"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 10

ОТДЕЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО И НАЛОГОВОГО СТАТУСА ТСЖ

Одна из возможностей, которую предоставил собственникам помещений в многоквартирном доме новый Жилищный кодекс, - получение доходов от сдачи общего имущества в аренду. В данной статье рассматривается вопрос налогообложения полученных доходов, а именно проблема определения налогоплательщика - ТСЖ или собственники помещений. Также проанализированы некоторые положения проекта постановления Пленума ВАС РФ <1>, которые могут быть применены в данной ситуации.

     
   ————————————————————————————————
   

<1> Об этом документе было рассказано в N 5, 2007, с. 39.

Вопрос налогообложения ТСЖ в целом довольно сложный. Необходимо отметить, что действующее законодательство не дает на него однозначного ответа. Не является исключением ситуация, при которой в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, общее имущество сдается в аренду. В первую очередь надо определить роль ТСЖ в данных отношениях. Является ли оно налоговым агентом по НДФЛ или налогоплательщиком по налогу на прибыль организаций и НДС с доходов от сдачи объектов общего имущества в аренду? От ответа на поставленный вопрос и зависят дальнейшие правовые последствия относительно уплаты или неуплаты перечисленных налогов.

Для того чтобы ответить на поставленный вопрос, необходимо установить статус ТСЖ. Обратимся к его определению, закрепленному в Жилищном кодексе РФ. Итак, товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

В первую очередь ТСЖ - это некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, а в соответствии с действующим налоговым законодательством все юридические лица являются налогоплательщиками и обязаны встать на учет в налоговом органе. Некоммерческие организации не являются исключением из общего правила и считаются плательщиками налогов и сборов, установленных законодательством. Основное отличие некоммерческих организаций заключается в том, что извлечение прибыли не основная цель их деятельности (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"). Однако это не исключает возможности некоммерческих организаций заниматься предпринимательской деятельностью, если это служит достижению уставных целей. Прибыль, полученная в результате осуществления некоммерческой организацией предпринимательской деятельности, не подлежит распределению между участниками и предназначена для достижения целей, закрепленных уставом организации.

Повторим, что ТСЖ не является исключением. Основная цель создания ТСЖ - управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Поэтому оно также вправе заниматься предпринимательской деятельностью, прибыль от которой не распределяется между членами ТСЖ, а направляется на эффективное управление имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, особенности ТСЖ как юридического лица в соответствии с действующим законодательством заключаются в отличной от других юридических лиц основной цели деятельности, закрепленной в уставе. По остальным признакам ТСЖ представляет собой такую же организацию, как и другие. А это означает, что товарищество, как любое юридическое лицо на территории РФ, является плательщиком налогов и сборов. Так, ТСЖ (в качестве осуществления предпринимательской деятельности) может сдавать объекты общего имущества в аренду. В таком случае у него возникает обязанность по уплате налога на прибыль и НДС.

Существует также точка зрения, в соответствии с которой при сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома обязанность по уплате налога возникает у собственников, которые в этом случае являются плательщиками НДФЛ от сдачи в аренду имущества. Попробуем разобраться. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на общее имущество в этом доме. Собственники вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению. Отметим, что для такого распоряжения необходимо решение общего собрания собственников, только тогда оно осуществляется в рамках закона, то есть является легитимным. Сдача в аренду общего имущества в многоквартирном доме и есть распоряжение им. От сдачи в аренду собственники получают доход, и в соответствии с налоговым законодательством он подлежит налогообложению (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Таким образом, собственники помещений являются налогоплательщиками НДФЛ от сдачи в аренду объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Проанализируем ситуацию, при которой помимо собственников помещений и налогового органа в рассматриваемых отношениях присутствует еще и ТСЖ. Представляется невозможным согласиться с мнением, в соответствии с которым ТСЖ будет являться налоговым агентом, а плательщиками налога на доходы от сдачи в аренду объектов общего имущества - собственники. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Это означает, что именно ТСЖ сдает в аренду объекты общего имущества в интересах собственников помещений. Решение о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме принимается, в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, общим собранием членов ТСЖ. Необходимо оговориться, что вне зависимости от того, есть ли в многоквартирном доме собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, товарищество действует и в их интересах, потому что его основная цель - совместное управление всем комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, а не той его частью, которая принадлежит членам ТСЖ.

Итак, ТСЖ сдает в аренду объекты общего имущества в многоквартирном доме, следовательно, именно оно является плательщиком налогов - налога на прибыль и НДС. В противном случае значение ТСЖ как организации, призванной управлять комплексом общего имущества в многоквартирном доме, сводится на нет. Представляется, что возможность сдачи в аренду общего имущества появляется лишь после того, как в доме создается организация, управляющая этим имуществом (например, ТСЖ или управляющая компания). Организация более мобильна, нежели собственники помещений в многоквартирном доме.

Обратимся теперь к проекту постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов". Согласно этому проекту, налоговый статус ТСЖ как элемент его правового статуса производен от правового (налогового) статуса граждан - членов ТСЖ. Поскольку в силу ст. 143 НК РФ граждане не являются плательщиками НДС, не является плательщиком данного налога по указанным операциям и ТСЖ, в связи с этим оно не должно представлять соответствующие налоговые декларации и исчислять сумму НДС по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами, содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов (см. также Постановления ФАС УО от 18.06.2007 N Ф09-4503/07-С2, ФАС ЦО от 28.06.2007 N А08-3711/06-13).

