Как отражаются в учете организации-застройщика операции, связанные с расселением жильцов ветхого жилого фонда, на месте которого организация планирует возвести офисный центр с целью передачи помещений в нем в аренду? Организация в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории, заключенного с органом местного самоуправления, приобрела квартиры в том же районе для жильцов на сумму 1 800 000 000 руб. Выкупная цена квартир в сносимом доме, принадлежащих жильцам и переходящих в собственность организации, по соглашению с жильцами определяется как стоимость приобретения новой квартиры в этом же районе. Квартиры оформляются организацией в собственность, а затем переоформляются в собственность жильцов.

Гражданско-правовые отношения

В случае если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийными и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, после соблюдения определенной процедуры вправе принять решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен указанный дом, и жилых помещений в указанном доме (ч. 1, 11 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1, п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ по договору о развитии застроенной территории лицо, заключившее указанный договор с органом местного самоуправления, обязано, в частности, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Выкупная цена определяется по соглашению с собственником жилого помещения. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, оформлением права собственности на другое жилое помещение, и т. п. (ч. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ).

Бухгалтерский учет

Затраты на переселение жильцов из сносимых домов относятся к затратам, связанным с отводом и освоением застраиваемой территории, и включаются в качестве прочих капитальных затрат в капитальные вложения в основные фонды (п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, п. п. 4.1, 4.7.4 Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 03.10.1996 N 123).

На основании п. 1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, затраты организации на осуществление нового строительства относятся к долгосрочным инвестициям.

Учет затрат на долгосрочные инвестиции, в том числе прочих капитальных затрат на новое строительство, ведется на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", по фактическим затратам организации (п. п. 2.1, 2.3, пп. "д" п. 3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" ПБУ 2/94, утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) <1>.

Минфин России в своем Письме от 25.09.2007 N 03-05-06-01/104 высказал мнение, что квартиры, приобретаемые для расселения жильцов из ветхого сносимого жилья, учитываются у организации в качестве товаров, поскольку предназначены для перепродажи <2>. Если руководствоваться этими разъяснениями, то приобретаемые квартиры принимаются к учету на счет 41 "Товары" по фактической себестоимости, равной в данном случае стоимости их приобретения (п. п. 5, 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н) <3>.

В таком случае выручка в размере согласованной выкупной цены при предоставлении жильцам новых квартир взамен изъятых квартир в ветхом доме включается в состав доходов по обычным видам деятельности и отражается на счете 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка". Одновременно фактическая себестоимость новых квартир списывается со счета 41 в дебет счета 90, субсчет 90-2 "Себестоимость продаж" (п. п. 5, 6.1 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, Инструкция по применению Плана счетов). Дата признания выручки определяется в соответствии с п. 12 ПБУ 9/99. Отметим, что финансовый результат по этой сделке у организации равен 0.

Стоимость выкупленных у жильцов квартир в сносимом доме следует отразить по дебету счета 08, субсчет 08-3, и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Затем записью по дебету счета 60 и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" отражается зачет требования по оплате стоимости приобретения новых квартир в счет требования по уплате выкупной цены квартир в сносимом доме <3>.

Налог на прибыль организаций

В налоговом учете, так же как в бухгалтерском, затраты на переселение жильцов, производимые в связи со строительством собственного объекта основных средств, включаются в первоначальную стоимость указанного объекта в соответствии с п. 1 ст. 256, абз. 1, 2 п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ, Письмами Минфина России от 20.02.2007 N 03-03-06/1/103, от 25.01.2006 N 03-03-04/1/56.

Причем формально на основании п. 1 ст. 39 НК РФ при передаче жильцам новых квартир имеет место реализация этих квартир. Поэтому на основании п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 249, пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ организация признает доход от реализации новых квартир и уменьшает его на стоимость их приобретения <3>. Дата признания выручки определяется в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ. Доходы и расходы по этой сделке равны.

А стоимость приобретения квартир в сносимом доме, равная в данном случае выручке от реализации и, соответственно, стоимости приобретения новых квартир, включается в первоначальную стоимость объекта основных средств <3>.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Реализация жилых помещений, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не облагается НДС в соответствии с пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  тыс. |    документ    |
   |                         |      |      |  руб. |                |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |       Бухгалтерские записи, связанные с покупкой квартир       |
   |                    для передачи жильцам <4>                    |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |Отражено приобретение    |      |      |       |                |
   |новых квартир в том же   |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |районе                   |  41  |  60  |1800000|передачи квартир|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Отражена оплата          |      |      |       |Выписка банка по|
   |приобретенных квартир    |  60  |  51  |1800000|расчетному счету|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |     Бухгалтерские записи, связанные с уплатой выкупной цены    |
   |                 за квартиры в сносимом доме <4>                |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |Отражена выручка от      |      |      |       |                |
   |продажи приобретенных    |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |квартир                  |  62  | 90—1 |1800000|передачи квартир|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Списана стоимость новых  |      |      |       |  Бухгалтерская |
   |квартир                  | 90—2 |  41  |1800000|     справка    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                         |      |      |       |    Договор о   |
   |                         |      |      |       |    развитии    |
   |Продажная стоимость новых|      |      |       |   застроенной  |
   |квартир зачтена в счет   |      |      |       |   территории,  |
   |выкупной цены квартир в  |      |      |       |  Соглашение с  |
   |сносимом доме            |  60  |  62  |1800000|    жильцами    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Стоимость квартир в      |      |      |       |                |
   |сносимом доме включена   |      |      |       |                |
   |в состав затрат на       |      |      |       |                |
   |строительство объекта    |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |основных средств         | 08—3 |  60  |1800000|передачи квартир|
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<1> По окончании строительства и вводу офисного центра в эксплуатацию он принимается к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости, определяемой исходя из всей суммы фактических затрат, связанных с его сооружением (п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. п. 4, 5, 7, 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н). Норма п. 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, устанавливающая, что расходы, связанные с возмещением стоимости строений, относятся к затратам, не увеличивающим стоимость основных средств, в настоящее время не применяется. <2> Действительно, по формальным признакам такой вывод можно сделать на основании положений ст. 32 ЖК РФ. Там упоминаются такие термины, как "выкуп", "зачет", "взамен изымаемого". В то же время затраты организации на приобретение новых квартир для жильцов по сути могут рассматриваться в качестве непосредственных затрат на переселение, включаемых в первоначальную стоимость объекта строительства. В таком случае приобретение новых квартир для переселения жильцов может отражаться записью по дебету счета 08, субсчет 08-3, и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". При таком подходе организации следует также обеспечить забалансовый учет квартир, предназначенных для передачи в собственность жильцам. <3> В данной схеме не рассматриваются иные затраты, связанные с расселением жильцов, в частности, затраты на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиры. <4> В данной схеме исходим из условия, что квартиры переданы по передаточному акту покупателю в месяце подачи документов на государственную регистрацию и перехода права собственности на эти квартиры. И.В.Шувалова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 07.12.2007 ————