"Налоговые споры", 2007, N 7

УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ:

КАК КВАЛИФИЦИРОВАТЬ ДОГОВОР?

Участникам договоров о долевом строительстве в первую очередь важно получить желаемый результат. Причем для одних таковым является построенный объект, для других - значительные денежные средства. Инвестиционная деятельность не относится к реализации, и средства от нее не признаются доходом. Поэтому для целей налогообложения большое значение имеет вопрос, относится ли договор об участии в долевом строительстве к категории инвестиционных.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в определенный срок своими силами (либо с привлечением других лиц) построить многоквартирный дом (или иной объект недвижимости). Этот объект после того, как будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства. В свою очередь, участник долевого строительства (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Такой договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

ПОЗИЦИЯ СУДОВ

(из Постановлений ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2007 по делу N Ф04-695/2007(31660-А67-42), ФАС Уральского округа от 24.01.2007 по делу N Ф09-12301/06-С2)

Денежные средства, полученные организацией от юридических и физических лиц по договорам о долевом участии в строительстве жилья и направленные на финансирование строительства жилья, являются инвестиционными. Поэтому передача квартир дольщикам по окончании строительства жилых домов в пределах соответствующих вкладов, а также расходы на строительство в составе основной деятельности организации в силу пп. 4 и 6 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ не образуют объекта обложения налогом на добавленную стоимость.

Судебная практика по данному вопросу достаточно обширна, из чего можно сделать вывод, что налоговые органы в принципе не согласны с квалификацией договоров участия в долевом строительстве в качестве инвестиционных. Они продолжают утверждать, что такая деятельность облагается НДС, и тем самым вынуждают налогоплательщиков обращаться в суд. Но давайте посмотрим, какую позицию в этом вопросе занимает финансовое ведомство.

ПОЗИЦИЯ МИНФИНА РОССИИ

(из Письма от 12.07.2005 N 03-04-01/82)

Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. Сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату его услуг, облагается НДС в общеустановленном порядке.

В случае если застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ получаемые им денежные средства от участников долевого строительства включаются в налоговую базу застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

С.А. Верещагин, эксперт по методологии бухгалтерского учета и налогообложения Ассоциации бухгалтеров, аудиторов и консультантов

По моему мнению, договор участия в долевом строительстве следует признать разновидностью договора строительного подряда. Объясню почему.

Деятельность застройщика представляет собой возведение объектов недвижимости для возмездной передачи их другим лицам.

Обратившись к п. 4 ст. 38 НК РФ, мы увидим, что деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации, признается работой. Следовательно, деятельность застройщика следует считать работой.

Пойдем дальше. По условиям заключенного договора после окончания строительства дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию застройщик передает дольщику квартиру или нежилое помещение, то есть результат своей деятельности. Договор, в котором одна сторона обязуется по заданию другой стороны выполнить какую-либо работу или изготовить какую-либо вещь, а результат работы (изготовленную вещь) передать этой самой другой стороне, именуется договором подряда (гл. 37 ГК РФ).

Согласно ст. 740 ГК РФ договор подряда, по которому одна сторона (подрядчик) по заданию другой стороны (заказчика) обязуется построить объект недвижимости и передать его заказчику, именуется договором строительного подряда.

Теперь сравним условия, которые по требованиям ГК РФ должны быть включены в договор строительного подряда, с обязательными условиями договора долевого участия в строительстве.

Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательными условиями договора об участии в долевом строительстве являются:

- конкретный объект;

- срок передачи объекта участнику долевого строительства;

- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства.

В договоре строительного подряда должны быть указаны практически те же условия (ст. ст. 708, 709, 740, 755 ГК РФ).

В дополнение сошлюсь на выводы Верховного Суда, сделанные в Обобщении практики рассмотрения судами дел, по которым принимались решения в период с 1999 по 2001 г. ВС РФ также пришел к выводу, что договор, заключенный между организацией, которая строит многоквартирный жилой дом, и гражданами, следует трактовать как договор строительного подряда. Аналогичный вывод сделан Роспотребнадзором в Письме от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32.

Таким образом, договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных объектов недвижимости представляет собой частный случай договора строительного подряда с обязательной государственной регистрацией. Соответственно, застройщик с точки зрения ГК РФ исполняет функции подрядчика, а участник долевого строительства выступает в роли заказчика.

Налоговые последствия такой квалификации договора понятны - операции по реализации работ на территории России являются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Представляет интерес Письмо Роспотребнадзора, на которое сослался эксперт. В упомянутом Письме Роспотребнадзор сделал следующие основные выводы. "Стандартный" договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, заключаемый между физическим лицом и организацией-застройщиком (генеральным подрядчиком и т.д.), не должен квалифицироваться ни как инвестиционный, ни в качестве договора о совместной деятельности (договора простого товарищества). Такой договор является не чем иным, как гражданско-правовым договором строительного подряда.

Таким образом, можно заключить, что даже с учетом обширной арбитражной практики, которая относит рассматриваемые нами договоры к инвестиционным, вопрос остается спорным.

Подписано в печать

07.06.2007

————