Как отражаются в учете организации-арендодателя операции, связанные с признанием договора аренды недействительным (ничтожным)? Организация (МУП, основанное на праве хозяйственного ведения) предоставила без согласия собственника своего имущества помещение в аренду на неопределенный срок. Спустя три месяца договор аренды признан недействительным (ничтожным). Ежемесячная сумма арендной платы составляет 29 500 руб. (в том числе НДС 4500 руб.) и уплачивается ежемесячно (в последний день месяца).

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ) <*>.

За пользование имуществом арендатор вносит арендную плату в порядке, установленном договором (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

МУП, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе без согласия собственника его имущества сдавать в аренду недвижимое имущество, находящееся у него на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

В данном случае сделка, совершенная МУП без согласия собственника, признается недействительной в силу ее ничтожности (п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ, по данному вопросу см. также п. п. 7, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Тем не менее ГК РФ не исключает возможность предъявления в суд иска о признании недействительной ничтожной сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) - возместить стоимость пользования в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Отметим, что в рассматриваемой ситуации организация-арендатор добросовестно вносила арендную плату за пользование имуществом, поэтому требование о возврате неосновательного обогащения арендатором в рассматриваемой ситуации применено быть не может. Аналогично отсутствует неосновательное обогащение и у МУП, поскольку фактически помещение в течение трех месяцев находилось в пользовании арендатора (п. 1 ст. 1103 ГК РФ).

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете доходы от предоставления в пользование помещения могут ежемесячно включаться в состав прочих (п. п. 4, 7, 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Причем признание сделки ничтожной не приводит ни к переквалификации полученного дохода, ни к изменению момента его признания.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, прочие доходы отражаются на счете 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-1 "Прочие доходы".

Передача помещения в аренду может отражаться записями в аналитическом учете по счетам 01 "Основные средства" и 02 "Амортизация основных средств".

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

Передача имущества в пользование (в том числе в аренду) в целях налогообложения НДС рассматривается как оказание услуг (пп. 1 п. 1 ст. 148, пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Счета-фактуры следует выставлять не позднее пяти дней считая со дня окончания налогового периода, в котором эти услуги оказаны (п. 3 ст. 168 НК РФ, Письмо Минфина России от 04.04.2007 N 03-07-15/47).

Поскольку передача имущества в пользование фактически состоялась, то вне зависимости от признания впоследствии договора аренды недействительным никаких корректировок по начислению НДС к уплате в бюджет в связи с ничтожностью договора аренды не производится.

Налог на прибыль организаций

В налоговом учете доходы от сдачи имущества в аренду могут ежемесячно учитываться в составе внереализационных доходов (п. 4 ст. 250, пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Несмотря на то что доходы в виде возмещения стоимости пользования имуществом формально (в отсутствие договора аренды) не являются арендной платой (п. 2 ст. 167 ГК РФ), они тем не менее также могут ежемесячно учитываться в составе внереализационных доходов на основании ст. 250, пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ.

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |     Ежемесячные бухгалтерские записи в течение трех месяцев    |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |Плата за пользование     |      |      |       |                |
   |имуществом включена в    |      |      |       |                |
   |состав прочих доходов    |  76  | 91—1 | 29 500| Счет за аренду |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Начислен НДС             |      |      |       |                |
   |(29 500 / 118 x 18)      | 91—2 |  68  |  4 500|  Счет—фактура  |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Получена оплата от       |      |      |       |Выписка банка по|
   |контрагента              |  51  |  76  | 29 500|расчетному счету|
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Договор аренды помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)). И.В.Шувалова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 09.11.2007 ————