |членов семьи    |определяется исходя|
   |              |            |               |              |заемщика/       |из суммарных       |
   |              |            |               |              |созаемщиков     |активов заемщика   |
   |              |            |               |              |(родителей,     |и созаемщика       |
   |              |            |               |              |совершеннолетних|                   |
   |              |            |               |              |детей), которые |                   |
   |              |            |               |              |будут           |                   |
   |              |            |               |              |зарегистрированы|                   |
   |              |            |               |              |по месту        |                   |
   |              |            |               |              |постоянного     |                   |
   |              |            |               |              |проживания в    |                   |
   |              |            |               |              |приобретаемом/  |                   |
   |              |            |               |              |строящемся      |                   |
   |              |            |               |              |объекте         |                   |
   |              |            |               |              |недвижимости    |                   |
   L——————————————+————————————+———————————————+——————————————+————————————————+————————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<7> Условия, дополняющие стандартный перечень при наличии полного пакета документов, отсутствии обременений, прав третьих лиц и т.п.

Несомненно, что покупка коттеджа весьма дорогое удовольствие для большинства россиян. Более реальна покупка земельного участка для последующего строительства на нем дома собственными силами. Земля стоит значительно дешевле. Но пока реальные программы земельной ипотеки являются единичными случаями, потому что земля является товаром низколиквидным, а логических закономерностей в формировании цен участков на сегодняшнем рынке земли не наблюдается. Рынка купли-продажи земли фактически еще нет. Следовательно, для банков слишком велики риски по таким кредитам.

Стандартный набор требований кредитора к участку предполагает, что он должен принадлежать к категории земель поселения, т.е. таких, где разрешено жилищное строительство. При этом банк не будет рассматривать в качестве залога землю в водоохранной, резервной зоне национального парка. Участок должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными границами. Покупателю также придется представить копию документа, подтверждающего право собственности продавца, и выписку из единого государственного реестра прав. При этом каждый банк может предъявлять еще свои индивидуальные требования к приобретаемой заемщиком земле.

Если говорить о динамике объемов ипотечного жилищного кредитования, то по основным его направлениям можно отметить следующее:

1. Происходит увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов. Объемы ипотечных кредитов в 2006 г. составили 260 млрд руб. <8>. С середины 2004 г. к началу 2007 г. ссудная задолженность по жилищным кредитам выросла почти в 12 раз (рис. 1).

     
   ————————————————————————————————
   

<8> Национальные проекты, сделан шаг вперед // Финансовый контроль. - 2007. - N 4. - С. 103.

Показатели роста объемов выданных ипотечных кредитов

России (оценка АКЦ "МИЭЛЬ-Недвижимость")

400 T----------------------------------------------------------¬

¦ 364 ¦

¦ ------¬ ¦

300 + ¦ ¦ ¦

¦ ¦ ¦ ¦

¦ ¦ ¦ ¦

% 200 + ¦ ¦ 160 ¦

¦ ¦ ¦ --T----¬ 130 ¦

¦ ¦ ¦ 100-----¬ ¦ ¦46,4¦ --T-----¬¦

100 + --¬ ¦----¬¦ 92----¬ ---+17,9¦ ¦ L---T- ¦*¦107,1¦¦

¦ ¦1¦ ¦¦4,6¦¦ ---+8,9¦ ¦ L--T-- ¦ * ¦ ¦ L---T--¦

¦ L-- ¦L----¦ ¦ L--T- ¦ * ¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦

0 +---*----+-+--*--+-+-+--*--+-+-+-----+-+-+-----+-++-----+--+

2001 2002 2003 2004 2005 2006

     
   —————¬
   |    | Годовой прирост
   L—————
   

* * * Индекс роста (по данным на конец периода)

Рис. 1

В 2006 г. в десятку банков-лидеров, выдававших ипотечные кредиты, вошли: Сбербанк России (объем выданных ипотечных кредитов составил 4,3 млрд долл.), ВТБ 24 (объем составил 756,55 млн долл.), Москоммерцбанк (620 млн долл.), БАНК УРАЛСИБ (337 млн долл.), DeltaCredit (291 млн долл.), КИТ Финанс (277,6 млн долл.), Транскредитбанк (241,4 млн долл.), Городской ипотечный банк (217,4 млн долл.), Газпромбанк (195,5 млн долл.), Росбанк (192,9 млн долл.).