Не совсем ясно, что Пленум ВАС РФ понимает под предоставлением жилых помещений в пользование. Аналогичное понятие употребляется в пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ: не подлежит налогообложению реализация на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Налоговое законодательство не содержит определения этого понятия, поэтому в соответствии со ст. 11 НК РФ оно применяется в том значении, в каком используется в гражданском и жилищном законодательстве.

Как следует из п. 2 ст. 676 ГК РФ, расходы по эксплуатации жилого дома, а также по ремонту общего имущества наймодатель несет за счет платы за жилье. В ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения включает в себя плату за пользование жилым помещением и плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему, капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (Постановление ФАС МО от 06.06.2007 N КА-А40/4755-06).

Таким образом, в судебной практике <2> услуги по предоставлению жилых помещений в пользование считаются соответствующими по объему обязательствам наймодателя по договору социального найма. То есть услуги по предоставлению жилых помещений в пользование - это:

- передача жилого помещения в пользование (данное положение теряет актуальность в настоящее время, так как распространяется исключительно на отношения по договору социального найма);

- надлежащая эксплуатация жилого дома, в котором находится жилое помещение;

- проведение капитального ремонта жилого помещения.

     
   ————————————————————————————————
   

<2> Постановления ФАС МО от 29.05.2007 N КА-А41/4816-07, ФАС ПО от 01.12.2005 N А55-3625/05-31, ФАС ЦО от 28.06.2007 N А08-3711/06-13. Очевидно, что отношения по предоставлению жилого помещения в пользование касаются исключительно собственника помещения и ТСЖ. Это значит, что понятие "предоставление жилого помещения в пользование" не распространяется на случаи сдачи в аренду объектов общего имущества третьим лицам. В свою очередь, положения проекта Постановления Пленума ВАС РФ распространяются на взаимоотношения ТСЖ и собственников помещений (членов ТСЖ) в многоквартирном доме. Товарищество в интересах собственников заключает договоры на оказание соответствующих услуг (прежде всего коммунальных), эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры с соответствующими специалистами. В соответствии с проектом Постановления Пленума ВАС товарищество в данных отношениях не является самостоятельным хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами. Во всех этих отношениях оно действует не в своих интересах, а в интересах собственников помещений (членов ТСЖ) в многоквартирном доме. В связи с этим необходимо вспомнить правовой статус ТСЖ. Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, а любая некоммерческая организация действует в интересах своих членов, но от своего имени. Рассмотрим природу отношений по сдаче в аренду объектов общего имущества. Решение принимается общим собранием членов ТСЖ (пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ), и ТСЖ выступает в этих отношениях в интересах собственников, но как самостоятельный хозяйствующий субъект, юридическое лицо, арендодатель. Таким образом, позиция Пленума ВАС представляется сомнительной. Резюмируем сказанное. 1. ТСЖ - юридическое лицо, являющееся плательщиком налогов и сборов в соответствии с действующим законодательством. Граждане также являются налогоплательщиками, в частности НДФЛ. 2. При сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме возникает обязанность по уплате налогов с полученных доходов. Причем если в доме нет ТСЖ или управляющей компании, эта обязанность возникает у собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно, они платят НДФЛ. Если в доме создано ТСЖ, то обязанность по уплате налога возникает именно у товарищества. В этом случае оно обязано уплатить налог на прибыль и НДС. 3. Проект постановления Пленума ВАС РФ не распространяется на отношения по сдаче в аренду объектов общего имущества в многоквартирном доме. 4. Позиция Пленума ВАС РФ относительно того, что налоговый статус ТСЖ производен от статуса граждан - членов ТСЖ, является сомнительной. Представляется, что ТСЖ - самостоятельный хозяйствующий субъект. Заметим, эти выводы сделаны на основе буквального толкования действующих норм. Нельзя отрицать, что правовая природа ТСЖ как юридического лица специфична. И эта специфика должна учитываться в том числе при налогообложении организации. В настоящее время отсутствуют четкие правовые нормы, позволяющие с уверенностью определить налогоплательщика в случае сдачи общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что в случае спора разрешение данной ситуации будет возможно только в судебном порядке. Нельзя забывать и о том, что определенные особенности ТСЖ как налогоплательщика все-таки учтены в законодательстве. Например, в силу ст. 145 НК РФ ТСЖ имеет право на освобождение от уплаты НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца получило выручку от реализации товаров (работ, услуг), сумма которой без учета НДС не превышает в совокупности 2 млн руб. Хотя воспользоваться данным освобождением товарищество вряд ли сможет, так как должны быть соблюдены определенные условия: в налоговую инспекцию необходимо представить выписку из книги продаж, копию журнала полученных и выставленных счетов-фактур, а товарищество не всегда может это сделать. Еще один выход для ТСЖ - переход на упрощенную систему налогообложения (УСНО) и, как следствие, освобождение от уплаты налога на прибыль и НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). При объекте налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов" налоговая база для ТСЖ должна равняться нулю, так как ТСЖ все средства обязано "расходовать" - использовать на достижение уставных целей. В заключение можно сказать, что позиции Пленума ВАС РФ недостаточно для разрешения проблемы налогообложения ТСЖ. Представляется, что необходимы более точные и четкие формулировки в нормативно-правовых актах, в полной мере учитывающие специфику ТСЖ как юридического лица, как некоммерческой организации и как объединения граждан. Г.Ю.Шарикова Юрист Нижегородской ассоциации ТСЖ Подписано в печать 24.09.2007 ————