Организация (арендодатель) заключила с представительством швейцарской компании договор аренды офисных помещений. Помещения должны быть предоставлены арендатору с 01.07.2007. Представительство подтвердило факт наличия аккредитации на территории РФ, представив копию разрешения на открытие данного представительства иностранной организации, выданного ТПП РФ. В июне от арендатора получен аванс за аренду помещений в июле в сумме 175 000 руб. Как отразить в учете получение аванса и дальнейшее признание дохода от аренды в этой ситуации? Доходы и расходы в целях налогообложения прибыли признаются методом начисления. Предоставление помещений в аренду - основной вид деятельности организации.

Гражданско-правовые отношения

К отношениям сторон по договору аренды применяются нормы параграфов 1 "Общие положения об аренде" и 4 "Аренда зданий и сооружений" гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

Бухгалтерский учет

Доходы арендодателя от сдачи в аренду имущества признаются в данном случае доходами от обычных видов деятельности, поскольку предоставление помещений в аренду - основной вид деятельности организации (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н). Данные доходы признаются при соблюдении условий пп. "а", "б" и "в" п. 12 ПБУ 9/99, то есть ежемесячно на последнее число месяца. Полученный в июне аванс (за аренду помещений в июле) доходом организации не признается (п. 3 ПБУ 9/99).

Для учета расчетов с арендатором может быть использован счет 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". В учете арендодателя счет 62 кредитуется в корреспонденции со счетом 51 "Расчетные счета" на суммы поступивших платежей (включая суммы полученных авансов). При этом суммы полученных авансов и предварительной оплаты учитываются обособленно. Счет 62 дебетуется в корреспонденции со счетом 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка", на суммы арендной платы, на которые предъявлены расчетные документы (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Согласно п. 1 ст. 149 Налогового кодекса РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) предоставление арендодателем в аренду на территории РФ помещений иностранным организациям, аккредитованным в РФ, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) РФ.

На данный момент в целях освобождения от налогообложения НДС на основании нормы вышеуказанного пункта следует учитывать Перечень иностранных государств, утвержденный Приказом МИД России и МНС России от 13.11.2000 N 13747/БГ-3-06/386 (см. Письма ФНС России от 18.05.2005 N КБ-6-26/409@, от 14.05.2005 N 03-4-03/804/28@, от 06.09.2005 N 26-3-11/9226@). В отношении государств, не поименованных в указанном Перечне, продолжает действовать Письмо Госналогслужбы России от 13.07.1994 N ЮУ-6-06/80н (см. Письмо МНС России от 24.01.2001 N ВГ-6-06/62). Государство Швейцария поименовано в Письме Госналогслужбы России (п. 94 Списка). Следовательно, сдача в аренду офисных помещений аккредитованному представительству швейцарской компании не облагается НДС <*>. То есть ни при получении аванса от арендатора, ни ежемесячно в период действия договора аренды налоговой базы по НДС не возникает.

В целях применения п. 1 ст. 149 НК РФ документальное подтверждение факта наличия аккредитации представительства иностранной компании на территории РФ может быть обеспечено предоставлением копии разрешения на открытие представительства иностранной организации, выданного Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции РФ или Торгово-промышленной палатой РФ, либо копией свидетельства о внесении в сводный государственный реестр аккредитованных на территории Российской Федерации представительств иностранных компаний, выданного Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции РФ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.05.2006 по делу N А56-29329/04).

Согласно нормам пп. 1 п. 2 и п. 4 ст. 170 НК РФ организации-арендодателю следует учитывать суммы НДС, предъявленные ей при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций по сдаче помещений в аренду швейцарской компании, в стоимости этих товаров (работ, услуг).

Налог на прибыль организаций

В данном случае доходы от сдачи в аренду помещений признаются доходами от реализации (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ). При методе начисления указанные доходы признаются ежемесячно в последний день месяца (п. п. 1, 3 ст. 271 НК РФ). Аванс, полученный арендодателем в июне (за аренду помещений в июле), не признается доходом на основании пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ.

     
   ——————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————¬
   |   Содержание операций   |Дебет |Кредит| Сумма,|   Первичный    |
   |                         |      |      |  руб. |    документ    |
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                             В июне                             |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |Получен аванс в счет     |      |      |       | Договор аренды,|
   |оплаты аренды помещений  |      |      |       |Выписка банка по|
   |в июле                   |  51  |  62  |175 000|расчетному счету|
   +—————————————————————————+——————+——————+———————+————————————————+
   |                           31.07.2007                           |
   +—————————————————————————T——————T——————T———————T————————————————+
   |                         |      |      |       |  Акт приемки—  |
   |                         |      |      |       |    передачи    |
   |                         |      |      |       |    помещений   |
   |Отражен доход от сдачи   |      |      |       |    в аренду,   |
   |помещений в аренду       |  62  | 90—1 |175 000| Счет за аренду |
   L—————————————————————————+——————+——————+———————+—————————————————
   

     
   ————————————————————————————————
   

<*> В Письме МНС России от 02.03.2004 N 23-1-12/31-713@ разъяснено, что несмотря на то, что Перечень иностранных государств, утвержденный Приказом МИД России и МНС России от 13.11.2000 N 13747/БГ-3-06/386, и Список, приложенный к Письму Госналогслужбы России от 13.07.1994 N ЮУ-6-06/80н, формально не отменены, они фактически не могут применяться в отношении всех перечисленных в них государств, поскольку налоговое законодательство ряда стран, устанавливавшее аналогичное освобождение на момент составления Списка и Перечня, в настоящее время такового не предусматривает. В связи с этим вплоть до утверждения нового перечня вопрос о предоставлении льготы резиденту конкретного иностранного государства может быть решен после его уточнения в МНС России (Управление международных налоговых отношений), которое располагает соответствующей информацией и законодательными актами большинства зарубежных стран. О возможности предоставления освобождения от уплаты НДС операций по сдаче в аренду офисных (т.е. служебных) помещений организациям - резидентам Швейцарии говорится в Письме УФНС по г. Москве от 03.10.2006 N 19-11/86950. Л.А.Соловьева Аудиторско-консалтинговая группа "АИС" 06.07.2007 ————