Больше всего выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2007 г. пришлось на Московскую область - 5,2 млрд руб., Москву - 12,6 млрд руб., Санкт-Петербург - 5,5 млрд руб., Самарскую область - 2,4 млрд руб., Свердловскую область - 2,7 млрд руб., Тюменскую область - 5,6 млрд руб., Ханты-Мансийский автономный округ - 3,06 млрд руб., Челябинскую область - 2,7 млрд руб., Алтайский край - 2,4 млрд руб., Красноярский край - 2,4 млрд руб.; Новосибирскую область - 3,05 млрд руб. <9>.

     
   ————————————————————————————————
   

<9> Спирина М. Брать ипотеку, нельзя ждать // http://stroem.ru.

2. Заметно снижение ставки по ипотечным кредитам. На сегодняшний день можно рассчитывать на процентную ставку от 9% в валюте и от 10,5% в рублях <10>. В 2006 г. средняя процентная ставка была 14%, инфляция - 11%, т.е. реально эффективная ставка была 3%. В Европе средняя процентная ставка 5%, инфляция 2 - 3%, эффективная процентная ставка тоже 3% <11>.

     
   ————————————————————————————————
   

<10> Следует принять во внимание, что в Европе средние процентные ставки не превышают 8% годовых. Во Франции, Швеции, Норвегии, Дании - 5%. В Великобритании, США, Германии - 6%. В Испании, Швейцарии и Финляндии - 3,5% годовых.

<11> Шехова А. Ипотечная эстафета: бегут все! // Деньги - штрих. - 2007. - N 9. - С. 54.

На стоимость ипотечных кредитов влияет особая система факторов, которые рассматриваются далее.

В России процентные ставки не в высокой степени зависят от ставки рефинансирования ЦБ. В отличие от других стран, в которых ставка рефинансирования показывает реальную стоимость заимствований банками у главного (центрального) банка, в России это относительно абстрактный показатель, который не влечет за собой значительных экономических последствий. Стоимость кредитов, в том числе ипотечных, зависит главным образом от стоимости привлечения ресурсов. Российские коммерческие банки если и пользуются кредитами ЦБ, то лишь эпизодически, на максимально короткие сроки, для таких кредитов уровень ставок намного ниже ставок, действующих постоянно.

Эффективным инструментом для привлечения дешевых ресурсов является секьюритизация - трансформирование долгов ипотечных заемщиков в ценные бумаги для последующего их размещения у западных или российских инвесторов. Данный инструмент начал применяться в российской практике лишь с осени 2006 г. после принятия поправок к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах". Ипотечные ценные бумаги включают в свой состав облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Данные облигации могут выпускаться в документарной и бездокументарной форме. Бездокументарная форма эмиссионных ценных бумаг - форма, при которой владелец устанавливается на основании записи в системе ведения реестра владельцев ценных бумаг или, в случае депонирования, - на основании записи по счету депо. Документарная форма эмиссионных ценных бумаг - форма, при которой владелец устанавливается на основании предъявления сертификата ценной бумаги, или, в случае его депонирования, - на основании записи по счету депо. Сертификат эмиссионной ценной бумаги - документ, впускаемый эмитентом и удостоверяющий совокупность прав на указанное в сертификате число ценных бумаг.

Ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на долю в общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом <12>.

     
   ————————————————————————————————
   

<12> Толкушкин А.В. Комментарий к Федеральному закону об ипотечных ценных бумагах. - М.: "Экономист", 2004. - С. 153.

По нашим оценкам, к концу 2007 г. объем сделок секьюритизации по заявленным планам банков может достигнуть 2 млрд долл., тогда как сейчас он составляет около 600 млн долл. К сожалению, секьюритизацию своего ипотечного портфеля проводят пока лишь 12 - 15 крупнейших банков федерального масштаба. Эти цифры весьма скромные, но важно обозначение правильной тенденции.

После принятия поправок в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" размещение ипотечных ценных бумаг стало возможным как у западных, так и у российских инвесторов. Первым из российских частных банков секьюритизацию своего ипотечного портфеля еще до изменения законодательства предпринял Городской ипотечный банк. Обращение к западным инвесторам позволяет привлекать более дешевые ресурсы, но это намного сложнее с точки зрения предъявляемых к банку требований, в частности в организационно-юридическом аспекте.

