Организация-заказчик реализует инвестиционный проект по строительству жилого дома за счет средств инвестора (юридического лица). Как отразить затраты на содержание (коммунальные платежи) построенного, принятого комиссией и введенного в эксплуатацию дома, произведенные до момента регистрации права собственности на него инвестором и оплачиваемые за счет средств, полученных от инвестора? В текущем месяце сумма затрат на содержание дома составила 118 000 руб., в том числе НДС - 18 000 руб.

Гражданско-правовые отношения

Отношения между инвестором и заказчиком регулируются условиями заключенного инвестиционного договора (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").

В данном случае инвестор выделяет средства в том числе на содержание дома после окончания строительства и приемки дома комиссией до момента регистрации прав собственности инвестора на построенный дом.

Бухгалтерский учет

В силу сложившейся практики средства инвестора, полученные заказчиком на реализацию инвестиционного проекта, учитываются на счете 86 "Целевое финансирование" (п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160) <*>.

Затраты, связанные с содержанием построенного, принятого комиссией и введенного в эксплуатацию объекта, не являются затратами капитального характера (долгосрочными инвестициями) и не формируют стоимость этого объекта (п. п. 1.2, 2.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций). Такие затраты являются текущими расходами.

При этом указанные затраты связаны с содержанием имущества инвестора и производятся за счет средств инвестора, следовательно, у заказчика эти затраты расходы по собственной деятельности не формируют.

Соответственно, данные затраты (в полной сумме, предъявленной поставщиками коммунальных услуг, с учетом НДС) относятся на уменьшение задолженности перед инвестором по полученному целевому финансированию, что может отражаться записью по дебету счета 86 и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Сумма НДС, предъявленная заказчику поставщиками коммунальных услуг, вычету у заказчика не подлежит, поскольку дом не используется заказчиком для осуществления облагаемых НДС операций (пп. 1 п. 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ).

Деятельность заказчика по инвестиционному договору в части, касающейся осуществления за счет средств инвестора расчетов с поставщиками коммунальных услуг по содержанию принятого в эксплуатацию здания, на наш взгляд, следует рассматривать как оказание инвестору посреднических услуг.

При этом на сумму НДС, предъявленную заказчику поставщиками коммунальных услуг, заказчик, на наш взгляд, может выставить инвестору счет-фактуру в порядке, рекомендованном налоговыми органами для случаев приобретения посредником товаров (работ, услуг) по договорам комиссии и агентским договорам (см. п. 5 Письма МНС России от 21.05.2001 N ВГ-6-03/404, Письмо УМНС России по г. Москве от 29.06.2004 N 24-11/42784).

При этом счета-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг, хранятся у заказчика в журнале учета полученных счетов-фактур (абз. 2 п. 3 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914).

Полученные от поставщиков коммунальных услуг счета-фактуры и счета-фактуры, выставленные заказчиком инвестору, в книге покупок и книге продаж заказчика не регистрируются.

Суммы, полученные от инвестора на оплату коммунальных услуг, в налоговую базу по НДС в порядке, установленном пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не включаются, поскольку их получение не связано с расчетами по оплате реализованных организацией товаров (работ, услуг).

Налог на прибыль организаций

Средства, полученные заказчиком от инвесторов по инвестиционному контракту, а также произведенные за счет этих средств расходы, не учитываются в целях налогообложения прибыли (абз. 1, 9 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Получены средства        |      |      |       |                |
   |инвестора на оплату      |      |      |       | Инвестиционный |
   |коммунальных услуг по    |      |      |       |     договор,   |
   |содержанию построенного  |      |      |       |Выписка банка по|
   |дома <*>                 |  51  |  86  |118 000|расчетному счету|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Отражены затраты на      |      |      |       |                |
   |содержание жилого дома,  |      |      |       |                |
   |переданного инвестору,   |      |      |       |     Счет за    |
   |производимые за счет     |      |      |       |  коммунальные  |
   |средств инвестора <*>    |  86  |  60  |118 000|     услуги     |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |Произведена оплата       |      |      |       |Выписка банка по|
   |коммунальных услуг       |  60  |  51  |118 000|расчетному счету|
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> Для учета таких средств также может быть использован счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Ю.С.Орлова Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению 31.10.2007 ————