"Российский налоговый курьер", 2007, N 22

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЛИ: КАК РАССЧИТАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет, зависит от срока владения земельным участком в течение налогового (отчетного) периода. Как рассчитать этот срок при купле-продаже земельного участка или объекта недвижимости? Когда переходят права на земельный участок? Что считается датой перехода права собственности на земельный участок? Ответы на эти и другие вопросы - в статье.

Земельные участки, принадлежащие организациям на праве собственности, могут быть предметом купли-продажи (п. 1 ст. 260 ГК РФ). Конечно, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота и не ограничены в нем. Кроме того, право собственности на часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости (зданием, сооружением, помещением в здании и т.д.), переходит от одного лица к другому в связи с продажей этого недвижимого имущества или доли в нем. Основанием служит п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, а также ст. ст. 273 и 552 ГК РФ. Другими словами, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится реализуемая недвижимость, покупателю одновременно с правом собственности на этот объект передается и право собственности на земельный участок, расположенный под продаваемым объектом. Разумеется, если иное не предусмотрено законодательством.

Обратите внимание: земельные участки могут принадлежать на праве собственности не только одному лицу, но и нескольким лицам одновременно. В последнем случае каждому из собственников принадлежит доля в праве общей собственности на участок (ст. 244 ГК РФ). Указанную долю можно продать. Она также переходит к другому лицу при купле-продаже недвижимого имущества, расположенного на соответствующем земельном участке.

Госрегистрация права собственности на земельный участок

Земля относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр прав). Таково требование п. 1 ст. 131 ГК РФ. В п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Правда, если иное не установлено законом.

Для приобретенного в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, в законе закреплен иной порядок. Такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Об этом говорится в п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В этом случае государственная регистрация права общей собственности на земельный участок носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер (см. также Письмо Минфина России от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65). Госрегистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе земельный участок, занятый многоквартирным домом и иными объектами, входящими в его состав). Основание - п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон N 122-ФЗ).

Напомним, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Законом N 122-ФЗ. В п. 3 ст. 2 этого Закона установлено, что датой государственной регистрации прав считается день внесения записей о правах в Единый реестр прав. Порядок внесения записей установлен в Правилах ведения Единого реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила).

При заключении договора купли-продажи земельного участка государственная регистрация проводится путем внесения в Единый реестр прав следующих записей:

- о праве собственности на участок, возникающем у покупателя (п. 37 Правил);

- прекращении права собственности на участок у продавца (п. 62 Правил);

- сделке, ее предмете, условиях, сторонах, реквизитах (п. п. 41-1 - 41-4 Правил).

Значит, при купле-продаже земельного участка (или доли в праве общей собственности на земельный участок) право собственности на участок переходит от продавца к покупателю в день внесения в Единый реестр прав указанных записей.

Право собственности на земельный участок в связи с покупкой другого объекта недвижимости, расположенного на этом участке (в частности, здания, сооружения), также возникает в день внесения в Единый реестр прав записей о праве собственности на данный участок у покупателя и прекращения этого права у продавца. Конечно, если речь не идет о приобретении доли в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом.

Примечание. О праве постоянного (бессрочного) пользования

При продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Например, продавец здания (сооружения) пользовался частью земельного участка, находящегося под зданием (сооружением), на праве постоянного бессрочного пользования. Тогда к покупателю одновременно с правом собственности на здание (сооружение) переходит право постоянного бессрочного пользования на указанную часть земельного участка.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти или местного самоуправления. Это установлено в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса. Поэтому другие юридические лица обязаны до 1 января 2008 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Таково требование п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в заявительном порядке. В ситуации, когда права на земельный участок возникают (переходят, прекращаются) на основании договора купли-продажи, в регистрирующий орган должны обратиться с заявлением о проведении регистрации обе стороны договора (продавец и покупатель) либо уполномоченное ими лицо (при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности).

Бывает, что одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации прав. Тогда переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Подтверждение государственной регистрации

Правообладателю (покупателю) выдается свидетельство о произведенной госрегистрации возникшего у него права собственности (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ и п. 73 Правил). Форма документа приведена в Приложении N 14 к Правилам. Кроме того, государственная регистрация права собственности на земельный участок (или иного вещного права), возникшего на основании договора купли-продажи, удостоверяется штампом регистрационной надписи, который проставляется на оригинале договора. Это следует из п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ, п. п. 77 и 79 Правил. Дело в том, что договор тоже представляется в уполномоченный орган для регистрации.