Современные планы наших законодателей (ориентировочно 2008 г.) включают снятие законодательных запретов на вложение средств Пенсионного фонда РФ и страховых компаний в облигации ипотечного займа, что также расширит возможности привлечения "длинных" дешевых денег и будет способствовать снижению ставок по кредитам.

За очень короткий период развития ипотеки в России еще не успела полностью сложиться инфраструктура рынка ипотечного кредитования, включающая кроме самих банков, риелторских агентств и ипотечных брокеров также бюро кредитных историй и коллекторские агентства. Отлаженное взаимодействие всех звеньев указанной цепочки также можно рассматривать как фактор удешевления кредитов.

В 2007 г. бюро кредитных историй работают уже достаточно активно. В них уже сформировано около 20 млн кредитных историй. Если обратившийся за кредитом заемщик уже имеет погашенные либо непогашенные займы, то банк, подключенный к бюро кредитных историй, получает эту информацию в течение нескольких минут. В то время как бюро кредитных историй помогает банкам в соблюдении стандартов качества при выдаче кредитов и предотвращении неплатежей, коллекторские агентства включаются в процесс, когда неплатежи по кредитам все же возникают и накапливаются. Банки, оставляющие на своем балансе просроченную задолженность, осложняют процесс привлечения дешевых долгосрочных ресурсов. Поэтому для банков целесообразно продать портфель задолженности по кредитам, чем самостоятельно заниматься получением долгов с проблемных заемщиков <13>.

     
   ————————————————————————————————
   

<13> http://www.ipodom.ru. Если нормативная база для бюро кредитных историй в основном уже разработана, вопрос законодательного регулирования работы коллекторских агентств остается пока до конца не решенным. В России в 2006 - 2007 гг. процент невозвращенного долга по ипотечным кредитам составляет в пределах 0,5%, и внимание коллекторских агентств сосредоточено прежде всего на получении долгов по потребительским кредитам. Тем не менее в Москве уже действует несколько крупнейших иностранных коллекторских компаний, которые специализируются на получении долгов с проблемных заемщиков не только на рынке потребительского, но также и ипотечного кредитования. В следующем году можно прогнозировать приход иностранных коллекторских агентств на региональный рынок и массовое возникновение новых местных компаний этого профиля. Мы полагаем, что вскоре из международной практики к нам перейдет еще один способ снижения стоимости ипотечных кредитов - отмена обязательного страхования жизни и трудоспособности клиента. В настоящее время в рамках кредитных программ предусмотрено обязательное страхование жизни и трудоспособности, права собственности на оформляемое в залог имущество (титульное страхование) и страхование самого имущества. Сегодня на рынке уже немало банков, которые отказываются от обязательного титульного страхования, но пока это не дает значительного сокращения расходов. В комплексном тарифе ипотечного страхования доля страхования жизни и трудоспособности является наибольшей и составляет 50 - 70%. Сделав страхование этого риска добровольным, банк позволит заемщику существенно сэкономить. Наряду с изложенными рекомендациями для снижения процентных ставок необходимо развивать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Рефинансирование - достаточно новый и привлекательный инструмент снижения стоимости ранее полученного кредита. Обеспечение государственной поддержки системы рефинансирования ипотечных кредитов осуществляется в соответствии с Концепцией развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной Правительством РФ в 2005 г. Например, в Волгограде в 1999 г. было создано открытое акционерное общество "НВС-холдинг". Единственный акционер общества - Департамент муниципального имущества администрации Волгограда. Основным видом деятельности организации является сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества. В 2004 г. ОАО "НВС-холдинг" выиграло городской конкурс по выбору уполномоченной организации для реализации муниципальной целевой программы ипотечного кредитования жителей города на период с 2004 по 2007 г. включительно, а в начале 2005 г. "НВС-холдинг" был аккредитован в качестве сервисного агента при федеральном агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Между АИЖК, администрацией Волгограда и "НВС-холдинг" было заключено соглашение. Согласно документу администрация Волгограда определяет направления развития ипотеки в городе, закладывает в бюджет средства для реализации муниципальной программы ипотечного кредитования жителей Волгограда и осуществляет контроль за деятельностью сервисного агента. ОАО "НВС-холдинг" занимается первичным консультированием, сбором документов для выдачи кредита, анализом платежеспособности заемщика и экспертизой документов объекта недвижимости, а также покупкой у первичных кредиторов закладных и последующей их продажей в АИЖК за вознаграждение (1,5% от каждого ежемесячного платежа). АИЖК, в свою очередь, гарантирует неоднократную оборачиваемость выделенных мэрией средств путем выкупа долговых ценных бумаг - закладных на полученное в кредит жилье. Основные направления деятельности АИЖК - покупка за счет собственных средств и привлеченных инвестиционных ресурсов требований по ипотечным кредитам и займам (рефинансирование) и развитие рынка ценных бумаг. Результаты работы ОАО "НВС-холдинг" можно охарактеризовать следующими показателями: к началу 2007 г. оформлено 175 кредитов на сумму около 126 млн руб. Из федерального центра к нам в регион через унифицированную систему рефинансирования привлечено средств на сумму более 87 млн руб. (рис. 2, 3). Объем выданных кредитов ОАО "НВС-холдинг", руб. _________________________________________________ 35 000 000 ¬/¦ _____ ¦ ¦ ¦ _____ /____/¦ ¦ ¦ ¦ /____/¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ 30 000 000 +/+------------------+ ¦+------------+ ¦+---+ ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ 25 000 000 +/+------------------+ ¦+------------+ ¦+---+ ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦--------------¬ ¦ ¦ ¦ ¦¦ _____ ¦ ¦¦ ¦¦---¬ Объем ¦ 20 000 000 +/+------------------+ ¦+--/____/+---+ ¦+---+¦¦ ¦ выданных¦ ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦¦L--- кредитов¦ ¦ ¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦L------------ ———— ¦ ¦ _____ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