Продавцу, утрачивающему право собственности на земельный участок в связи с совершением сделки, свидетельство о госрегистрации не выдается. Он может подтвердить факт прекращения (перехода) права собственности указанным штампом регистрационной надписи на договоре. С этой целью на госрегистрацию нужно представить не два, а три экземпляра договора. Тогда один из них (с проставленным штампом) может получить продавец. В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ договоры, по которым отчуждается недвижимое имущество, подаются в регистрирующий орган не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Один из них после госрегистрации прав возвращается правообладателю, другой помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отметим, что налоговый орган вправе запросить у регистрирующего органа выписку из Единого реестра прав о переходе прав на объект недвижимого имущества (конкретный земельный участок). Такая возможность предусмотрена в п. 3 ст. 7 Закона N 122-ФЗ. В названной выписке отражаются данные о каждом из правообладателей земельного участка в очередности согласно записям Единого реестра прав о регистрации перехода прав от одного лица к другому, вид зарегистрированного права каждого из правообладателей, а также дата и номер госрегистрации права каждого из правообладателей.

Обратите внимание! Права на земельный участок под зданием (сооружением)

Нередко на основании одной сделки отчуждается несколько объектов недвижимого имущества (например, земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение). Тогда в графу "Описания предмета сделки" Единого реестра прав включаются сведения обо всех объектах недвижимого имущества, с которыми совершается сделка, а записи о сделке вносятся в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества.

В штампе регистрационной надписи на документах в таком случае после слов "Произведена государственная регистрация" указываются вид зарегистрированного права и вид объекта недвижимого имущества, право на который было зарегистрировано под номером, приведенным в этом штампе. Это следует из п. п. 41-1, 41-4 и 79 Правил ведения Единого реестра прав (Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

Участок продан. В какой момент меняется плательщик

земельного налога?

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Так сказано в п. 1 ст. 388 Налогового кодекса.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. Это предусмотрено в п. 1 ст. 389 НК РФ. Согласно п. 1 ст. 392 Кодекса по земельным участкам, находящимся в общей долевой собственности, налоговая база определяется для каждого из налогоплательщиков - собственников данного земельного участка пропорционально доле в общей долевой собственности.

Таким образом, организации являются плательщиками земельного налога по земельным участкам, которыми они обладают на праве собственности (в том числе общей долевой) или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Допустим, организация приобретает земельный участок по договору купли-продажи. Исходя из п. 1 ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ, она становится плательщиком земельного налога в отношении купленного земельного участка со дня госрегистрации права собственности на него. Организация-продавец перестает быть плательщиком земельного налога в отношении проданного земельного участка с момента госрегистрации прекращения соответствующего права на земельный участок.

Аналогичным образом определяется налогоплательщик, если продается здание (сооружение, помещение) и в результате этой сделки к покупателю переходит и право собственности на земельный участок, занятый этим объектом. До момента госрегистрации прекращения права на земельный участок, занятый объектом недвижимости, право собственности на который прекращено в связи с его продажей, плательщиком земельного налога признается продавец объекта недвижимости (см. Письмо Минфина России от 09.04.2007 N 03-05-05-02/21).

Организация купила помещение в многоквартирном доме

Как уже отмечалось, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Итак, организация, которая купила помещение в многоквартирном доме, признается плательщиком земельного налога в зависимости от того, был ли сформирован земельный участок, занятый домом и другими объектами, входящими в его состав, и проведен ли его государственный кадастровый учет.

Проведение кадастрового учета подтверждается присвоением участку кадастрового номера и его регистрацией в Едином государственном реестре земель в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (п. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Порядок формирования участков регулируется п. 7 ст. 36 Земельного кодекса, Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", а также Постановлениями Правительства РФ от 02.02.1996 N 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений" и от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах".

Право общей долевой собственности на участок, сформированный и учтенный в Едином государственном реестре земель, переходит к покупателю помещения в многоквартирном доме с момента госрегистрации права собственности на это помещение. С той же даты покупатель признается плательщиком земельного налога.

Предположим, к моменту покупки помещения земельный участок не сформирован. Тогда следует обратиться в уполномоченные органы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В таком случае покупатель будет считаться плательщиком земельного налога с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (внесения записи в Единый государственный реестр земель).

Примечание. Как определить налоговую базу по земельному участку под многоквартирным домом

Налоговая база по земельному налогу в отношении общего земельного участка, на котором расположен дом, определяется в соответствии со ст. 392 НК РФ. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса). Значит, доля налогоплательщика в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, определяется как доля общей площади жилого и (или) нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, в общей площади всех помещений многоквартирного дома.

Если у налогоплательщика нет информации о его доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и размере общего имущества в многоквартирном доме, эту информацию следует запросить в органах БТИ и (или) в организации, осуществляющей управление многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса (см. Письма Минфина России от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65, от 04.10.2006 N 03-06-02-04/142 и от 31.08.2006 N 03-06-02-04/125).