15 000 000 +/+/____/+-----------+ ¦+--+ ¦+---+ ¦+---+

¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

¦ ¦¦ ¦¦ _____ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

10 000 000 +/++ ¦¦--/____/¦--+ ¦+--+ ¦+---+ ¦+---+

¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

5 000 000 +/++ ¦¦--¦ ¦¦--+ ¦+--+ ¦+---+ ¦+---+

¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

¦ ¦¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦ ¦¦ ¦

¦/L+____¦/--¦____¦/--+____¦/--+____¦/---+____¦/--/

0 +---------T--------T--------T---------T---------¬

2005 г. II кв. IV кв.

2006 г. 2006 г.

Рис. 2

Механизм действий ОАО "НВС-холдинг" на рынке ипотечного

кредитования г. Волгограда

     
    ————————————————————¬ ————————————————————————¬
    |   Администрация   | |Агентство по ипотечному|
    |   г. Волгограда   | | жилищному кредитованию|
    L———————————————T———— L———T—T——————————————————
   

¦ ¦/¦\

¦ ¦ ¦

\¦/ \¦/¦

     
                ————+—————————+—+———¬  ——————————¬
                |        ОАО        +—>|Первичный|
                |   "НВС—холдинг"   |<—+ кредитор|
                L—————————T——————————  L——————————
   

\¦/

     
   ——————————¬  ——————————+—————————¬  ——————————¬
   |Оценочная|<—+      Заемщик      +—>|Страховая|
   | компания|  |                   |  | компания|
   L——————————  L—————————T——————————  L——————————
   

\¦/

     
                ——————————+—————————¬
                |    Риелторская    |
                |    организация    |
                L————————————————————
   

Рис. 3

Несмотря на непродолжительное действие программы ипотечного кредитования в рамках работы ОАО "НВС-холдинг", можно уже сегодня сделать определенные выводы: ипотека в г. Волгограде набирает темп, помогая гражданам привлечь средства для решения "квартирного вопроса".

Стратегическое значение АИЖК для развития ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять прежде всего в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных бизнес-стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста и распространения во всех регионах России. В дальнейшем функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участниками ипотечного рынка (банками, региональными ипотечными агентствами, другими операторами вторичного рынка).