Порядок расчета земельного налога

Налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год (п. 1 ст. 393 НК РФ). У организаций и индивидуальных предпринимателей могут быть также отчетные периоды: I квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года <1>. Но только если представительные органы муниципального образования (законодательные органы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) при введении земельного налога на соответствующей территории установили отчетные периоды. Основание - п. 2 ст. 387, п. 3 ст. 393 и п. 9 ст. 396 Налогового кодекса. Если отчетные периоды установлены, по истечении каждого из них налогоплательщики уплачивают авансовые платежи по налогу. Они рассчитываются как 1/4 произведения налоговой базы и налоговой ставки. Нередко налогоплательщик, который приобретает в собственность или постоянное (бессрочное) пользование земельный участок, владеет им неполный налоговый (отчетный) период. Аналогичная ситуация и у тех налогоплательщиков, у которых в связи с продажей земельного участка (другой недвижимости, расположенной на земельном участке) в течение налогового периода прекращаются права на эти земельные участки.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> В соответствии с п. 54 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ с 1 января 2008 г. отчетными периодами для организаций и индивидуальных предпринимателей будут считаться I, II и III кварталы. В указанных ситуациях сумма налога (авансового платежа) исчисляется с учетом специального коэффициента. Он определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании) налогоплательщика, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. Так установлено в п. 7 ст. 396 Кодекса. Если возникновение (прекращение) прав на земельный участок произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно, за полный месяц принимается месяц возникновения указанных прав. В случае если возникновение (прекращение) указанных прав произошло после 15-го числа, за полный месяц принимается месяц прекращения прав. Например, право организации на земельный участок прекращено до 15-го числа календарного месяца. Тогда организация должна уплатить налог за период с 1 января календарного года до 1-го числа месяца, в котором произошло прекращение права. Если право на земельный участок прекращено после 15-го числа календарного месяца, налог уплачивается с 1 января до 1-го числа месяца, следующего за месяцем прекращения права. При прекращении в течение налогового периода права на земельный участок организация может по окончании отчетного периода, в котором произошло прекращение права, не платить авансовый платеж, а уплатить земельный налог за весь налоговый период с учетом коэффициента владения земельным участком (К2). Такое право закреплено в п. 1 ст. 45 НК РФ (см. Письмо Минфина России от 08.09.2006 N 03-06-01-02/36). Декларация в налоговый орган представляется досрочно (раньше срока, оговоренного в п. 3 ст. 398 Налогового кодекса). Предположим, налогоплательщик не воспользовался правом на досрочное исполнение обязанности по уплате налога либо к моменту продажи земельного участка уплатил все авансовые платежи. Тогда излишне уплаченная сумма налога возвращается ему или подлежит зачету в соответствии со ст. 78 НК РФ. Пример. ЗАО "Альфа" с 2004 г. на праве собственности владеет земельным участком, кадастровая стоимость которого 1 400 000 руб. (по состоянию на 1 января 2007 г.). Налоговая ставка по земельным участкам данной категории - 1,4%. В ноябре 2007 г. организация заключила договор купли-продажи участка с ЗАО "Гамма". Государственная регистрация прекращения права на земельный участок у ЗАО "Альфа" и возникновения права собственности на участок у ЗАО "Гамма" осуществлена 5 декабря 2007 г. В целях исчисления земельного налога за 2007 г. рассчитаем коэффициент владения земельным участком (К2) для ЗАО "Альфа". Поскольку право собственности на участок прекращено до 15 декабря, количество полных месяцев владения участком в данном налоговом периоде - 11. К2 равен 0,92 (11 мес. : 12 мес.). Сумма налога за налоговый период 2007 г. составляет 18 032 руб. (1 400 000 руб. x 1,4% x 0,92). В муниципальном образовании, где расположен земельный участок, для земельного налога введены отчетные периоды: I квартал, полугодие и 9 месяцев календарного года. Срок уплаты авансовых платежей - не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. На день госрегистрации перехода права собственности на участок ЗАО "Альфа" уплатило все авансовые платежи по земельному налогу за 2007 г.: - за I квартал - 4900 руб. (1 400 000 руб. x 1,4% x 1/4); - полугодие - 4900 руб. (1 400 000 руб. x 1,4% x 1/4); - 9 месяцев - 4900 руб. (1 400 000 руб. x 1,4% x 1/4). Общая сумма авансовых платежей, уплаченных в 2007 г., равна 14 700 руб. (4900 руб. x 3). Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, - 3332 руб. (18 032 руб. - 14 700 руб.). Сумма земельного налога, подлежащая уплате ЗАО "Гамма", также рассчитывается с учетом К2, равного 0,08 (1 мес. : 12 мес.). Сумма земельного налога за 2007 г. составит 1568 руб. (1 400 000 руб. x 1,4% x 0,08). Н.В.Голубева Советник государственной гражданской службы РФ 2-го класса Подписано в печать 02.11.2007 ————