АИЖК было образовано в 1996 г. Правительством РФ и работает на ипотечном рынке с самого его зарождения. Важное значение имеет содержание бизнес-модели, которую разработало АИЖК за это время и которая согласно Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России должна стать прообразом будущей унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. АИЖК выкупает у банка, выдавшего ипотечный кредит, закладную, обеспеченную недвижимостью, приобретенной на этот кредит. После продажи закладной ее владельцем становится региональный оператор АИЖК, а банк больше не имеет отношения ни к выданному ипотечному кредиту, ни к его обслуживанию. Региональный оператор - квазибанковская структура, не имеющая аналогов в мировой практике, используется для накапливания и обслуживания "выкупленных" АИЖК долгов по кредитам. Средства, которые АИЖК передает региональным операторам для выкупа закладных, приходят от эмиссии корпоративных облигаций АИЖК, а также из уставного капитала АИЖК. Все выплаты по корпоративным облигациям АИЖК полностью гарантированы Минфином России. Риски потерь от дефолтов по ипотечным кредитам распределены между АИЖК и региональным оператором. На практике это означает, что покрываться эти потери будут практически полностью из федерального бюджета независимо от того, какой конкретной формой воспользуется АИЖК, - компенсирует потери инвестора из уставного капитала или воспользуется гарантиями Минфина России. В обоих случаях финансовое покрытие осуществляется из государственного бюджета.

Определяющим критерием при покупке жилья является его стоимость. В этой связи вопрос нахождения путей для снижения затрат на приобретение жилья весьма актуален. На региональном уровне сегодня 73 субъекта Федерации применяют налоговые льготы, 61 - гарантии по займам, 60 - практикуют соинвестирование коммерческих проектов, 50 регионов предоставляют инвестиционные налоговые кредиты, 43 - субсидируют процентные ставки <14>.

     
   ————————————————————————————————
   

<14> Столяров Б., Шмаров А. РРР - перевод на русский // Эксперт. - 2006. - N 12. - С. 35.

В системе основных мероприятий по повышению доступности жилья мы видим следующие:

- предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья в размере 20% от средней стоимости стандартного жилья за счет федерального бюджета и не менее 20% за счет средств региональных и местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей. Не менее 40% - за счет средств региональных и местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного и более детей, в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" <15>;

- дополнительно субъекты Федерации, участвующие в подпрограмме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 10% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья. Во всех регионах России уже предусмотрены определенные мероприятия по данному направлению, например в Москве участником программы может стать молодая семья очередников, постоянно проживающая в Москве. В браке они должны состоять не менее трех лет. Причем наличие ребенка делает это последнее условие не обязательным. Оба супруга не должны быть старше тридцати лет. Приоритетом предоставления жилья является год постановки на очередь. Квартира в рассрочку на 10 лет продается молодой семье по ее себестоимости, начальный минимальный взнос - 30% <16>.

     
   ————————————————————————————————
   

<15> В 2006 г. улучшили жилищные условия 27,8 тыс. молодых семей.

<16> Новоселье не за горами, если вам нет тридцати // http://www.rmon.ru/realtymarket.

Например, в целях предоставления субсидий молодым семьям в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" Калужская область приняла участие и победила в конкурсных отборах субъектов Федерации на получение средств федерального бюджета в 2006 и 2007 гг. За счет этих средств право на получение субсидий реализовала 81 молодая семья, проживающая в области. Всего до 2010 г. планируется обеспечить жильем 1092 молодые семьи <17>;

- необходимо дальнейшее развитие системы страхования ипотечных жилищных кредитов в целях снижения первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов, при снижении финансовых затрат самих страхователей.

     
   ————————————————————————————————
   

<17> Авдеева В.М. Национальные проекты в Калужской области: итоги первого года // Финансы. - 2007. - N 5. - С. 8. Таким образом, приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на первом этапе реализации (2006 - 2007 гг.) включает четыре практических направления: "Повышение доступности жилья", "Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования", "Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры", "Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством". Ипотечное кредитование является работоспособным организационно-финансовым механизмом данного национального проекта и получает ускоренное развитие на отечественном рынке жилищного строительства. Объемы ипотечных кредитов растут, процентные ставки медленно, но уменьшаются, сроки кредитования увеличиваются, условия получения ипотечных кредитов становятся все более разнообразными и доступными. В 2008 - 2010 гг. конкуренция на рынке ипотеки будет только усиливаться. Спрос на ипотечное кредитование будет по-прежнему расти, безусловно, в зависимости от финансовой состоятельности населения. Однако если рост цен на жилье продолжится, то число сделок на рынке жилищного строительства будет падать, проблема малодоступности комфортного жилья для российских граждан останется нерешенной. О.И.Баркова Старший инспектор Волгоградского отделения Сбербанка России А.И.Гончаров Д. э. н., профессор кафедры денег, кредита и ценных бумаг Всероссийского заочного финансово-экономического института Подписано в печать 13.11.2007 ————